一種名為“私募基金”的投資工具及管道正在為大眾所熟悉。在公開市場(chǎng)投資渠道及金融工具匱乏的中國(guó)大陸，私募基金正以高額回報(bào)率誘惑著投資者的心靈深處。

　　——中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 孫飛博士

　　一種名為“私募基金”的投資工具及管道正在為大眾所熟悉。在公開市場(chǎng)投資渠道及金融工具匱乏的中國(guó)大陸，私募基金正以高額回報(bào)率誘惑著投資者的心靈深處。所謂私募基金，是指一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金并進(jìn)行集合投資的工具。私募基金大致有三種類型，一是信托和證券等金融機(jī)構(gòu)，受投資者委托進(jìn)行集合投資，以信托理財(cái)?shù)姆绞酵顿Y于上市股票或產(chǎn)業(yè)。二是普通的資產(chǎn)管理公司、投資公司、投資顧問公司、財(cái)務(wù)顧問公司等中介機(jī)構(gòu)，私下為客戶提供委托理財(cái)服務(wù)，把集中起來(lái)的資金進(jìn)行投資。三是其他各種機(jī)構(gòu)法人，以自己私下募集的資金集中投資。

　　盡管私募基金有一個(gè)別稱“地下基金”，但經(jīng)過十多年的發(fā)展，私募基金的投資回報(bào)率已經(jīng)證實(shí)其存在的現(xiàn)實(shí)性。《信托法》、《合伙企業(yè)法》等等相關(guān)法規(guī)地陸續(xù)出臺(tái)愈將其合法化、規(guī)范化。私募基金正逐步由地下轉(zhuǎn)為地上，開始半遮半掩地為中國(guó)過高的儲(chǔ)蓄余額尋找合理的投資渠道。在這些渠道中，人們能夠明顯感覺到的是：私募基金的房地產(chǎn)情結(jié)尤盛，地產(chǎn)投資的引力巨大。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)私募基金投資的魅力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，甚至令人刮目相看。最活生生的例證是，溫州炒房團(tuán)狂掃內(nèi)地一、二線城市，掀起炒房旋風(fēng)，所到之處無(wú)不賺得令人唏噓，僅在國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，在上海有所閃失。已然引起關(guān)注并造成國(guó)家頻頻頒布限外令的則是外資地產(chǎn)基金的大舉進(jìn)攻，譬如凱雷房地產(chǎn)基金囊括上海百棟別墅，凱德置地則更早先落地生根，揮金如土，在北京已經(jīng)矗立起凱德大廈。美林、麥格里銀行、德意志銀行等國(guó)際投資銀行及基金均已經(jīng)在內(nèi)地樓市有所布局及獲取超額利潤(rùn)。

　　最極端的例子在于，自2005年開始，國(guó)家已經(jīng)就房地產(chǎn)投資過熱提出警示，并開始了大規(guī)模的持續(xù)性宏觀調(diào)控。但兩年時(shí)間過去了，房地產(chǎn)投資熱度依然不退，資金紛紛涌入。其核心原因在于中國(guó)目前的投資渠道過于單一。相對(duì)于低利率甚至負(fù)利率的銀行儲(chǔ)蓄，房地產(chǎn)絕對(duì)是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資產(chǎn)品和管道。私募基金不得不對(duì)房地產(chǎn)情有獨(dú)鐘，鐘愛有加。宏觀調(diào)控是把雙刃劍，一邊在試圖抑制投資的同時(shí)，另一邊卻為私募基金的培育開拓了更加廣闊的空間。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)一再緊縮的銀根，使地產(chǎn)商的資金鏈緊而又緊，命懸一線。長(zhǎng)期過分依賴于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融通道不暢的情況下不得不尋找其他的融資管道。

　　2003年，中國(guó)人民銀行旨在規(guī)范房貸的121號(hào)文發(fā)布之后，銀行資金逐步退出風(fēng)險(xiǎn)比較大的四證前(四證不全、自有資金少于35%)開發(fā)貸領(lǐng)域。房地產(chǎn)集合資金信托則乘虛而入，2004年到2005年，這種準(zhǔn)公募性質(zhì)的房地產(chǎn)信托收益率高達(dá)10%以上，總額高達(dá)數(shù)百億元，份額占集合資金信托業(yè)務(wù)的四分之一強(qiáng)。但在第二輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)之后，開發(fā)商的融資通道又被一一阻斷。2006年7月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)文件，明確要求房地產(chǎn)集合信托貸款標(biāo)準(zhǔn)要參照銀行標(biāo)準(zhǔn)，信托對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融貢獻(xiàn)率有所下降。

　　此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始將目光鎖定于私募基金。當(dāng)然，除了本土私募基金外，更包括外資基金。而隨后頒布的171號(hào)文件，規(guī)定外資投資房地產(chǎn)必須在境內(nèi)設(shè)立公司，并適用33%的企業(yè)所得稅，而不是營(yíng)業(yè)額15%的留滯稅。外資基金在內(nèi)地房地產(chǎn)上的收益率被大幅度降低，同時(shí)降低的還包括他們的投資熱情和力度。

　　因此，今天可以說(shuō)私募基金已經(jīng)成為開發(fā)商的新大陸和新增長(zhǎng)點(diǎn)。為了生存和發(fā)展壯大，開發(fā)商甚至愿意付出比以往更高的代價(jià)。目前開發(fā)商的民間融資成本均在15%以上，達(dá)到20%，甚至高于25%。和房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)相比，開發(fā)商足以承受今天的高額融資成本。因此，一批有實(shí)力的私募基金已經(jīng)開始要求擁有項(xiàng)目股權(quán)，與開發(fā)商坐地分成。而求資若渴的開發(fā)商在談判中卻往往是缺乏話語(yǔ)權(quán)的。

　　進(jìn)一步的路徑優(yōu)化中，房地產(chǎn)私募基金逐步演繹出增強(qiáng)型基金。該種基金并不參與項(xiàng)目開發(fā)全過程，而是幫助那些僅僅在關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺少資金的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完成開發(fā)，從中獲取超額回報(bào)。通常每個(gè)項(xiàng)目投資不超過2億元，投資周期一般不超過2年，其收益率更高，達(dá)到30%以上。

　　在宏觀調(diào)控下,中小開發(fā)企業(yè)生存條件十分艱難,私募基金投資的需求正不斷增加,如房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)整合、企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)資金的短期需求或過橋都非常大,而這些企業(yè)若希望通過上市融資,不但門檻很高而且需要比較長(zhǎng)的時(shí)間才能拿到資金。此外,目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與私募基金結(jié)合的趨勢(shì)在強(qiáng)化,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將擁有20年以上的高速發(fā)展時(shí)期,來(lái)自商業(yè)銀行方面的貸款呈收緊趨勢(shì),但社會(huì)閑置資金大量上升,外資也正積極參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資。加大房地產(chǎn)業(yè)中直接融資的比重,改善房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行間接融資的現(xiàn)狀；同時(shí),私募基金和信托公司將充分發(fā)揮分散化和專業(yè)性的投資優(yōu)勢(shì),通過投資有增長(zhǎng)潛力的房地產(chǎn)企業(yè)以及持有潛力物業(yè),在進(jìn)入國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)后,基金及信托將獲取房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)兩方面高速增長(zhǎng)所帶來(lái)的超額收益。

　　私募基金已改變了單純的直接購(gòu)買投資的路徑，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資路徑。特別是參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司似乎正在成為外資私募基金的一種趨勢(shì)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、中國(guó)城市化率的大幅提高、北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)以及人民幣升值的預(yù)期——五大契機(jī)加快了外資私募基金入駐中國(guó)的投資步伐。顯而易見的是，日益深入的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)以及中國(guó)內(nèi)地投資環(huán)境的改善，使越來(lái)越多的外資私募基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了可能；而中國(guó)內(nèi)地龐大的市場(chǎng)和高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，也為外資私募基金淘金中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的投資及盈利機(jī)會(huì)。

　　對(duì)于早期涉水中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),由于外資私募基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的政策、模式以及人脈資源等方面極為不熟悉，其進(jìn)入的主要方式是與國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項(xiàng)目公司搞聯(lián)合開發(fā)，或者獨(dú)立成立投資公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在投資中國(guó)試水階段，外資私募基金多與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，以克服上述諸多不適應(yīng)。因?yàn)殡p方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，各取所需。外方資金充足，管理經(jīng)驗(yàn)先進(jìn)；中方則熟悉政策、法規(guī)，又熟練地掌握游戲規(guī)則。隨著私募基金進(jìn)入房地產(chǎn)的深入，資產(chǎn)及股權(quán)收購(gòu)逐漸取代聯(lián)合開發(fā)和獨(dú)立開發(fā)已經(jīng)成為外資私募基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資方式。考慮到

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，資本退出的安全性以及收益的穩(wěn)定性，2007年外資私募基金的投資路徑已由原來(lái)的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)橐?span id="q62sqsuuus" class=yqlink>

寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)和商鋪為主的資產(chǎn)收購(gòu)，這是外資私募基金在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)限外令下為探索新的盈利模式而做出的進(jìn)一步路徑優(yōu)化......