“國民經(jīng)濟運行重大問題研究”課題組

　　近年來房屋銷售價格快速上漲，2000～2006年全國房屋銷售價格累計上漲了39.8%。其中部分城市房價漲幅明顯偏高，2000～2005年，寧波、上海、青島和杭州房屋銷售價格累計漲幅分別達到85.9%、68.7%、68%和54.3%。

　　盡管2006年以來，政府出臺了一系列限制房價過快上漲的措施，但房價上漲的勢頭依然不減(見表1)。2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.0%。漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。北海和深圳連續(xù)四個月領(lǐng)漲全國，且漲幅超過上月。其中，北海除了今年3月份外，2～6月份，新建商品住房都保持在同比15%以上的漲幅，4月份甚至到了23.6%。從這次環(huán)比漲幅較大的主要城市來看，新增加了洛陽等地，顯現(xiàn)房價上漲態(tài)勢進一步向二線城市擴散。綜合上半年數(shù)據(jù)，今年上半年全國70個大中城市房屋銷售價格平均同比上漲了5.95%。

　　

房價走勢與近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策目標(biāo)之間出現(xiàn)了明顯偏差。實踐結(jié)果表明，房地產(chǎn)調(diào)控措施沒有取得應(yīng)有的效果，部分地區(qū)房價依然上漲較快，且漲價的趨勢已經(jīng)波及到一些二線城市。應(yīng)該對前一階段采取的房地產(chǎn)調(diào)控政策進行反思，深入分析房價上漲的原因，進一步理清調(diào)控思路。

　　調(diào)控措施南轅北轍

　　房地產(chǎn)市場的主要矛盾是供給不足，而非需求過剩

　　實踐證明，目前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾是住房供給小于需求，特別是一些重點城市，矛盾尤為突出。在房地產(chǎn)市場需求中，占主體地位的始終是普通居民的基本住房需求。隨著人民生活水平和城鎮(zhèn)化率逐步提高，加之過去長期積累的矛盾，居民基本住房需求不斷增長，已經(jīng)遠遠超過住房供給能力。根據(jù)國家統(tǒng)計局的年報，2002年底，中國的城鎮(zhèn)人口為5.02億，城鎮(zhèn)人口占全國總?cè)丝诘?9.1%。到了2005年底，全國的城鎮(zhèn)人口已增長到5.62億，占全國總?cè)丝诘?3%。也就是說，三年時間全國的城鎮(zhèn)人口增加了6000萬。人口專家估計，未來10年，我國城市化率將以每年至少1.5個百分點的速度增長，每年新增城市人口將近2000萬人。如果按照人均需求住房面積25平米計算，每年新增城市人口的住房需求便已超過5億平米，接近目前全國全年的商品房銷售面積。而我們尚未將城鎮(zhèn)居民改善住房需求、城市規(guī)劃建設(shè)帶來的舊城改造與拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)創(chuàng)造的住房需求，以及還有很多城鎮(zhèn)人口向東部的大城市流動的需求計算在內(nèi)。雖然沒有準(zhǔn)確的統(tǒng)計數(shù)字，但這每一項需求都不是小數(shù)字。

　　在供給嚴重不足的情況下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也不合理。部分房地產(chǎn)開發(fā)商主要開發(fā)大面積、設(shè)施好的高檔樓盤，而對小

戶型、

經(jīng)濟適用房、廉租房等適合中低收入家庭且需求量很大的住房，由于缺乏必要的政策支持，投入力度極為不足。例如，截至2006年上半年，陜西省累計享受廉租住房保障戶數(shù)為7100戶，占符合條件的6.5%；內(nèi)蒙古自治區(qū)目前符合廉租住房保障條件的低保家庭有23萬戶，但僅有2251戶享受了住房保障，占應(yīng)保障戶數(shù)的0.98%。截至2006年底，呼和浩特市和包頭市尚有88.3%和92.3%符合條件的低保家庭沒有享受到廉租住房保障。

　　在房地產(chǎn)市場的總需求中，投資性和投機性住房需求僅占其中一小部分，并不是房地產(chǎn)市場的主要矛盾。如果將房地產(chǎn)投機行為作為整個房地產(chǎn)市場的主要矛盾來對待，顯然是錯誤的。

　　特別需要指出的是，此前眾多專家在討論房價高漲的成因時，多次引用一個數(shù)字，就是中國的城市住房自有率已經(jīng)達到82%，國外許多發(fā)達國家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，比如美國三成人買房，六成人租房，真正擁有自己住房的人并不多，以此指責(zé)國人住房消費心理，批評老百姓沒有改變觀念，說人人都想買房是錯誤的觀念。據(jù)報道，7月13日，在北京訪問的美國住房和城市發(fā)展部(HUD)部長阿方索·杰克遜表示：目前，美國擁有自己房產(chǎn)的人已經(jīng)達到了70%，但這和北歐一些國家相比還有差距。在瑞典，個人擁有住房的比例達到了88.5%。他說，政府的任務(wù)就是為窮人提供必要的幫助，提供“人民買得起的房子”，他就任時，布什總統(tǒng)曾要求他減少美國的無房人口比例。在美國，一部分人之所以不買房，是因為他們工作流動性大，需要經(jīng)常換房子，租房更方便。可見，我們經(jīng)常引用的一些論據(jù)可能并不準(zhǔn)確。

　　調(diào)控政策意在壓縮供給和抑制需求，恰好起到相反作用

　　在房地產(chǎn)市場供給遠遠小于需求的條件下，采取壓縮供給和抑制需求的調(diào)控措施，不但無法控制房價，還會起相反作用。例如，嚴格控制土地供給導(dǎo)致近期住房供給相對不足，供求關(guān)系進一步緊張。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、南京、廣州、深圳等5城市，2005年以來商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積總體呈下降趨勢，北京等8城市，2003年以來商品住房新開工面積、土地購置面積和完成土地開發(fā)面積總體均呈下降趨勢。今年一季度，新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍，二者增幅相差1.6個百分點，商品住宅空置面積下降1.2%，住房供需矛盾更加突出。截至2007年4月，全國住宅竣工面積連續(xù)28個月低于住宅銷售面積，土地購置面積累計增速出現(xiàn)連續(xù)18個月負增長。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，到5月底，全國空置商品住宅6825萬平方米，按2006年銷售面積計算，僅相當(dāng)于1.5個月的銷售量，而美國近三年待售房平均相當(dāng)于5.1個月的銷售量。同時，土地交易價格明顯上升，今年一季度土地交易價格上漲9.8%，漲幅提高4.1個百分點，其中居住用地價格上漲8.9%，同比提高3.1個百分點，寧波、杭州、長沙、南寧等城市居住用地價格漲幅高達20%以上。

　　此前的一些調(diào)控措施主要是從提高房地產(chǎn)交易成本的角度出發(fā)想達到抑制需求的目的，反而成為推動房價進一步上漲的因素。例如，提高購房的首付比例，雖然增大了炒房者的所需資金數(shù)量，但同時也增加了自住房屋購買者的負擔(dān)，而且對后者的影響更大，投機性需求不僅不能被有效壓縮，反而會擠占一些自住購房需求，更進一步推動房價上漲。又如，規(guī)定對二手房五年內(nèi)出售全額征收營業(yè)稅。結(jié)果所繳納的營業(yè)稅通常包含在售價中，由二手房買方承擔(dān)，反而推高了二手房交易價格。相比較而言，政府沒有把工作的重點放在增加廉租房和經(jīng)濟適用房上，投入力度不足，迫使大部分基本住房需求轉(zhuǎn)為商品房需求，不僅沒有發(fā)揮調(diào)節(jié)房價的作用，反而成了推高房價的外在動力，與調(diào)控的初衷背道而馳。

　　地方政府的利益驅(qū)動起到推波助瀾的作用

　　一方面，土地出讓收益是地方政府最大的預(yù)算外收入來源。地方政府掌握土地審批權(quán)，壟斷土地一級市場的供應(yīng)，受地方利益驅(qū)動，往往盡量抬高土地出讓價格，從中漁利，是造成房價高的一個重要原因。有的地區(qū)甚至由政府與房地產(chǎn)開發(fā)商共同制造“土地供應(yīng)緊張”的假相，故意抬高地價，提高土地出讓金，導(dǎo)致地價在房地產(chǎn)價格中的絕對數(shù)不斷增大，客觀上促進了房地產(chǎn)價格的上漲。據(jù)調(diào)查，北京地區(qū)部分商品房的房價構(gòu)成中，地價大約占到了1/3，各種稅費占1/3，實際建筑成本每平方米才1000多元。據(jù)估計，一些地方政府每年從土地出讓中獲得的收入已經(jīng)與本級財政收入相當(dāng)。此外，不少地方政府熱衷于擴大城市拆遷規(guī)模，產(chǎn)生大量被動性住房需求。可以說，在房價持續(xù)高增長的背后，這些地方政府實際上起到了推波助瀾的作用。

　　另一方面，房地產(chǎn)各項稅費收入很高，是地方政府的重要財源。各地之所以爭相發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的各種稅費不無關(guān)系。與土地相關(guān)的收費包括，國土部門代收土地出讓金，收取耕地開墾費、管理費、業(yè)務(wù)費、登報費、房屋拆遷費、折抵指標(biāo)費、回收國有土地補償費、新增建設(shè)用地有償使用費等；財政部門收取土地使用費、土地租金等；其他部門，包括農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)、水利、交通、郵電、文物、人防、林業(yè)等部門，都收取相關(guān)費用。房地產(chǎn)開發(fā)和使用環(huán)節(jié)需要繳納的稅收，在土地開發(fā)環(huán)節(jié)包括契稅、耕地占用稅和印花稅，在房屋建設(shè)環(huán)節(jié)包括營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加，在房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)包括契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，在房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。如此眾多的稅費，成為各地競相發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的動因。今年上半年，地方房地產(chǎn)相關(guān)稅收增收占地方一般預(yù)算收入總增收額的比重達到26.6%，呈逐年加大的趨勢。

　　擴大房地產(chǎn)供給，滿足人民群眾基本住房需求

　　房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路應(yīng)該是：增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價格，規(guī)范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　從根本上看，平抑過高房價的最有效途經(jīng)是增加住房供給，特別是有針對性地提供更多的中低價住房。要明確各級政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任，重點滿足廣大人民群眾特別是低收入困難群體的基本住房需求。建立健全廉租房制度，擴大廉租房保障范圍。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證中低價位、中小套型住房供應(yīng)。嚴格土地出讓金的收支管理，規(guī)范房地產(chǎn)稅費，明確將土地出讓收入的一定比例用于廉租房建設(shè)。進一步放開二手房市場，擴大存量房流通和供給。積極培育房屋租賃市場，合理引導(dǎo)住房消費需求和消費結(jié)構(gòu)。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堅決打擊違法違規(guī)行為。

　　(本文摘自《2007年上半年經(jīng)濟形勢研究報告》，該課題系中國發(fā)展研究基金會資助項目。課題指導(dǎo)：陸百甫，系全國人大財經(jīng)委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任；課題報告執(zhí)筆人：李魯陽、李命志、孫仁宏、張雪松、石寶峰、徐玨，全國人大財經(jīng)委員會經(jīng)濟室)