文/南建黨

　　在發(fā)達國家，房地產(chǎn)是家庭財富的重要組成部分，尤其對于中產(chǎn)階級家庭而言更是如此。房地產(chǎn)平均占美國中產(chǎn)階級家庭財富的三分之二左右。在法國，住宅是家庭最普遍的資產(chǎn)之一。2000年住宅資產(chǎn)占到法國居民家庭財富的55%。

　　我國居民的財富特征與發(fā)達國家居民的財富特征有著明顯的不同。由于我國是從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型，住房分配制度也由原來的平均分配向市場化方向發(fā)展。我國是從1998年開始取消福利分房制度，并將福利房以低廉的價格出售給住戶，完成了我國家庭住房資產(chǎn)的私有化。目前我國住房自有率達到了85%以上，較美國的66%還高出19個百分點之多。由于我國居民還不富裕，家庭財富主要以銀行存款和住宅形式存在，估計我國居民住宅資產(chǎn)在家庭財富中所占的比重遠大于55%。

　　隨著經(jīng)濟增長和居民收入的增加，我國居民的資產(chǎn)財富積累很快，來自資產(chǎn)財富的收入比重迅速上升。房地產(chǎn)資產(chǎn)是居民最重要的資產(chǎn)財富類型。其財富效應如何，對經(jīng)濟有著怎樣的影響是當前必須面對的一個重要問題。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展階段，對這一問題的研究具有重要意義。

　　房地產(chǎn)市場的財富效應

　　所謂財富效應，根據(jù)《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學詞典》的解釋是指：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會在消費者總開支方面引起變動。這樣的財富效應常被稱作庇古效應或?qū)嶋H余額效應”。這里的貨幣余額是指居民的資產(chǎn)，它包括金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)。金融資產(chǎn)主要指銀行存款、股票、債券、保險、各類基金等。非金融資產(chǎn)主要指住宅、耐用消費品、生產(chǎn)資料、個人收藏品等。由于當前很多研究還將財富效應與刺激經(jīng)濟增長聯(lián)系起來，所以我們可以把財富效應概括為：財富效應是指由于資產(chǎn)價值的變動導致資產(chǎn)持有人擁有財富量的變動而產(chǎn)生刺激或抑制消費需求，進而影響經(jīng)濟增長的效應。英美中央銀行在制定本國財政政策、貨幣政策時，已將財富效應作為一個重要參數(shù)予以考慮。當前我國正處在股票市場財富和住宅財富快速增長階段，而股票市場財富與住宅財富對消費和宏觀經(jīng)濟具有影響是毫無疑問的。

　　房地產(chǎn)和財富有著天生的緊密聯(lián)系，創(chuàng)造財富的增長勢頭猛。房地產(chǎn)是我國大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，能帶動金融、保險、社會資本等一系列相關(guān)行業(yè)發(fā)展，對于個人來說，房地產(chǎn)是很好的投資手段，把錢變?yōu)橘Y本，通過置業(yè)出租，帶來更多收益，達到個人資產(chǎn)的保值增值。

　　房地產(chǎn)的財富效應是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產(chǎn)的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價，增加他們的財富。二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產(chǎn)財富。三是以投資或投機為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價或房租，增加房地產(chǎn)財富。在英國，因為基本住房需要已經(jīng)得到較為充分的滿足，此時人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。

　　房地產(chǎn)是居民的重要財富，當房地產(chǎn)市場發(fā)生波動從而房地產(chǎn)資產(chǎn)價格波動時，人們的財富存量發(fā)生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費支出和消費決策，進而影響總需求和經(jīng)濟增長。這就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的“財富效應”。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)的財富效應具體體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，房地產(chǎn)價格波動直接影響人們出售其房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益，從而影響其消費支出。人們擁有的財富存量可有不同類型，其中最主要的就是股票和房地產(chǎn)資產(chǎn)。股票具有較強的流動性和價格波動性。要判斷股票價格的一次變化是暫時的還是永久的是一件困難的事，因而股票財富具有不確定性。與股票相比，房地產(chǎn)資產(chǎn)是一種不動產(chǎn)，具有不可分割性和不可流動性，這決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)價格波動的收益較難以變現(xiàn)，但同時也表明了房地產(chǎn)資產(chǎn)價格較之股票具有更大的穩(wěn)定性。而且，大多數(shù)家庭擁有房地產(chǎn)財富是用于享受其提供的服務(wù)。用于投資的比重相對較少，所以房地產(chǎn)財富的不確定性要比股票等金融資產(chǎn)小得多，其財富效應通常也更大。其次，房地產(chǎn)價格波動直接影響人們用其房地產(chǎn)資產(chǎn)作為抵押，進行消費融資和消費信貸的額度。房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可分割性、不可移 動性、不易滅失、易于管理、管理成本低等特性，決定了它是一種優(yōu)越的抵押品。房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上漲使其所有者可以其進行更高額度的消費融資，從而增加其消費支出。再者，房地產(chǎn)價格上漲比股票價格上漲給消費者帶來更高的投資回報率。由于房地產(chǎn)商品價值巨大、不可分割、使用壽命長，因而其購買通常無法完全以自有資金支付，而必須通過按揭貸款等信貸融資方式來進行。這樣，消費者只需支付部分房價，就可享有整個房屋資產(chǎn)價值上漲的全部收益。而家庭投資股票通常全部以自有資金進行。因而相比較而言，房地產(chǎn)價格上漲能為消費者帶來更高的投資回報率，即房地產(chǎn)價格變化對消費的影響更大，房地產(chǎn)財富具有更大的財富效應。房地產(chǎn)資產(chǎn)財富效應的發(fā)揮受金融市場發(fā)達程度的影響。金融市場的發(fā)達程度影響居民出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的難易程度和利用已有的房地產(chǎn)資產(chǎn)進行消費借貸融資的能力。金融市場發(fā)展程度越高，居民出售資產(chǎn)可能就越容易，利用資產(chǎn)進行借貸的能力也可能越強。可見，在居民通常擁有的兩種財富類型——股票和房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)具有更大的財富效應。

　　在發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場具有顯著的財富效應。最新的數(shù)據(jù)顯示美國房價的上漲使得2005年第四季度美國家庭資產(chǎn)凈值創(chuàng)歷史新高。

　　英國研究機構(gòu)“經(jīng)濟和商業(yè)研究中心”2004年8月26日公布的一項研究結(jié)果顯示，由于英國自2001年以來，普通住宅價格上漲64%，3年來英國百萬富翁的人數(shù)幾乎增長了一倍。2001年英國有23萬名百萬富翁，而2004年的數(shù)字為42.5萬。英國哈利法克斯銀行2006年發(fā)表的報告稱，英國房價近年增長迅速，目前的平均房價已近3倍于10年前的房價，從當年的6.2萬英鎊，增至今天的17.9萬英鎊。這意味著房地產(chǎn)財富增加了近三倍。10年以來英國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，失業(yè)率不斷下降，通貨膨脹和利率都維持在較低水平，因此房價才有機會攀高。因此，房價上漲和房地產(chǎn)財富增加是經(jīng)濟發(fā)展的必然。

　　“溫州炒房團”的是與非

　　1998年以來，我國的房價直線上升，房地產(chǎn)市場總市值一直在增加，其中雖然也有泡沫成分，但也說明房地產(chǎn)市場財富一直增長。35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)統(tǒng)計顯示，以1998年4月的全國平均住房銷售價格為基數(shù)100，2005年1季度房價指數(shù)為254.01。這說明1998年到2005年，我國房價上漲了2.54倍，同時也意味著我國居民的房地產(chǎn)財富增加了2.54倍。中房上海住宅指數(shù)由1999年11月的641點上升到2007年1月的1305點，這意味著上海房價和上海居民的房地產(chǎn)財富增長了2.04倍。

　　在杭州流傳著這樣一個財富故事：1999年，溫州一位姓余的老板以每平方米約2700元的價格，在杭州城西一舉買下剛開盤的28套商品房。2001年，房價已升到每平方米近5000元。以4700元的價格在二手房市場變現(xiàn)，不到1年半的時間，凈賺500萬元。杭州房地產(chǎn)市場化起步于1997年，暴漲于1999年，并一路飆升。據(jù)杭州市國土局負責人透露，購買杭州商品房的人中，本地人不到50%，而外地人以溫州人、臺州人居多。一個比較公認的數(shù)字是，在購房者中，溫州人超過了20%。據(jù)統(tǒng)計，在溫州人購買上海的商品房達到高潮時，上海的房子有20%至30%是由溫州人買走的。

　　雖然輿論認為，由于溫州炒房團的進入，將當?shù)氐姆績r提高了。但是，我認為溫州炒房團對繁榮地方的房地產(chǎn)市場和促進房地產(chǎn)市場財富效應形成的歷史作用是勿容置疑的。溫州炒房團激發(fā)了當?shù)貞�有的購買欲望，而使房價回到了市場能接受的正常價位。支持居民投資房地產(chǎn)，提高其購房積極性，開拓住宅銷售市場。這樣，既可以把大量的資金吸收到住房支出上來，擴大住房建設(shè)的資金來源，也使房地產(chǎn)資金在運動的過程中增值，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的擴大再生產(chǎn)，為居民提供更多符合現(xiàn)代化生活標準的住宅，提高人們的居住水平和環(huán)境質(zhì)量。

　　如何加快房地產(chǎn)市場財富效應的形成

　　要啟動內(nèi)需促進經(jīng)濟增長，應轉(zhuǎn)變過去只注重股票市場的財富效應，而忽視住宅市場財富效應的觀念。20世紀80年代后期至今，日本經(jīng)濟持續(xù)低迷與過去日本房地產(chǎn)市場泡沫成分過大有很大的關(guān)系，而房地產(chǎn)市場的財富效應又使日本國內(nèi)需求長期不足，使日本經(jīng)濟的復蘇雪上加霜。同樣，近年來我國香港特區(qū)經(jīng)濟不景氣使香港房產(chǎn)財富大量縮水。有調(diào)查顯示，由于住宅財富的縮水，香港居民在消費開支時變得非常謹慎。這兩個事例充分說明了住宅財富效應對宏觀經(jīng)濟運行的深遠影響。

　　目前，嚴禁任何單位集資建房，住宅分配徹底實行商品化、貨幣化，取消一切形式的福利分房制度，進一步刺激房地產(chǎn)需求，是實現(xiàn)房地產(chǎn)財富效應的前提條件。建設(shè)部房地產(chǎn)司司長沈建忠2007年8月30日說，按照國務(wù)院新近發(fā)布的關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，單位集資合作建房納入經(jīng)濟適用住房政策的范疇進行管理。只有兩類企業(yè)可申請單位集資合作建房。一類是遠離城區(qū)的獨立工礦企業(yè)，第二類是住房困難戶較多的企業(yè)。另外，意見還規(guī)定，各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應對象出售。

　　由于房地產(chǎn)變現(xiàn)以后才能實現(xiàn)財富效應，因此，繁榮二手房交易市場，是實現(xiàn)房地產(chǎn)財富效應的必要條件。

　　優(yōu)化房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，住房建設(shè)向中低收入戶傾斜，使房地產(chǎn)財富效應惠及中低收入階層。要繼續(xù)強化住房市場的宏觀調(diào)控，尤其是要重點發(fā)展中低價位中小套型普通商品住房，保證土地供應，增加住房有效供給。

　　拓寬百姓投資和

理財的渠道，緩解房地產(chǎn)業(yè)的壓力，減少房價上漲的非經(jīng)濟因素。在我國，老百姓投資渠道很少，股票市場和房地產(chǎn)市場是一度是中國老百姓唯一能投資的兩個領(lǐng)域。因此，民間的閑散資金只能聚集在股市和房地產(chǎn)市場，造成股市和房地產(chǎn)市場的火暴，促使房價不合理上漲，引起房地產(chǎn)財富快速增長，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。隨著我國人民收入水平不斷提高，民間資金會越來越多，亟需有新的投資方向。　

　　應特別關(guān)注房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，采取有力措施減少非市場因素造成的不合理的房價上漲。房價不合理上漲會使房地產(chǎn)財富虛增，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。不合理的房價上漲也會損害居民的利益，影響一國國民經(jīng)濟的健康、持續(xù)和穩(wěn)定地發(fā)展。這些非市場因素包括捂盤惜售、哄抬房價等行為。在違反商業(yè)道德和法律的前提下，一些

開發(fā)商用各種方法來刺激銷售。最近新華社一篇文章稱，南京某新城區(qū)開發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍，各類違規(guī)手段無所不用其極。當?shù)貎蓚�樓盤聯(lián)手上調(diào)房價，每平方米一夜間增長了1000元，也促使周邊房價競相攀高。有的房地產(chǎn)企業(yè)要求公司員工及其親戚預購房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當?shù)厣唐贩夸N售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價。　政府監(jiān)管機構(gòu)應當積極發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。有關(guān)的監(jiān)管機構(gòu)要采取微調(diào)措施，在市場過熱的時候應適當降溫，市場下滑的時候適當啟動，想方設(shè)法保持房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。

　　充分利用房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應，促進居民總財富和經(jīng)濟增長。近年來，房地產(chǎn)業(yè)被視為啟動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的導向型產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅建設(shè)在1996年被政府列為新的經(jīng)濟增長點后。伴隨著我國加入WTO，申辦奧運成功以及西部大開發(fā)等利好因素的刺激，我國房地產(chǎn)發(fā)展步伐明顯加快，迎來了一個長期、巨大的發(fā)展機遇。在房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展的過程中,除了促進房地產(chǎn)業(yè)自身優(yōu)化外,還應正確選擇與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策,理順產(chǎn)業(yè)關(guān)系。按房地產(chǎn)業(yè)與不同產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性質(zhì),根據(jù)地區(qū)特點分別制定房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展政策,并按經(jīng)濟發(fā)展階段進行動態(tài)調(diào)整,以保證產(chǎn)業(yè)鏈的順暢,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的帶動效應。

　　全國人大常委會副委員長成思危對房地產(chǎn)行業(yè)的評價是：一個市長若想搞好經(jīng)濟，就應學會鼓勵市民購新房、搬新家。預計今后幾年中，我國建筑房地產(chǎn)業(yè)增長速度應至少高于國民經(jīng)濟增長速度5個百分點以上，我國房地產(chǎn)業(yè)的新一輪增長已出現(xiàn)端倪。根據(jù)有關(guān)方面對未來房地產(chǎn)需求的預測，如果按2010年人均使用面積20平方米的目標計算，到2010年我國需新增11億平方米。因此，房地產(chǎn)總量上存在嚴重短缺，房地產(chǎn)供求缺口相當大。

　　(作者單位：西安交通大學經(jīng)濟金融學院）