我國房地產增量市場和存量市場的這種不均衡發展現象，有著多種現實的原因。

　　第一，住房產權制度不完善，存量市場交易不順暢。在公房等房改房上市的過程中，政策性因素使不少房改房的產權不明晰，進入市場交易就存在困難和障礙。有的住房的原產權單位自己所售的房子整體上相關手續不夠齊備；有的住房在原產權單位低價出售時，對房改房的上市規定有某些特殊條件，甚至對產權證有轉讓條款的規定；有的規定了在市場轉讓時，房主和原產權單位要進行利益分配，從而房主在市場交易時不能獲得全部的市場收益。因此，現實中很多房改房的產權實際上是一種不完全的產權，增加了市場交易的障礙，導致二手房市場上房源無法有效釋放，存量市場發展緩慢。

　　第二，存量市場交易秩序混亂，信息不對稱導致大量市場交易的退出。房地產市場是一個信息高度不對稱的市場，尤其是對存量市場而言，購房者了解住房信息的難度更大，信息不對稱程度更高。一般來說，存量市場交易中，買方需要了解住房的建筑、使用等一系列的詳盡信息，從而在此基礎上對房屋的市場價值做出判斷。例如在德國，住房的市場交易中，賣方往往要提供住房的建筑規劃、施工情況、使用情況、維修記錄等詳細的資料，買賣雙方在市場中介的幫助下，合理評定市場價格并完成市場交易。因此，房屋的基本資料和市場中介的協助力量可以最大限度地消除房地產市場中的信息不對陳，保障交易的實現。但是，我國目前尚未形成有序的市場交易秩序：一方面，住房建筑和使用中普遍缺少相關資料的記錄和保存，加之市場誠信水平差，市場交易中需要的準確信息往往難以獲得；另一方面，我國的房屋經紀業發展不規范，也難以為市場交易發揮充分的中介作用。在這種情況下，住房需求被迫轉向增量房地產市場，畢竟房屋是新建的，房價是公開的，因而信息不對稱的影響相對要弱很多。

　　第三，不動產稅收體制和稅收政策制約存量市場發展。我國的房地產相關稅收在交易環節設置了大量的稅種。在房地產的交易行為中，銷售方涉及到營業稅、城市維護建設稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費附加共六個相關稅費，購買方涉及到印花稅、契稅兩個稅種。從稅負水平看，營業稅及其附加適用稅率5.5%、土地增值稅30%-60%、個人所得稅20%，房地產交易環節總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右，名義稅負水平明顯偏重，制約了房地產存量交易市場的發展。與此同時，房地產保有環節涉及的稅種卻相對較少，稅負較輕，這降低了房地產保有者的經濟風險，從而固化了持有住房的需求。在國外，一般重視對房地產保有環節的征稅，而房地產業交易環節的稅負相對較輕，以保證房地產存量市場的流動性。

　　第四，住房投資需求對增量市場發展具有自我強化機制。房地產具有投資品的特性，決定了房價和住房需求的特殊機制。在房價上升時，住房需求并不一定會減少，因為投資者會預期房價保持繼續上漲的態勢，因而買進住房是理性的：高房價可以在未來以更高的房價得到補償。從而住房的需求曲線有時表現出隨房價上升而上升的特點，這一點和股票很類似。與存量市場相比，增量房地產的住房交易更便利和快捷，因而更適合作為一種投資和投機性的交易工具。住房需求，尤其是住房的投機需求，對房地產增量市場的發展具有強化刺激機制。大量的住房需求規模進入增量市場，推動了房價的進一步攀升，并吸引了更多的住房需求進入房地產增量市場，二者形成一種互相強化和推動的力量。

　　第五，一些宏觀調控政策在約束房地產開發的同時也成為房價的推動力量。針對房價持續攀升和房地產業的過熱跡象，國家出臺了控制房地產開發貸款、收緊土地供應、提高征地補償安置費、建設用地土地有償使用費、城鎮土地使用稅以及征收房地產交易稅等宏觀調控措施。不少宏觀調控政策固然是出于調控房價的出發點，但是其中一些并不適合房地產發展的實際情況，沒有起到調控房地產的關鍵性作用，反而強化了市場對于房價上升的預期，并進而推動了房價的新一輪上漲。以政府收緊土地供應的調控政策為例，盡管國土資源管理等部門一再聲明，市場上未開發土地面積充足，但收緊土地供應的政策，無疑將進一步強化人們對于土地供應減少和增量房產減少的預期，從而推動住房投機需求增長和房價的進一步上升。又例如陸續出臺的征收