□ 蘇玉

　　去年陸續披露的中國銀行北京分行7億元假按揭案件和上海浦東發展銀行4億元假按揭案件是一支清醒劑，讓人們更加關注繁榮的房地產信貸市場背后不為人知的一面。《對個人住房假按揭貸款的調查與思考》一文更加詳細地列舉了虛假住房按揭的種種形式，并有針對性的提出商業銀行改進住房按揭貸款管理的建議，可謂合時之作。

　　近幾年來，和其它主要國家房地產市場一樣，中國的房地產市場也處于持續的快速增長狀態，房地產貸款更是一路高歌猛進，日益成為商業銀行最重要的資產。截至2006 年末，全國商業性房地產貸款余額3.68 萬億元，比年初增加6653 億元，同比增長22.1%，增速比上年同期快5.9 個百分點。其中，房地產開發貸款余額1.41 萬億元，比年初增加2996 億元，同比增長27%，增速比上年同期快10 個百分點；購房貸款余額2.27 萬億元，比年初增加3630 億元，同比增長19%，增速比上年同期快3.3 個百分點。

　　從目前的情況來看，房地產貸款質量在總體上不錯。據人民銀行《中國金融穩定報告(2006)》透露，截至2005年末，16家商業銀行房地產業貸款質量有所提高。共對房地產企業貸款余額10291億元，比上年增加390億元；房地產企業不良貸款余額為916億元，比上年減少182億元；不良貸款率為8.9%，比上年下降2.19個百分點。個人住房貸款占個人消費貸款的90%以上，截至2005年末，個人消費貸款不良率為2.55%。

　　但是，隨著這兩年國家房地產市場調控政策的陸續出臺并逐漸落實，房地產市場正處于復雜的變化過程之中。近些年消費者看慣了住房價格的飚升，卻沒有真正認識到住房價格也會下跌。其實作為一種資產，房地產價格和股票價格一樣，存在大起大落的可能，這在世界金融史上并不鮮見。

　　從上世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本房地產價格下跌是世界歷史上影響最深遠的房地產危機，1998年住宅用地價格跌到了高峰時期價格的一半。從1991年地價泡沫破滅開始，日本經歷了“失去的十五年”，房地產泡沫使日本經濟蒙受了巨大的損失，甚至被比喻為二戰后日本的又一次“戰敗”。

　　1997年，中國香港地區的房地產泡沫破裂導致了中國香港經濟在1998年出現了幾十年絕無僅有的負增長。其中，房地產增加值從1997年1356.5億港元下降到2002年的811.3億港元，下降幅度高達40%；房地產增加值占GDP的比重則從1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。

　　房地產價格漲落，會直接影響房地產貸款質量。其中，虛假住房按揭在兩個層面上會增加房地產信貸風險。為什么這樣說呢？首先，虛假文書和虛假價值會給銀行抵押產品帶來法律風險。因為，抵押物作為銀行貸款的第二還款來源，如果其真實性得不到保證的話，那么這對于銀行貸款的回收和執行將影響重大。其次，虛假住房按揭也會導致房地產貸款的市場風險。房地產價格是由供求決定的，這個需求是附加了消費者預期，使得真實需求難以確認。消費者買漲不買跌，虛假按揭造成了房地產的需求狀況脫離了真實需求，從而形成了“非理性繁榮”。但是，按揭貸款安全性的經濟學基礎就是終生收入假說，如果過高的房價帶來的月供壓力超過了購房者的收入實力的話，貸款的安全性就大打折扣了。

　　前幾年商業銀行拼命爭搶房地產信貸業務，部分業務發展無章可循，部分業務有章不循，房地產貸款其實已蘊含了一定的法律風險。中國人民銀行和中國銀監會多次的風險提示和現場檢查對此是很好的補救，目前各商業銀行基本上都認識到了這種操作風險，強化了合規文化建設。

　　但是，很多人卻沒有深切認識到虛假按揭在宏觀層面上會加重貸款非理性繁榮的市場風險。不少研究表明，宏觀經濟波動是造成中國銀行業不良貸款的最主要來源，但大多數銀行，特別是中小銀行沒有親身經歷過這種宏觀波動，貸款發放過程中規模沖動依然存在，潛在風險不容忽視。對此，商業銀行確實到了應該高度關注的時候了。

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