易憲容：著名學者，中國社會科學院金融研究所研究員，國際航空報專欄作者。

　　房屋預售制度是目前房地產融資制度的核心，這種制度健全與完善不僅決定了國內房地產市場能否健康持續地發展，也決定了國內銀行業的風險。

　　可以說，在國內房地產市場發展初期，住房預售制度的設立，目的是為了扶持成長中的房地產開發企業，降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證中國的住房制度改革得以成功。但從實踐經驗來看，房屋預售制度一方面在一定程度上推動了國內房地產市場繁榮，另一方面也為開發商利用其制度缺陷掠奪社會財富創造了條件。比如，房地產商通過“炒樓花”來制造樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；通過對房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸種種行為來侵犯購房者的權益。可見，房屋預售制度不僅妨礙了國內房地產市場的健康發展，侵害了消費者利益，也給國內銀行發展帶來了一系列的風險。

　　在國際發達的市場經濟國家，盡管房屋預售制度廣泛被采取，但必須以法律來形成有效的風險分擔機制。比如在住宅預售的各個環節中,美國政府對預售市場進行了嚴格的監管，預售資金專款專用，詳盡披露預售房信息，各環節的風險分擔使得預售的風險大大地降低，廣大購房者也愿意購買預售房。美國購房者在購買預售房時一般需要支付定金，定金的多少由

開發商和購房者通過合同約定。而且不同的出售商和購房者可以達成非常差異化的預售合約，多樣化的選擇為購房者分散降低了風險。為防止開發商挪用客戶資金于非建設項目，購房者交付的定金會被存放在開發商的代理律師事務所負責管理的托管賬戶上(Escrow Account)，直到正式交房的時候，開發商才能拿到這筆錢，但是信譽好的企業則不會受此限制。

　　在香港，對于未開工即已售出的房屋，預售合約會對支付的時間和數量作出確定。購房者可以利用建筑貸款(Construction loans)來支付這些金額，建筑貸款指從未來將獲得的抵押貸款中提前取出用以支付房屋在建時分段給付的款項。大部分建筑商會為施工質量和施工材料提供擔保，在一些地區這種擔保是強制的。市場上的活躍者大多為資金實力雄厚的大財團，而且財務透明度高，同時政府監管制度完善，保障了出售樓花所得款項專款專用。

　　在我國，銀行對

房地產業金融支持的資產結構使銀行正面臨巨大的風險；由于信息不對稱，購房者面臨

房地產商的各種敗德行為，鑒于住房預售制度中存在的不確定性和脆弱性，我們意識到應當建立完備的風險分擔機制來保障住房預售制度下的金融安全，即風險應該由多個利益主體依風險與收益對等的原則共同分擔，包括開發商、房地產投資者、建筑商、銀行及購房者。這種風險分擔機制應該貫穿于住房預售制度始終，合理分散或降低各環節的風險，它應包括嚴格的市場準入與退出機制、房地產市場信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專項管理制度、市場的懲罰機制以及保護購房者利益的救助機制等。

　　可以說，住房銷售制度對預售款進行專戶管理，應該是完善國內房地產市場制度重要的一環，它的推出對國內房地產市場的影響不可低估。同時，也應該看到，這種政策的推出也預示著兩會后正在從各方面落實溫家寶總理政府工作報告中關于房地產今年的任務。從而既促進國內房地產市場發展，也防范房地產市場及銀行可能面臨的風險。