渤海投資研究所 周延

　　銀基發展(000511)：該股最具震撼性的題材是豐富的土地儲備，據3月22日的《中國證券報》21版報道，公司渾北65萬平方米的土地儲備具有極高的溢價空間，按市場價值計算，溢價高達8.9億元，平均3.33元/股，即使按照10年攤消，每年每股收益也可增加0.33元，2004年每股收益最少可以達到0.44元，動態市盈率僅為15倍左右，無疑上升空間巨大。

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　　新一屆政府有意打造新東北，使得近期市場對東北概念的炒作逐步升溫。受政策長期利好影響，東北板塊黑馬頻出，摘帽后的錦州港、丹東化纖雙雙創近兩年以來的新高，股價各上新臺階，將東北板塊的股價重心整體上移。擁有豐富土地儲備但股價僅6元多的銀基發展自然成為主力競相爭奪的目標，后市即將成為東北板塊中最具投資價值的地產龍頭。

　　聚焦一：土地整理項目三年翻3倍

　　公司巨資投入的沈陽市渾河天壇地區土地綜合開發整理項目被國家土地資源部確定為“國土資源部建設用地開發整理示范項目區”，是目前唯一一個大城市建設用地整理示范項目。項目除了享受國家支持土地整理產業化的政策之外，也得到了沈陽市政府的高度重視和支持。目前濱河主題公園“五里河公園”已正式開園，成為沈陽市最大的開放式公園，進一步提升了與公園融為一體的建設用地的附加值。坐落在公園里的銀河社區作為當地唯一的坐落在親水公園里的社區家園，銷售前景樂觀。

　　占地185萬平方米的渾北土地整理示范項目區，經過幾年的開發整理后，建成了占地120萬平方米的濱河公園，65萬平方米的建設用地，已整理成為住宅商用儲備地，并實現了部分銷售。尤其值得一提的是，當年公司開發用地的平均成本僅為1231元/平米，隨著土地整理工作的初見成效，該地區已經由昔日的荒灘變成黃金地塊，土地評估價格已達到4066元/平方米，升值超過3倍。

　　聚焦二：房地產項目銷售火爆，收益巨大

　　公司以3.7億元人民幣的天價競得的“沈陽地王”地處規劃中的沈陽市中央商務區內，是高檔住宅和高檔辦公商務用房地產比較集中的一個地區，僅土地的升值空間就十分可觀。公司在這一市中心絕版地塊投建的“地王國際花園”項目總建筑面積30萬平米，平均土地成本1233元/平米，最少也能為公司帶來超過5.6億元的直接收入。同時，該項目也為公司打造銀基品牌和開發產品的成功轉型奠定了堅實的基礎。

　　銀河園項目是公司去年以來的又一房地產開發力作，一期項目總建筑面積為5.2萬平方米，地上部分為4.13萬平方米，銷售率已經達到了80%。由于該項目啟動時間較早，平均土地成本僅有820元/平米，而銷售均價達到了5000元/平米。目前二期4萬平米已基本完工并達到了銷售條件，預計銷售時間為2004年3月，有望成為公司新的利潤增長點。

　　聚焦三：高速增長引來機構建倉

　　在將業務方向由土地開發轉為房地產開發之后，公司將在2004年進入全面收獲階段。“地王國際花園”一期18.8萬平方米將在年內全部竣工，目前已收到近8000萬預售款，主要利潤將體現在2004年；銀河園項目一組團4.5萬平方米已經完工，二組團4.5萬平方米將在2004年全部竣工進入收入確認期，三、四組團也將全面開工，全年業績大幅提升是完全可以預期的。該股的中長線投資價值已經得到了機構投資者的普遍認可，華寶信托、基金景福等機構投資者紛紛在2003年下半年進行了戰略性建倉，大有長期運作的趨勢，為該股的反彈創造了良好的資金環境。

　　從走勢上來看，該股在前期構筑完成三重底后，便展開凌厲的上攻走勢，在回調到上攻行情的黃金分割位啟穩之后，成交量逐漸放大，主力資金大有卷土重來之勢。目前該股已完成對30日均線的有效突破，新一輪強勁突破行情如箭在弦，建議投資者重點關注。