銀基發展—沈陽地王飆升在即

　　渤海投資研究所

　　銀基發展(000511)：該股最具震撼性的題材就是在振興東北的過程中，沈陽不斷加快城市建設的步伐，銀基發展作為當地影響力相當大的房地產類上市公司，擁有十分豐富的土 地儲備，所從事的渾河綜合治理已被列為沈陽市的重點工程，隨著渾河治理初見成效及五里河公園的建成，該地區已經由昔日的荒灘變成黃金地塊，升值超過3倍，銀基發展的中長期投資價值凸現。

　　1、地王花園項目銷售火爆，公司收益巨大

　　去年在沈陽市首次國有土地使用權拍賣會上，銀基發展以3.7億元人民幣的天價拍得有“沈陽地王”之稱的建工學院土地使用權。該地段占地面積7.8公頃，地處規劃中的沈陽市中央商務區內，是沈陽市高檔住宅和高檔辦公商務用房地產比較集中的一個地區，僅土地的升值空間就十分可觀。據悉，“地王花園”是在沈陽市中心絕版地塊基礎上開發的中高檔住宅項目，項目總建筑面積30萬平米，住宅建筑面積15萬平米，寫字樓面積8萬平米，酒店面積7萬平米，平均土地成本1233元/平米。該項目中的住宅樓盤已經封頂并開始預售，開盤當天共銷售住宅203套，簽訂合同金額1.38億，銷售率已經達到60%；寫字樓部分即將開始銷售；五星級酒店項目與凱賓斯基合作但尚未開工。

　　2、銀河園項目一期高回報，二期明年初預售

　　銀河園項目是公司除“地王花園”之外的又一房地產開發力作，一期項目總建筑面積為5.2萬平方米，地上部分為4.13萬平方米，銷售率已經達到了80%。由于該項目啟動時間較早，平均土地成本僅有820元/平米，而銷售均價達到了5000元/平米。目前二期4萬平米已基本完工并達到了銷售條件，預計銷售時間為2004年3月。

　　3、渾北土地整理項目三年翻3倍

　　自獲得渾北地區開發權后，銀基發展先后獲得65萬平米開發用地，開發用地成本平均為1231元/平米。在總量65萬平米開發用地中，22萬平米分別于2000、2001年出讓，出讓價格分別為2000元/平米和2300元/平米。2003年又將剩余43萬平米中的22萬平米以2600元/平米作價入股成立兩家公司，其余21萬平米即為目前正在開發、銷售的銀河園項目。經過3年的開發，該土地整理項目已基本完成。隨著渾河治理初見成效及五里河公園建成，該地區已經由昔日的荒灘變成黃金地塊。經評估，該地塊土地價格已達到4066元/平米，升值超過3倍。

　　4、業績有大幅增長的潛力

　　通過粗略推算，如該公司兩住宅項目達到結算標準，銷售收入確認。則該公司主營業務利潤將達到1.7億元(不計算主營業務稅金及附加)。即便將其中50%作為管理費用、財務費用等其它開支，該公司僅住宅項目實現凈利潤即可達到8500萬元。再加上投資溢價收益3000萬元，以及寫字樓銷售利潤，預計該公司年終利潤將超過1.2億元，業績有望出現大幅增長的可能，明年業績有望達到0.45元。

　　5、土地儲備豐富，升值潛力巨大

　　受益于東北地區對外開放以及重組振興程度的加大，公司儲備土地升值幅度巨大。僅在渾北項目中，除去2000-2001年出讓22萬平米并已入賬；2003年以22外平米入股兩家公司(均控股)，仍剩余21萬平方米。如果以其土地入股價格計算，21萬平米的溢價為2.87億元。如果以評估價格4066元/平米計算，則溢價達到5.95億元。估計為避免業績大幅度波動，該公司會采取銷售收入延緩入賬等方式進行調控，但年度業績大幅增長已是必然。

　　從走勢上來看，周五在大盤破位向下的過程中，該股逆市走強，在半年線處受到了極強的支撐，收出了較長的下影線，成交量同比明顯放大，主力資金護盤意愿堅決，后市有望產生連續大幅拉升行情，建議投資者重點關注集振興東北、沈陽地王、土地儲備豐富、高升值能力、超跌低價等眾多題材于一身的000511的銀基發展。