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　　北京是首都，在中國有著特殊的地位，房地產業也不例外。

　　過去的幾年中，北京房地產市場有著異乎尋常的表現：在全國各地普遍遭遇低潮的同時，北京房地產市場卻令人羨慕地實現了“獨善其身”，價格雖略有下降，但幅度相對而言不大，并一直保持著在中國房地產市場的最高價格。北京地產常勝不衰的一個根本原因是，北京是政治、文化中心，同時也是一個常、暫住人口達1600萬人的超級城市。

　　據悉，集團購買是形成北京房地產市場格局的重要原因，它對于北京房地產市場的影響體現在兩個方面：首先是需求量龐大而穩定。受駐京機構總體規模的影響，北京的集團購買量非常大，同時需求量也非常穩定。因為作為個人購房者，當市場上沒有價格、品質等諸方面能滿足自己需求的產品時，他可以選擇持幣觀望；而作為集團購買，由于它的福利性質，它必須定期購買，以保證能滿足需求。另一方面，集團購買對諸如價格等因素并不敏感，也使得北京的房地產價格并沒有遇到真正的市場挑戰。

　　集團購買保證了北京市場上旺盛的購買力。雖然按規定從1998年起就取消了集團購買，但一直到去年，集團購買仍然是市場上不可忽視的力量，筆者在考察樓盤中就發現某些項目被集團購買者整棟整棟地買走。今年，福利分房徹底退出市場，對北京樓市必然造成一些負面影響。然而，大部分樓盤1／3被外地人買走以及眾多房子將進入換代期的事實又證明了將有一股新的生力軍會托起北京的樓市。

　　從市場總量來看，根據北京市統計局統計，北京市1999年全年商品房施工面積為3784萬平方米，其中住宅施工面積為2447.9萬平方米，商品房銷售建筑面積544.4萬平方米。其中，住宅為484.7萬平方米，銷售給個人的為296.8萬平方米。單單就商品房銷售面積而言，深圳市1999年商品房銷售面積為540萬平方米，基本與北京持平，但北京的人口卻相當于深圳的4倍。出現如此巨大的差距，是因為北京沒有真正成熟的市場，大部分消費者或者不需要從市場中去解決自己的住房需求(福利分房)，或者市場中根本沒有適合他們的產品，因為市場并沒有給供應者足夠的壓力，使他們提供真正的個人消費者需要的產品。

　　從市場規范度來看，我們可以從以下兩個例子來看北京市場。其一，關于經濟適用房。開著私車去買經濟適用房，在北京業內早已傳為“美談”。如果有機會去北京的經濟適用房小區看一看，你會發現這里比之許多商品住宅并不遜色。盡管政府一再強調經濟適用房應該賣給70%的中低收入者，并且其價格要比商品房便宜將近30%。然而事實是，有關部門并沒有界定什么是中低收入者，也并沒有詳細的管理辦法，結果經濟適用房變成了有錢人購房的樂園，有的一家人買了好幾套，而真正的低收入者卻仍然是買不起。目前有所限定，但因實施細則未出且個人收入難以明察。

　　北京有一個巨大的房地產市場，但在市場規范和成熟之前，它最大的意義在于未來，而規范是需要時間的，因為市場意識的培養需要時間，市場秩序的建立需要時間，甚至管理部門的經驗積累也需要時間。在未來的北京市場，如何順應市場大勢的變化，同時把握屬于北京的獨有的地域特征，將成為開發企業成敗的關鍵。(王正宇)

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