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　　據聞，全國住房抵押貸款占大頭的建行和工行，已向國務院申請批準他們率先辦理住房抵押貸款證券化業務，又聞，首次試點城市可能是上海或深圳。據了解，這兩城市都早在幾年前就分別組織過相關人員研究，深圳市政府有關方面近來更是加班加點，住房抵押貸款證券化能否在深圳立馬走向現實？

　　研究早已開始

　　關于住房抵押貸款證券化，最早是由深圳平安保險公司在1998年提出來的。同年，深圳市住宅局牽頭，由建行深圳分行、工行深圳分行和聯合證券組成研究組，于1999年初提出研究方案，3月份上報審核。1999年4月，國家開發銀行介入，同年6月深圳市政府介入，二者聯合對此進行研究并在當年9月提出方案。由于當時市場條件不夠，此項業務對各銀行來說不是很緊迫，所以有關部門對此沒有答復；同時，還沒有成立專門的非銀行金融機構，不具備批準的條件。

　　據業內有關人士透露，雖然有關部門對此沒有明確的答復，但實際上對采用發行金融債券，以債券置換住房抵押貸款的形式予以默許。深圳市住宅局房產處的孫處長認為，國家開發銀行實質上為住房抵押貸款證券化鋪開了道路。1999年4、5月間人行深圳分行也組織了深圳各家商業銀行，將住房抵押貸款證券化作為課題加以研究，并于2000年3月召開了國內外有關學者座談會商討此事。2000年9、10月間，建行和工行相繼宣布他們得到有關部門批準實行住房抵押貸款證券化試點。

　　為什么建行、工行會搶得先機呢？據了解，有關部門最初為開辦此業務的銀行開具了幾個條件：必須連續三年整體盈利；注冊資金在10億元以上；房地產按揭余額達1000億元。而目前符合此條件的僅有建行和工行。　　在深圳，建行工行的試點進行得怎么樣呢？工行深圳分行貨幣信貸處總經理周杰說，對于該項業務，總行一直在做，但是沒有分區域單獨做，因此工行深圳分行主要是參與和配合總行開展這項業務。

　　誰更有條件搞試點

　　國家開發銀行深圳分行的包黎認為，目前，有可能成為住房抵押貸款證券化試點的兩個城市是上海和深圳，相比而言，深圳的條件更加成熟。他說，雖然上海目前房地產按揭余額比深圳要多，但是它的余額來源“不純”，有近一半來自住宅公積金，主要包括企事業單位的優惠、補助、福利資金，因此，這樣的住房就只有居住的權利而不能轉移，而深圳則不存在這樣的問題，深圳搞市場經濟早，市場條件充分，住房完全商品化，在住房上，沒有福利、公益等因素的困擾，雖然深圳目前的房地產按揭余額只有370多億，但是在良好的市場環境下完全有可能操作該試點。另一方面，深圳特區有個“特”字當頭，擁有獨立的立法權，這樣更加有利于與該試點相配套的監管、保障、稅收等法律條文的出臺，前進道路上的“攔路虎”將會少得多。因此深圳是最適合試點的城市。

　　工行深圳分行信貸處的周杰則認為深圳和上海誰強誰弱無法明確判斷。上海住房按揭余額多，違約客戶比較少，而且都是本地居民，管理起來方便得多。深圳居民膽子大，敢負債，操作起來也有方便之處，而且深圳操作環境也好，再加上是特區，法律等制定方便。但上海也是國家政策傾斜的地區，也有其優勢。誰強誰弱尚不明顯。

　　深圳市住宅局房改處的孫利平處長認為，深圳居民消費水平高，住房商品化廣泛，條件要成熟些。

　　證券化魅力何在

　　隨著金融資產證券化的國際趨勢越來越明顯，許多國家住房抵押貸款證券化已經成為一種普遍的現象，國內對此進行試點的呼聲也越來越高，在深圳市，它已經被列為市政協三屆一次會議的提案之一。

　　包黎認為：首先，對銀行而言，它實質上是將那些不易出售，缺乏流動性的長期性資產較為快速地變為現金。住房抵押貸款比較長期，一般是20、30年，最短的也有5年，而一旦實行證券化，銀行就可以將這部分固定資產直接賣給信托公司，取得現金。其次，對政府來說也是一件好事，它可以為政府源源不斷地導入住房貸款資金，推動地方經濟的發展。再次，對消費者來說，也有利于他們更方便地進行住房消費，從而推動個人消費。

　　孫利平認為，這項業務的服務對象是房地產的消費群體，可以從根本上緩解資金風險。這實際上也是一種個人貸款行為，而個人貸款明顯比其他貸款方式運行起來風險要小得多，住房抵押貸款證券化的實施，能夠從根本上緩解個人貸款的流動風險。總的來說，這種金融衍生品的轉換無疑會規范借貸市場、住房市場，在住房買賣規范化、標準化的條件下，建立起資本市場、借貸市場、住房市場的直接聯系。

　　對于資產證券化，包黎樂觀地說，不僅住房、汽車按揭、信用卡，連大企業、大集團的應收賬款都可以實行。

　　真正施行困難重重

　　在深圳，盡管住房抵押貸款證券化方方面面的條件都具備了，但是存在的困難還很多。

　　包黎認為，目前，政府部門的政策對這項業務沒有明確的規定，是否在深圳試點還是個未知數。如果一旦建立了證資公司，其他公司能不能做？這種金融債券的性質又該如何界定也沒有明確的答案。再者，手續操作上和現行法律違背，新的業務監管也是一個難題，中介機構的實力和信譽等等將面臨考驗。另外，在現行財稅上對此也沒有規定，哪個環節該收稅，哪個環節不收，按怎樣的標準收，都不清楚。同時，現行法律規定，抵押權轉移需要抵押人到場同意才能完成，如果實行住房抵押貸款證券化，要求抵押人到場極不現實。對此，孫利平持有基本相同的意見，解決這些問題，要走的路還很長。(本報記者謝孝國 實習生戴應凱 通訊員鮑曉晨)

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