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　　編者按：本版上期刊登了“北京、深圳房地產市場大揭發”一文，將北京偉業顧問行考察深圳市場后的一些體會進行了登載。事實上，除了北京人在找北京與深圳市場的差距，預備揮師北上的南方軍團也在分析北京市場。下文是深圳著名顧問行世聯地產對北京市場的觀察。

　　北京是一個特殊的地方。其特殊源于它獨特的政治地位、悠久的歷史、龐大的人口和深厚的文化底蘊。因此，幾乎在每一個經濟領域，北京在中國都有著特殊的地位。房地產業也不例外。

　　過去的幾年中，北京房地產市場有著異乎尋常的表現：在全國各地普遍遭遇低潮的同時，北京房地產市場卻令人羨慕地實現了“獨善其身”，價格雖略有下降，但幅度相對而言不大，并一直保持著在中國房地產市場的最高價格，外銷公寓最高賣到3000美元／平方米，租金最高到60美元／平方米、月，業內人士戲稱這種現象為“房地慘，上海癱，北京安”。

　　北京地產常勝不衰的一個根本原因是，北京是一個常、暫住人口達1600萬人的超級城市，無怪乎眾多的房地產相關企業紛紛趕赴北京，希望在這塊“大餅”中分到盡可能多的一塊。在任何城市，政治對房地產市場的巨大影響都是無庸置疑的，但相對于北京而言，政治的影響力更加直接、明顯和有效。

　　何以“北京安”？

　　作為中國的政治中心，黨政機關、國有大企業集團總部在北京的集中程度是其他城市無法比擬的。而這些部門無一例外，都是福利分房制度的受益者，也因此形成了北京獨特的集團購買市場。

　　集團購買是形成北京房地產市場格局的重要原因，它對于北京房地產市場的影響體現在兩個方面：首先是需求量龐大而穩定。受駐京機構總體規模的影響，北京的集團購買量非常大，同時需求量也非常穩定。因為作為個人購房者，當市場上沒有價格、品質等諸方面能滿足自己需求的產品時，他可以選擇持幣觀望；而作為集團購買，由于它的福利性質，它必須定期購買，以保證能滿足需求。另一方面，集團購買對諸如價格等因素并不敏感，也使得北京的房地產價格并沒有遇到真正的市場挑戰。

　　集團購買保證了北京市場上旺盛的購買力。雖然按規定從1998年起就取消了集團購買，但一直到去年，集團購買仍然是市場上不可忽視的力量，筆者在考察樓盤中就發現某些項目被集團購買者整棟整棟地買走。今年，福利分房徹底退出市場，對北京樓市必然造成一些負面影響。然而，大部分樓盤三分之一被外地人買走以及眾多房子行將進入換代期的事實又證明了將有一股新的生力軍會托起北京的樓市。

　　而從供給方面來看。不同于深圳的是，北京是一個歷史文化名城，同時又是政治中心，其土地的供應受歷史狀況或現實政治因素的影響很大。比如說北京申辦奧運會，就要保留許多土地作為申辦奧運會之用；或者是某些老城區，其拆遷成本勢必較高，同時所需時間也很長。而在開發程序上，也是部門繁多，程序繁雜，這一切都使得房地產產品供給在數量和時間上受到很大的限制，無法在短期內形成足夠的供應量。這一點，在北京城區顯得特別明顯。可以說，正是這種獨特的供求關系造就了北京市場的一枝獨秀。

　　在北京市場一片繁榮的表象下，實際上卻是市場的不規范與不成熟，比之深圳、廣州、上海等城市而言，實際上北京在市場化程度上已經遠遠地落后了。

　　市場化前夜待曙光

　　判斷一個市場的成熟程度，我們可以從它的市場規模大小、市場規范程度和市場主要參與者行為等方面著手。

　　首先，從市場總量來看。根據北京市統計局統計，北京市1999年全年商品房施工面積為3784萬平方米，其中住宅施工面積為2447.9萬平方米，商品房銷售建筑面積544.4萬平方米，其中，住宅為484.7萬平方米，銷售給個人的為296.8萬平方米。單單就商品房銷售面積而言，深圳市1999年商品房銷售面積為540萬平方米，基本與北京持平，但北京的人口卻相當于深圳的四倍。出現如此巨大的差距，是因為北京沒有真正成熟的市場，大部分消費者或者不需要從市場中去解決自己的住房需求(福利分房)，或者市場中根本沒有適合他們的產品，因為市場并沒有給供應者足夠的壓力，使他們提供真正的個人消費者需要的產品。

　　第二，從市場規范度來看。我們可以從以下兩個例子來看北京市場。其一，關于經濟適用房。開著奔馳車去買經濟適用房，在北京業內早已傳為“美談”。如果有機會去北京的經濟適用房小區看一看，你會發現這里比之許多商品住宅并不遜色。盡管政府一再強調經濟適用房應該賣給70%的中低收入者，并且其價格要比商品房便宜將近30%。然而事實是，政府并沒有界定什么是中低收入者，也并沒有詳細的管理辦法，結果經濟適用房變成了有錢人購房的樂園，有的一家人買了好幾套，而真正的低收入者卻仍然是買不起。目前有所限定�煹�因實施細則未出且個人收入難以明察�煑l文仍是紙上談兵。其二，關于三級市場。盡管《北京市已購公有住房和經濟適用房上市出售管理辦法》出臺已一年，但二級市場并沒有像人們預期的那樣火爆。截止到去年6月底，成交量還沒有超過430套，據說到去年10月也沒有突破500套，而全市已購公房的數量是110萬套，已經取得產權證的也有82萬套，與這個分母比較起來，實在是太難為情。原因可能是多方面的，但相關的管理混亂恐怕是其中的主要因素之一。在北京，三級市場的房地產中介只能以“聲名狼藉”來形容，一部電話就可以是一個中介公司，拿了押金就走，打一槍換一個地方，人還是那幾個人，公司的名稱和營業地址三天五天就可以一變。結果市場作出了它的反應，報紙上中介免談的字眼隨處可見，消費者寧愿自己在網上發布信息，或在大街上貼街招都不愿找中介。而這種市場行為的效率可想而知，三級市場也就談不上什么發展了。

　　第三，從市場主要參與者行為來看。應該說，在北京市場上，作為市場行為主體的開發商和購房者的成熟速度是驚人的。北京一些成功的項目開發即使放到其他更成熟的地區也不多見，甚至在某些方面有過之而無不及。不過，也許是受北京文化之都的影響，北京的開發商都分外關注于項目文化品位的挖掘。無可否認，房子既是建筑也是藝術，對項目文化價值的挖掘本身無可厚非。然而，過分著重“文化”、“概念”的營造導致許多開發商忽略了前期對項目客戶和市場的把握，而將注意力集中在了后期的營銷上(文化是需要展示的，而展示是需要成本的)。一些營造文化氛圍比較到位的樓盤的成功，更加劇了這一現象。這造成的結果是，概念滿天飛，你COSMO，我H一族，這邊CBD，那邊CID甚至CLD都出來了。因此，有人戲稱北京是“賣概念”，而不是“賣房子”。最高興的估計就是媒體和廣告公司了，北京一個普通的住宅項目在一個月內僅媒體廣告費就花了近140萬。而在深圳，由于前期工作比較到位，像“南山金融中心”這樣的項目在打了3次1／4版報紙廣告的情況下就實現了近90%的銷售額。

　　順應大勢可勝出

　　北京有一個巨大的房地產市場，但在市場規范和成熟之前，它最大的意義在于未來，而規范是需要時間的，因為市場意識的培養需要時間，市場秩序的建立需要時間，甚至管理部門的經驗積累也需要時間。

　　北京又是一個劇烈變化的市場，隨著時間的推移，北京那種獨特的供求狀況在市場大潮的沖擊下將逐漸瓦解，消費者將更快地成熟，以往的經驗已不適用于現在的市場，北京或許將不再能“獨善其身”。

　　在未來的北京市場，如何順應市場大勢的變化，同時把握屬于北京的獨有的地域特征，將成為開發企業成敗的關鍵。(世聯地產王正宇)

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