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　　我與某房地產公司簽訂商品房買賣合同(預售)，購買位于深圳市福田區的某住宅，合同約定房地產公司應于2000年6月28日前將房產交付給我。我按合同約定一次支付了30%的購房款，余70%的購房款向銀行辦理10年期的按揭貸款手續，與銀行簽訂了按揭貸款合同。但我購買的住宅至今沒有竣工，房地產公司不能按合同約定的時間交樓，我想解除合同退房。請問石律師：辦理按揭貸款所購房產，當房地產公司延期交樓時能否要求退房？在退房前我是否可以停止向銀行還款？如果可以退房，退房后銀行的貸款怎么辦？讀者：張先生

　　預售商品房延期交樓，是房產買賣中較常見的問題，遇到這種情況時，購房者應依法行使合同和法律賦予的權利。

　　根據修訂后的《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定，轉讓人超過房地產買賣合同約定時間90日仍不交付房地產的，受讓人有權解除合同。因此，在開發商延期交樓超過3個月的情況下，購房者有權解除合同。但是，如果采取銀行按揭貸款方式取得貸款購房，購房者有權解除合同嗎？

　　從法律上看，房產買賣合同與按揭貸款合同是兩個既有聯系又各自獨立的合同，購房者與開發商之間是一種房屋買賣關系，購房者與貸款銀行之間是一種借貸關系，兩者雖有關系，但完全是兩種獨立的法律關系。因此，只要出現了合同約定的解除條件，購房者就可以解除房地產買賣合同，不因取得了按揭貸款而影響買賣合同中購房者解除合同權利的行使。根據你與某房地產公司所簽訂的商品房買賣合同的約定，房地產公司已逾期90日不能交付房產給你，你有權依法解除合同，要求房地產公司返還你已交付的全部購房款，并要求其承擔違約責任。

　　由于購房者(借款人)與銀行之間的借貸關系是獨立于房屋買賣關系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除按揭貸款合同，退房后按揭貸款合同仍然有效，購房者與銀行間的債權債務關系仍然存在，購房者仍應履行合同約定的還款義務。因此，在開發商逾期不能交房，購房者解除房產買賣合同前，購房者應根據按揭貸款合同的約定按期向銀行還款，不能因開發商沒有交房而停止向銀行還款，否則銀行將追究購房者的違約責任。在購房者解除房產買賣合同，取得開發商返還的購房款后，購房者應及時與貸款銀行聯系，協商提前還款事宜，將剩余貸款本息提前償還給銀行，終止按揭貸款合同。

　　可見，在商品房預售買賣中采取按揭貸款方式付款，購房者存在較大風險，如果開發商不能按期交房，一方面，購房者不能及時取得房產的使用權；另一方面，購房者還得按期償還銀行貸款。因此，當出現開發商不能按期交樓的情況時，購房者應積極通過法律途徑維護自己的利益。

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