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●三、房價與地價的關系
1)土地的產出價值決定土地的價值。
正常的市場機制條件下，從經濟學原理分析，土地的價格應由土地的產出價值所決定，應是房價拉動地價的增長，而不應是地價決定房價的增長。因為當地價過高，房屋的市場價格讓開發商無利可圖時，就不會購買高價土地，并用“看不見的手”強迫土地的價格下降。但市場機制的前提是土地自由交易，并非壟斷的情況下，開發商可以從其它供給渠道獲得與產出相適應的合適的價格的土地。這樣才能用合適價格的土地抑制高價的土地。在開發商可以用手投票，而不僅僅是用腳投票時，這種由房價決定地價的機制才可能建立起來。
換句話說，是土地市場自由開放、土地價格在非壟斷情況下具備充分競爭的條件時才可能由土地的產出決定土地的價格。
2)行政壟斷情況下成本決定價格。
2002年7月之前土地可以協議出讓時，房屋的價格并沒有暴漲，是隨工資收入和市場供求關系逐步遞增的。其房屋價格一直處于大大低于收入增長幅度的區間。并且這些房價的增長因素中包括了使用好的設計、使用新的價格較高的材料、改善了居住環境等價格增長的合理因素，價格是伴隨著質量與標準的提高而提高的。在土地供給量充分的前提下，土地價格的增長基本上是隨房價的增長而同步增長的。
但招拍掛政策出臺之后，切斷了土地供給的其它來源，并且其供給量被政府壟斷和限制，土地形成了供量短缺和來源單一的非競爭規則。這種游戲規則的改變已經不再是市場化的背景條件。因此也改變了產出決定土地價格的前提條件，所以這一輪的房價增長的根本原因在于土地價格的增長。
當土地的供給來源被政府用行政的手段強制性壟斷之后，由于無法通過其它渠道獲得更低價的土地。所謂公開的土地市場交易就變成了政府挑動群眾斗群眾的效果，讓市場中的無數惡狗去爭奪可憐的幾根骨頭的局面被認為的制造，血淋淋的競拍結果使土地一次次的成為天價的新聞熱點。招拍掛政策首先從土地壟斷供給上決定了價格的非市場化因素的增長，同時從價高者得的招拍掛競爭條件上決定了價格的增長，這兩者都是非市場化因素。
在政府強制壟斷造成土地價格可能高于原有市場中房屋的價格時，實際的產出決定預期已被改變。需求的高速增長讓投資者預期、招拍掛政策會減少土地的供給量、改變市場中的供求關系。當這種供求關系被政府制度性因素所強制時，自然也預期房屋的價格會隨土地價格的增長而增長。行政壟斷也改變市場中消費者的預期，由于土地價格的提升，成本成為決定價格的重要因素，也預期房價會隨之而增長，進而推動房價。讓消費者認為房屋價格的增長不是開發商多得了，而是政府多從土地中瓜分了一整塊利潤。
3)土地價格影響產品結構和價格。
在產出決定土地的價值的情況下，會形成由產品的價格對土地的選擇過程。當行政壟斷先確定了土地的價格，再做產出的價格選擇時，就變成了一種逆向的選擇。經濟學理論認為在給定質量和標準的情況下，價格決定供求關系，但在房地產市場中，雖然統計中有地區或全國的平均房價指導供求關系。但實際這個平均房價是在一個未給定質量與標準情況下的數據，因此并不對市場中的供求關系產生影響。于是在土地價格的選擇中價格除受供求關系的影響下，同時受不同產品質量與標準的影響。進而影響產品的結構與價格，在平均房價中我們看不到質量與標準的變化，但可以看到價格的變化。
同一地區的精裝修與毛坯房的價格必然會有極大的差異，建筑標準的不同也必然會產生價格的差異。如果正向投資決策的選擇，開發商會在做出購買土地的決策前選擇按預期的市場價格決定產品的供給定位；而逆向選擇時，則根據土地的價格決定產品的結構。土地的價格從一定意義上而言，決定著產品的供給結構。幾乎所有的官員都希望開發商提供更多的中低價位的產品，但土地價格的提高使開發商失去了產品結構的選擇能力，只能根據土地的價格變更市場的預期，選擇產出更高的產品。
招拍掛政策在提高和改變土地供給價格的同時，從影響房屋產品價格的另一方面——改變質量與標準上決定著房價的必然增長。當面向高端消費群體的產品增加時，平均房價一定會大大增加。沒有人會選擇用高價土地生產未來收入流較低的產品。在政府認為土地的收益越高越好時，恰恰忽略了土地價格對產品結構影響的重要性。
4)土地與房價的性質差別
在我國的法律制度中地價與房價是兩個完全不同性質的價格標的。毛地價格是以土地出讓金為主的加有基礎設施建設費內容的總和，簡單說其消費的主體是土地的使用權。購買的不是法律意義上的實體財產而是財產權利，是一種有期限的使用權利而非物。而房價中扣除毛地價之后，消費的主體是房屋的物，購買的是實物財產，看得見、摸得著、用得上的物，這兩者有著重大的性質差別。
出讓地價的提高是消費者購買土地財產權利的提高，而向城市居民合理與低價或無價的提供居住的條件與權利本來就是任何政府都應盡義務和法定的責任。任何國家都不可能只向國民要求納稅的義務，而不承擔為國民解決居住權利和條件的義務。但中國的城市居民卻是在花高價向政府購買居住的權利。目前的法律沒有明確規定土地使用到期之后再購買財產權利時的標準與辦法，但逐步升高的居住購買權一定不是一件好事。扣除出讓金之后的同一地點的房屋價格升高一定是因為與購買的實物財產的價格相對應的提高。如建筑材料、裝修材料等變化，或環境與舒適度的變化等。當虛的財產權利價格提高時，認為應降低實體財產的價格去維持房價的平穩大約是一種夢想。東西貴了，是物價的增長，因為實物的質量標準提高或供求關系變化，這是合理和可以被接受的。但在國家壟斷條件下造成的供給短缺和因行政壟斷而造成的土地使用財產權利的提高就未必是合理的，尤其是政府本來就承擔著向城市居民提供居住條件的法定責任。如經濟適用住房免收出讓金就是這種責任的承擔，不收出讓金不等于國有資產的流失。
地價漲而房價漲與房價漲而帶動地價漲不是同一個邏輯關系。
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