土地公開交易結果

　　 第1頁:任志強四大論據反擊國土資源部地價房價觀點 第2頁:土地公開交易結果 第3頁:房價與地價的關系 第4頁:任志強：地價與房價增長了之后

　　1)并非土地的真實價格。

　　官員們認為土地的壟斷交易會顯示土地的真實價格。我們承認公開交易價格是真實的，但不敢茍同說交易價格就是真實的土地價格，因為交易的條件不夠充分，交易的信息完全不對稱。

　　政府提供土地的一方可以提出指定的選擇條件(一種只能服從的不平等條約，如掛牌提供的土地政府并不保證提供土地方的履約條件)。政府提供土地的一方掌握著除當期公開交易的土地之外的土地供給總量和后續土地供給情況的信息，并有權任意的確定預期地價的水平。而投資者只能在限定的條件下服從，可能會額外承擔風險，并限制了專業化發展，降低了資源使用的效率，并且只能在不了解未來土地供給信息的情況下對預期的市場做出投資判斷。當交易的信息完全不對稱時，真正的交易價格并不反映真實的土地價值。

　　就像資本市場的股票交易，證監會最重要的監管之一就是信息的披露，要求用充分透明的預期信息來保證小股民的利益。股票交易是在信息對稱情況下的自由選擇，以保護小股東的權益和降低小股東的投資風險。

　　土地與股票一樣，股票所購買的并不是當時企業的凈資產值，而是企業未來的收益。發展商購買的土地也并非土地當時的價值，而是購買這塊土地可能創造的未來收入流。因此就需要充分的了解未來中的土地供給情況、了解供求關系，以確定土地的真實價格。但至今為止中國尚沒有一個城市向市場的投資者提供過此類未來土地供給情況的信息，也沒有任何法律像保護小股東利益一樣的要求提供市場未來的供給信息。即使資本市場有了許多的交易保護條件，也沒有人敢說股票的交易價格就是股票的真實價格。

　　和購買股票不同的在于土地的投資者可以改變小股東的地位，因此土地的未來收入流是會因投資者的能力不同而認可的價格不同。對土地的真實交易價格中不只代表了土地價值也代表了投資人的能力價值。所以不是土地價值的回歸，而是投資者尋租行為或者說風險控制能力在資源配置上的回歸。

　　也許現在說這種回歸尚早，在公開交易自認為土地價值的回歸時，別忘了還有大量協議出讓的土地，市場招拍掛的結果是讓這些土地的價值大大的提升了。當各種不同方式供給的土地在市場中并存時，土地的價格不可能回歸，當政府試圖通過調控土地供應量穩定地價時，土地也不會有真實水平的體現(且不論政府是否有能力調控土地的供給量)，目前土地緊縮的政府只會人為的抬高地價，而不可能表現土地的真實價格。

　　2)招拍掛讓地價不合理的提高。

　　前者說招拍掛本身不會人為提高地價，后者說實際是政府獲得的土地出讓金提高了。難道政府的土地出讓金提高不是人為提高地價，難道出讓金不是地價的組成部分。

　　實際的招拍掛中所提高的并非都是政府的土地出讓金。比如北京的案例中是綜合提高了毛地價，而毛地價中除了土地出讓金還包括了基礎設施建設費。有的案例中是明確將土地開發費與出讓金分列的，實際提高的部分是土地開發費，但不管什么高了都是地價成本的提高。

　　出讓金是土地應歸國家所有的地租部分。地租相對于同一區域中以任何方式供給的土地都應是相對一致的。這才是具有土地評估的一致性和地區平衡的合理性，但供求關系所改變的地租卻是由供給政策的強制性帶來的差異。用供給政策變相改變與調整同一地區的不同地租標準也許并非是合理的制度。

　　變相的調整地租，提高地價還包括政府強制性通過招拍掛的方式貪污消費者的使用年限。按現行招拍掛的做法，大部分土地是用毛地方式提供的，但中標人必須在中標后就簽訂土地出讓合同，交納地租(出讓金)并開始計算土地的使用年限。但標的中的土地提供時間卻在1—2年后，使消費者在沒有實際取得和可以使用土地時就預先開始交納地租了，等于是變相的漲價，嚴重而惡劣的侵犯了消費者的權利與利益。也許我們的消費者至今也沒有弄清招拍掛制度是如何損害消費者利益的，但我們的政府官員——制定政策的人起碼應該知道政府應優先保護而不是不合理的掠奪消費者的利益。莫不成連我們的決策者也沒有搞清楚這些制度上的不合理性？

　　3)猖狂的與民爭利。

　　在利益分配面前政府常常忘記了自己是在花納稅人的錢、忘記了人民賦予政府的職責是開放和保護市場，而非是與民爭利、與市場爭利。如果政府想利用國家的權力與民爭利就沒有市場經濟可言了。

　　官員們冠冕堂皇的鼓吹提高土地的價格是“相應壓縮開發商過去取得的超額利潤”。部長級官員說出此話頗為不妥也！既顯無知，又顯無能。

　　其一、發展商作為專業投資人通過合法經營獲取利潤有何不可，不管其利潤率高低，都應鼓勵，沒有開發商進行建設開發，又怎么會有政府的土地利益和房屋產品呢？獲利的高低是經營的能力體現。如有暴利應用立法和稅收來調節。哪有市場經濟的國家，政府怕企業經營得太好、盈利太多、為國家多納稅、多做貢獻的的怪事。如此政府官員又何談對外開放和吸引外商投資呢？政府如認為房地產利潤高，何不都由政府直接投資一統天下，不就沒有開發商的盈利機會更好嗎？

　　其二、除非發展商建房自用，否則發展商只是一個商品的生產者，所有土地出讓金的提高都不是由開發商支付，而是全部轉移到購房人——消費者承擔，政府是在從消費者身上剝皮。想想我國的房地產法政策規定，房屋所占用土地期滿之后，政府是向開發商再收一次出讓金還是由消費者——產權人再交一次地租呢？土地出讓金的高低都是由最終消費者承擔的，開發商只是在生產商品期間的墊付。正是由于政府官員認識上的錯位，才出臺了自認為高明的與民爭利的制度。

　　其三，我們的政府幼稚的把市場理解為房價不變的市場，所謂提高了土地的成本，就可以壓縮開發商的利潤，豈不知對投資者而言是市場需求旺盛，商品供不應求時，房價會水漲船高！開發商在土地成本提高之后同時提高了房價仍然會保持原有的利潤率或取得同樣的超額利潤。

　　對用招拍掛高價取得土地的開發商是如此，對原來低價取得土地的開發商而言，等于政府用高價土地為開發商發補貼，可以讓這些低價的土地提高自己的房價，獲得更加超額的利潤。

　　從股票市場可以看出，不管是原始股上市之前的購進價格，還是二手市場中發行的價格，或者換了幾手之后的購入價格，都會按同一個市場中的高價去賣出自己的股票，自然原始股會獲利更多。此次招拍掛讓土地價格暴漲，就如同在市場中炒高了股票的價格，讓所有的土地擁有者都發了財，又何來的壓縮開發商的超額利潤(不管開發商是否有超額利潤都同樣)。

　　市場承認供求關系在決定價格，但土地供量的減少和價格的提高改變了市場的預期，因此必然提高了房價，不管政府官員是否承認是招拍掛政策導致了地價的上漲從而抬高了房價，事實是招拍掛政策之后，土地價格上升了，政府的出讓金收益增加了，房價同時提高了，開發商的利潤沒有減少(供不應求是會提高開發商的利潤)而消費者的支出增加了，最終房價的暴漲中會讓已有房的人財富都增加，但讓新購房的消費者支出增加了，當然他們也會在房價的再次增高中獲利更多。

　　4)制度創造了投機的機會

　　當政府的政策導向會讓市場的預期提高土地的價值和房屋的價值時，必然會出現市場中的投機行為，那一個市場經濟中投機行為不占有一定的份額。水之清不養魚，股票市場中沒有投機行為就不會有活躍的交易，打擊了投機行為就會破壞了資本市場，無非是投機者自己要對投機行為的后果承擔責任。房地產市場中會有少量的炒買炒賣的投機行為，也會有大量的投機行為。首先不能把投資行為看成是投機行為，更不應限制投資行為，尤其是當政策會讓房價節節升高時，是政策在鼓勵這種投機行為。假如今天用招拍掛方式獲得的土地，明天在二級市場中就大大的升值了，為什么不能將招拍掛方式取得的土地再交易呢？房地產法不是規定了繳納了出讓金的土地可以再交易嗎？只要合法納稅又有何限制的依據？

　　最終土地出讓金的提高也好還是地價的提高也好，并不能起到壓縮開發商后應得利潤的作用，反而正因此而推動了房價的增長。開發商在土地成本提高時也許降低自己的利潤率，但房價提高時利潤率下降可能絕對值不變。最終政府所提高的土地成本會與開發商無關，而全部轉移到了消費者身上，并沒有產生促進經濟發展和有利于居民改善住房的效果，反而是推動了財富的聚集，包括存量房的升值。

　　我們承認凱恩斯所證明的市場會在短期內失靈，政府有權以公利代表的身份出面對市場進行干預并重返市場，但其前提是市場在由斯密所發現的“看不見的手”在發揮作用，而不是市場本來就在由政府那只并不太干凈之手所操縱。市場從來不可能或從來未真正發揮過“看不見的手”的作用，也就談不上市場的短期失靈了。政府進一步加大對市場和進行資源配置的調控力度，只會使手更臟、水更渾，創造更多的投機機會。就像改革初期制度上的價格雙軌創造的投機機會是不可能靠管制手段去解決的。

　　制度的變化讓地價與房價被強制性改變了預期的增長的外部條件時，使投機不但具有合理性并加大了獲利空間，用制度的前提為投機獲利上了“保險”。如果不解決制度上的缺陷，而只力圖限制投機，不但會加大交易和監督的成本，并且會防止一種傾向時，形成了另一種傾向，即為防止投機而限制了交易、破壞了市場的正常發展。

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