任志強(qiáng)四大論據(jù)反擊國(guó)土資源部地價(jià)房?jī)r(jià)觀點(diǎn)

　　 第1頁(yè):任志強(qiáng)四大論據(jù)反擊國(guó)土資源部地價(jià)房?jī)r(jià)觀點(diǎn) 第2頁(yè):土地公開(kāi)交易結(jié)果 第3頁(yè):房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系 第4頁(yè):任志強(qiáng)：地價(jià)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了之后

　　北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強(qiáng)/文

　　經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛之后，全國(guó)土地價(jià)格高漲已成為不需爭(zhēng)論的問(wèn)題，但土地價(jià)格的上 漲成為房?jī)r(jià)上漲的禍根，國(guó)土資源部卻有另一番看法和解釋。10月12日某領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表了專門(mén)的評(píng)論，堅(jiān)持認(rèn)為“經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)交易不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲”，并認(rèn)為是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)在拉動(dòng)地價(jià)上漲。

　　●一、土地公開(kāi)交易中的非市場(chǎng)化因素

　　1)土地的公開(kāi)交易不等于市場(chǎng)化。

　　經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛不等于土地市場(chǎng)化的資源配置，也不能反映土地的真實(shí)價(jià)格，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橥恋卦搭^的壟斷是非市場(chǎng)化的。

　　自然的壟斷是競(jìng)爭(zhēng)引起的壟斷。因?yàn)槭袌?chǎng)有潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，可以把經(jīng)營(yíng)的權(quán)利作為投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)的，使壟斷經(jīng)營(yíng)者不能強(qiáng)制性或隨意的提高價(jià)格。如果土地市場(chǎng)中有除政府壟斷之外的土地供給者同時(shí)在市場(chǎng)中與政府的土地供給形成競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，才能稱為真正經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的市場(chǎng)。當(dāng)政府的土地供給價(jià)格過(guò)高時(shí)，投資者可以有從其它渠道獲取土地的選擇時(shí)，土地才可能通過(guò)市場(chǎng)化進(jìn)行資源的合理配置，才能通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)顯出土地的真實(shí)價(jià)格。

　　現(xiàn)行土地供給制度中的壟斷是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家所指的政府的限制，行政的限制和法定權(quán)利帶來(lái)的壟斷。這種法定的壟斷完全消滅了生產(chǎn)性的競(jìng)爭(zhēng)因素，而刺激了尋租者之間的競(jìng)爭(zhēng)。這種行政性的市場(chǎng)獨(dú)占，在缺乏民主高度發(fā)達(dá)下的公共管制中，必然產(chǎn)生絕對(duì)的排他性，必然會(huì)造成社會(huì)的巨大損失，沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)是不競(jìng)爭(zhēng)可以實(shí)現(xiàn)的。

　　因?yàn)橹挥姓�府可以用�?qiáng)制性的手段獲取土地、征用土地、評(píng)估掛牌土地的價(jià)格，除此之外任何人都沒(méi)有土地的出讓權(quán)利或首次交易權(quán)利，包括沒(méi)有改變土地使用性質(zhì)的選擇權(quán)利。同時(shí)政府也因此而獲得了絕對(duì)的出讓定價(jià)權(quán)利，使用者只能在被強(qiáng)制的條件下進(jìn)行使用價(jià)格的選擇。因此政府在取得土地時(shí)就是用非市場(chǎng)化權(quán)利和非真實(shí)水平價(jià)格而獲得的土地，壟斷出讓的招拍掛過(guò)程也自然就不能反映土地的真實(shí)價(jià)格。

　　政府可以用控制與減少土地供給的數(shù)量來(lái)使土地處于稀缺情況下的饑餓供給狀況，從而大大的提高土地的價(jià)格，甚至為獲取地方更多的政府利益而人為的抬高地價(jià)，在壟斷的市場(chǎng)供給情況下，是不可能有“地價(jià)”真實(shí)水平的回歸的。

　　上半年國(guó)土資源部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中，僅占全國(guó)出讓土地?cái)?shù)量28.8%的土地面積收取了占全部土地價(jià)款61.6%的金額，使土地招拍掛的價(jià)格高于土地協(xié)議出讓的平均價(jià)格的4—6倍就是最好的證明。任何口頭上的說(shuō)法都不如統(tǒng)計(jì)的數(shù)字更有真實(shí)的說(shuō)服力，恰恰是壟斷造成了土地價(jià)格的非理性增長(zhǎng)。中國(guó)糧食的統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)就是一種政府行政壟斷，能稱為是市場(chǎng)行為嗎？能真正反映糧食的真實(shí)價(jià)格嗎？能達(dá)到資源的最佳配置嗎？不應(yīng)在土地市場(chǎng)問(wèn)題上重犯糧食政策上的錯(cuò)誤了。

　　2)游戲規(guī)則的調(diào)整改變了市場(chǎng)的預(yù)期。

　　影響投資與消費(fèi)的因素除了供求關(guān)系中反映的價(jià)格之外，受影響最大的是“預(yù)期”，所以才有 “投資與消費(fèi)信心”指數(shù)。

　　本來(lái)土地與房屋的投資與消費(fèi)要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資金能力、收入與消費(fèi)潮流的多種不確定因素的影響。而游戲規(guī)則就是要平衡與穩(wěn)定這些不確定性的。市場(chǎng)制度的規(guī)則就是在充分競(jìng)爭(zhēng)的情況下用價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系。投資者和消費(fèi)者不得不關(guān)心土地供給制度的改變，如果市場(chǎng)本來(lái)就有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，游戲規(guī)則也具有不確定性，自然就會(huì)改變各方的預(yù)期。

　　當(dāng)土地供給政策發(fā)生變化時(shí)，就產(chǎn)生了非市場(chǎng)化的因素，使投資者預(yù)期土地供給量的減少和土地價(jià)格的提高，反映于市場(chǎng)中的就是高價(jià)的搶購(gòu)，并從投資的起點(diǎn)傳導(dǎo)至消費(fèi)的終點(diǎn)。如果我們的官員認(rèn)為是房屋的價(jià)格帶動(dòng)了土地價(jià)格的增長(zhǎng)，那么就只有一種情況下可能出現(xiàn)就是土地的供給嚴(yán)重的制約了房屋的供給，而這種土地供給的減少恰恰在于土地供給制度的改變。

　　目前全國(guó)的房地產(chǎn)情況是內(nèi)資、外資、內(nèi)行、外行，各種資金都在涌入，為什么還會(huì)出現(xiàn)房屋供給的供不應(yīng)求呢？房地產(chǎn)投資已經(jīng)被認(rèn)為是要出現(xiàn)泡沫的高增長(zhǎng)，到了要用強(qiáng)制性行政手段進(jìn)行調(diào)控和不惜一切的壓縮房地產(chǎn)信貸的地位，又怎么可能是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地位呢？如果不是游戲規(guī)則的改變，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不愿用低價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地獲取超額利潤(rùn)而寧愿提高土地價(jià)格去承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　是游戲規(guī)則調(diào)整的非市場(chǎng)因素造成的土地價(jià)格上漲。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格(包括土地和房屋價(jià)格)曾出現(xiàn)過(guò)三次重大的臺(tái)階或增長(zhǎng)：第一次來(lái)源于土地有償出讓制度的改革；第二次來(lái)源于住房制度的改革；第三次來(lái)源于土地供給制度的改變，每次都是游戲規(guī)則的調(diào)整而帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期變化。除住房制度的改革是向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)化外，另兩次都是行政制度上的改革，我們從不否認(rèn)歷史改革中的積極意義，但必須承認(rèn)每次制度的改革與調(diào)整都必然的帶來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的暴漲。

　　3)非市場(chǎng)化因素導(dǎo)致的供求關(guān)系不平衡。

　　沒(méi)有任何人反對(duì)供求關(guān)系的平衡決定價(jià)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，但這種供求關(guān)系平衡的前提是充分的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件。而目前我國(guó)的土地和房屋供給是兩個(gè)完全不同的政策背景，因此出現(xiàn)的問(wèn)題在于是誰(shuí)制造了市場(chǎng)中的供給不平衡，是誰(shuí)在控制和制造這種供求不平衡的因素，是誰(shuí)在影響和操縱這種供求關(guān)系。

　　近三年以來(lái)幾乎所有的官方管理機(jī)構(gòu)和所謂的專家們都在警告市場(chǎng)供大于求，房地產(chǎn)要出現(xiàn)泡沫，甚至泡沫要破裂了。從121號(hào)文件的出臺(tái)到宏觀調(diào)控的打壓，都在認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)過(guò)速，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力不足，局部地區(qū)過(guò)熱等等。此次是第一次從政府高官的口中承認(rèn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋供不應(yīng)求的事實(shí)。

　　但供不應(yīng)求的原因何在？如果說(shuō)投資在連續(xù)多年的高速增長(zhǎng)，供給量在連續(xù)多年的高速遞增，房屋供給市場(chǎng)已在充分利用看不見(jiàn)的手在聚集資金，加大供給。這種市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用在連續(xù)七年的遞增中不但沒(méi)有使房?jī)r(jià)平穩(wěn)，反而加劇了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，并拉動(dòng)了地價(jià)的增長(zhǎng)，豈不與宏觀調(diào)控背道而馳了。我們當(dāng)然更愿意相信部長(zhǎng)的說(shuō)法，而不愿看到對(duì)房地產(chǎn)的行政調(diào)控。

　　其實(shí)真正的問(wèn)題還是出在土地市場(chǎng)供應(yīng)的源頭，是11號(hào)令從2002年7月就開(kāi)始了實(shí)質(zhì)上的土地供應(yīng)的緊縮和短缺。當(dāng)土地供給不充分時(shí)，使房屋供給市場(chǎng)出現(xiàn)了儲(chǔ)備危機(jī)，中國(guó)的古話是“手中有糧、心中不慌”，當(dāng)發(fā)展商只能靠招拍掛去獲得土地，而增加了土地儲(chǔ)備的不確定性和高成本時(shí)，房屋市場(chǎng)供給的條件變化了。當(dāng)土地的供給充分和表面看來(lái)無(wú)序的協(xié)議出讓時(shí)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是隨著房屋質(zhì)量的提高而形成的。但當(dāng)土地供給不足時(shí)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是土地供給短缺和土地價(jià)格增長(zhǎng)造成的。部長(zhǎng)大人是否可以拍拍胸脯說(shuō)：“招拍掛的土地供給量大于協(xié)議出讓的土地供給量呢？”今年上半年的土地供給中協(xié)議出讓占到了70%多，這是歷年積累的土地征用和開(kāi)發(fā)的結(jié)果，而并非當(dāng)年的實(shí)際土地供給量，可見(jiàn)是非市場(chǎng)化的政策因素導(dǎo)致了土地供求關(guān)系的不平衡，進(jìn)而導(dǎo)致了房屋市場(chǎng)中看不見(jiàn)的手的調(diào)節(jié)能力不足。

　　首先是土地供給的不足導(dǎo)致了土地價(jià)格的增長(zhǎng)。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求增加，而土地的供給又十分充足時(shí)，土地的價(jià)格是不可能高增長(zhǎng)的。哪個(gè)開(kāi)發(fā)商都盡可能的降低土地的成本，只有迫不得已才會(huì)拍出個(gè)高價(jià)，并將這個(gè)高價(jià)轉(zhuǎn)嫁于房?jī)r(jià)之中，壟斷性的土地供給制度是造成供求不平衡的非市場(chǎng)化因素。

　　也許部長(zhǎng)講話的潛臺(tái)詞是國(guó)土資源部的土地供給是充分的，招拍掛政策并沒(méi)有造成土地價(jià)格的增長(zhǎng)，而市場(chǎng)中的房屋供給在土地供給充足的情況下，房屋供給不足是建設(shè)部的建設(shè)組織工作不得力而造成的，是房屋的供給不足拉動(dòng)了土地價(jià)格的增長(zhǎng)。但我們可以清楚的看到這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字：今年1—8月份房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了28.8%，但本年土地購(gòu)置面積僅增長(zhǎng)了6%，完成土地開(kāi)發(fā)面積僅增長(zhǎng)了14.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資的增長(zhǎng)和施工面積的增長(zhǎng)比例。而在70%土地是協(xié)議出讓的情況下，土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度已超過(guò)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度。

　　在協(xié)議出讓中土地的價(jià)格也會(huì)隨著供求關(guān)系和房屋的價(jià)格浮動(dòng)，但招拍掛的價(jià)格大大高于協(xié)議出讓土地的價(jià)格，不能不說(shuō)是現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)發(fā)生的事情。任何理由都無(wú)法掩蓋這樣一種數(shù)字中的統(tǒng)計(jì)事實(shí)。房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)的增長(zhǎng)應(yīng)首先反映于協(xié)議出讓的土地而非招拍掛的土地中，更不會(huì)協(xié)議出讓土地的價(jià)格不漲反落，而招拍掛的土地一支獨(dú)秀。當(dāng)土地市場(chǎng)無(wú)法發(fā)揮看不見(jiàn)的手的作用時(shí)，非市場(chǎng)因素就必然要承擔(dān)供求關(guān)系不協(xié)調(diào)的責(zé)任。

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