高登廣的兩次轉(zhuǎn)身

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 　四年前一紙紅頭文件改變了他的命運；四年后的今天當(dāng)各種行業(yè)的資本紛紛擠入房地產(chǎn)開發(fā)時，他開始打點轉(zhuǎn)型的行囊……

　　文.本刊記者 陸軍/圖.本刊記者 梁海松

　　匆匆走進(jìn)辦公室的高登廣，還沒顧上和記者說幾句話，就一口氣接了幾個電話，打發(fā) 了幾個請示或匯報工作的下屬，這個過程中他一直站著。“這一天就是坐不下來！”

　　時年58歲的北京城建興華地產(chǎn)有限公司董事長高登廣，兩頰泛著紅光，精力充沛。辦公桌對面的墻上，掛著毛澤東的詞《采桑子》：人生易老天難老，歲歲重陽今又重陽，戰(zhàn)地黃花分外香，一年一度春風(fēng)勁，不是春光勝似春光，寥闊江天萬里霜。

　　回答完記者的提問之后，高登廣從座位上站了起來，走到辦公桌前，比劃著簡單的手勢，向記者解釋他得走了——隔壁的接待室，兩位據(jù)說很重要的客人已等在那里。

　　談到公司的發(fā)展，高登廣并沒有做他一貫喜歡的動作——用手指著北苑家園的規(guī)劃圖，盡管那張規(guī)劃圖就在他辦公桌的左后側(cè)。他現(xiàn)在惦記的是另外的事——兩三年后即他退休后的城建興華該是個什么樣子。

　　但那張圖所規(guī)劃的北苑家園，對于高登廣和他帶領(lǐng)的城建興華，有著不同尋常的意義，是其名氣飆升、利潤膨脹的氫氣球，對它的成功操盤，使城建興華在政策突變中順利轉(zhuǎn)型，并駛?cè)肓税l(fā)展的快車道。

　　第一次轉(zhuǎn)身

　　從集團下屬的市政工程承發(fā)包公司轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，高登廣似乎是被逼上梁山。

　　高登廣曾是北京城建集團下屬的北京市城建工程承發(fā)包公司總經(jīng)理。依托北京城建集團的實力，代政府做甲方，承擔(dān)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　曾經(jīng)承建水源九廠配水管道、陜京天然氣進(jìn)京、高碑店污水處理廠水資源再利用等10項公用工程；阜石路、成壽寺路和北苑路等13項市政工程。一系列工程還多次獲過機構(gòu)長城杯和市優(yōu)工程獎。

　　值得一提的是，城建興華曾經(jīng)承建了兩個市政拆遷房小區(qū)：牡丹園小區(qū)和羅莊西里小區(qū)。其職責(zé)類似于一個項目管理部——拿到政府的投資資金，發(fā)包給施工部門，建成后再交還給政府安置。那時企業(yè)是受政府委托，要向政府負(fù)責(zé)，企業(yè)的收入主要來源于建設(shè)管理費，據(jù)高登廣介紹，每年公司能有四五百萬元的收入，日子也算過得富足太平。

　　如果一直這樣延續(xù)，也許就沒有了后來的興華地產(chǎn)。

　　2000年，高登廣又拿到一個拆遷項目，拆遷用地在北苑路。正準(zhǔn)備實施的他接到了一紙紅頭文件，是有關(guān)北京市投融資體制改革的。那一年整個中國的投融資體制改革的基調(diào)是：收縮政府直接投資范圍，提倡誰投資、誰決策、誰貸款、誰承擔(dān)風(fēng)險。在這個背景下，北京市政府將基建投資由原來的委托管理改為專業(yè)公司經(jīng)營。從以后整理的歷史回顧文件中，可以看出當(dāng)時公司對現(xiàn)狀的判斷是“面臨第二次創(chuàng)業(yè)”。

　　高登廣開始掂量自己的斤兩：

　　成為房地產(chǎn)開發(fā)商，自己要做的是在原來承發(fā)包工程程序的基礎(chǔ)上，增加市場營銷、物業(yè)管理和市場投融資，轉(zhuǎn)型起來還是有一定基礎(chǔ)的。何況在朝陽區(qū)大羊坊東側(cè)，公司擁有一定規(guī)模的土地儲備。

　　但不利因素也不少：這一行高投入、高風(fēng)險，不確定的因素多，輕易試水恐怕難以回頭；房屋銷售和物業(yè)管理缺乏經(jīng)驗……

　　干，還是不干？高登廣和他的團隊頗多猶豫。

　　正在這時，國家房改政策出臺，職工住房由原來的單位福利分配變?yōu)檎�府補貼、個人持幣購房。他們從政府鼓勵住房消費的態(tài)度中，看到了一個即將爆炸的商品房需求，并由此判斷，北京的房地產(chǎn)正成為朝陽產(chǎn)業(yè)。自己則應(yīng)該由面朝政府轉(zhuǎn)身面向手中握著鈔票的普通購房者了。

　　在滬、粵、深跑了一圈后，高登廣趕緊調(diào)整了這片熟地——北苑家園。根據(jù)市場的需求進(jìn)一步優(yōu)化了戶型設(shè)計。當(dāng)北京市場推出商品房銷售時，已經(jīng)轉(zhuǎn)型掛牌的城建興華地產(chǎn)公司開始叫賣北苑家園的現(xiàn)房了，用高登廣的話講：“我們坐上了房地產(chǎn)開發(fā)的頭班車”。

　　在采訪中，高登廣如數(shù)家珍地說出了城建興華的一長串榮譽和業(yè)績，而提得最多的，要數(shù)2001年的資產(chǎn)置換。

　　在高登廣第一次大把地向集團上交銀子之前，集團所屬的上市公司——北京城建股份有限公司的下屬主體企業(yè)——各建筑施工公司利潤大幅縮水，工程款受三角債拖累回款率低迷，上市公司的形象開始動搖。

　　集團管理層顧忌著上市公司的形象和股市壓力，把施工公司和開發(fā)公司進(jìn)行了一次性資產(chǎn)置換，城建興華一躍成為股份公司核心企業(yè)，這家開發(fā)公司可以理直氣壯地宣布：自己背后的上市公司光注冊資本就有幾十個億。高登廣給自己定的目標(biāo)是以后每年上繳一個億的利潤，“現(xiàn)在說我們是股份公司的支柱企業(yè)一點也不過分”。而由此高登廣也多了一重角色——北京城建上市公司的副總經(jīng)理。

　　第二次轉(zhuǎn)身

　　“幾件事一直在我心頭繞著，在我退休前一定要給興華公司留下些好東西。”作為山東人，高登廣經(jīng)常體現(xiàn)出某種地域標(biāo)志性的豪氣來。

　　“我要給他們創(chuàng)造一個好的辦公條件……準(zhǔn)備給公司留十萬平米商業(yè)場所……還考慮拓展外埠市場……”對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展計劃，高登廣有著眼光獨特的考慮。

　　北京房產(chǎn)市場的消化能力一次次讓人跌破眼鏡，各種樓盤的熱銷、連夜排隊購買、搶購一空的圖像和文字消息塞滿了人們的視聽，真真假假讓人眼花繚亂。

　　高登廣知道，北京總有胃動力不足的一天，他初步推測，這一天可能會出現(xiàn)在三五年之后。萬一有那一天的到來，公司200來號人到哪里去找飯碗？

　　第一步，高登廣布的是物業(yè)管理的局。

　　高登廣曾經(jīng)一直強調(diào)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)的二次包裝，而如今，如果說把物業(yè)管理作為未來發(fā)展的重點一點都不過分。高登廣說，隨著北京市房地產(chǎn)開發(fā)的加快，需要物業(yè)管理小區(qū)也與日俱增，與房地產(chǎn)的一次開發(fā)不同，物業(yè)管理是一個持續(xù)性的行業(yè)，只要有小區(qū)，就有物業(yè)管理。因此，打造公司的物業(yè)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，提高競爭力，使物業(yè)管理成為公司新的利潤增長點。

　　第二步，高登廣布的是經(jīng)營性商業(yè)的棋。

　　城建興華已經(jīng)有五萬平米營業(yè)場所出租出去了，今年再把北苑家園社區(qū)的會所建起來，明年開始商業(yè)租賃的收入每年2000多萬——坐在中關(guān)村這座剛剛落成搬入的大廈辦公室里，高登廣盤算著這個企業(yè)需要多少銀子支撐一年的健康運轉(zhuǎn)，要留出多少商業(yè)配套經(jīng)營或出租。他得出的結(jié)論是四五千萬元、十萬平方米。“將來如果轉(zhuǎn)型，無論轉(zhuǎn)得好不好，最起碼我給企業(yè)創(chuàng)造了良好發(fā)展基礎(chǔ)。”

　　另一招，是去全國各地調(diào)研，期望在北京房產(chǎn)市場桃花落了之后，尋找到春天晚至、剛剛花開的“大林寺”。

　　更遠(yuǎn)一點的打算，高登廣期望能進(jìn)一步使公司的股權(quán)多元化。目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)，是股份公司持股80%，興華企業(yè)內(nèi)部自然人和職工持股會共持股20%。高登廣心目中的理想狀態(tài)是股份公司的股份進(jìn)一步減持，引入利潤豐厚行業(yè)的企業(yè)比如醫(yī)藥、汽車企業(yè)參股，期望一旦房地產(chǎn)業(yè)低迷，興華得以借力轉(zhuǎn)型。

　　“這件事我不指望在我退休前實現(xiàn)，只是希望能夠給我的繼任者提供一些思路。其實，對房地產(chǎn)企業(yè)，股權(quán)多元化越快越好，姑娘還是該趁年輕時出嫁的好，否則，今后老了誰還要？”有著一身信心與豪氣，加上公司的實力，高登廣毫不懷疑希望自己能順利完成這一次的轉(zhuǎn)身。

　　相關(guān)鏈接：

　　高登廣的“軍功章”

　　海淀區(qū)政府2002年度“50名突出貢獻(xiàn)企業(yè)”第6名和“50名成長企業(yè)”第12名的通報表彰獎勵；

　　榮獲2001、2002、2003年度“首都文明先進(jìn)單位”稱號；

　　2001—2002年度躋身全國房地產(chǎn)100家領(lǐng)先企業(yè)行列；

　　2001、2002年連續(xù)兩年被北京城建集團評為黨風(fēng)廉政建設(shè)先進(jìn)單位。

　　高登廣的實力表征

　　北京城建興華地產(chǎn)有限公司作為北京城建投資發(fā)展股份有限公司的控股子公司，自1991年成立，到2002年已發(fā)展成注冊資本金2億元、總資產(chǎn)24.39億元、具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)、年房屋開復(fù)工面積100萬平方米、經(jīng)營收入近10億元、上繳稅金近億元的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。