見習記者 彭少芳 香港報道

　　8月初，在中國對香港開放“個人游”以后，香港的酒店股馬上受追捧，澳門第一代賭王的長子嫡孫傅厚澤正好趁這個熱鬧，用7個億港元買下旅游區尖沙嘴三星級的君怡酒店。交易在這個時候落實，可說為香港樓市復蘇拉開序幕。

　　君怡酒店的交易由今年年初開始，55歲的傅厚澤精神充沛地說：“我們(傅家)覺得地產及酒店生意又到了可以入市的時間。”

　　根據酒店業主聯會的資料，2002年酒店的房租時光倒流了12年，回復1990年水平，正是香港踏入高通脹經濟之初，樓市亦從信心危機中站穩腳步，逐步攀升。

　　這就是香港媒體所形容的“入市眼光奇準”。

　　傅厚澤的祖父是澳門第一代賭王傅老榕，在二次世界大戰期間，在澳門做賭場獨家生意，有2至3間大型賭場，還有其它大大小小的麻雀館。后來澳門賭場須拿牌照，由何鴻�恋陌拈T娛樂取得經營權，籍貫廣東南海的傅老榕便在1947年，到香港成立廣興置業，經營船務、貨運及客運，后來轉攻地產。

　　傅厚澤在26歲時便成為家族財產的管理人及投資決策者。

　　逃頂：“世紀交易”

　　時間回到1997年6月。地產“好友”(看好者)仍然狂炒，沒料到樓價即將“見頂”，傅厚澤卻準備離場，毅然出售家族在香港最主要的業務及旗艦富麗華集團(包括四家酒店，最貴重資產為香港中環的富麗華)，以69億元“天價”出讓，被香港傳媒稱為“世紀交易”。

　　事后證明傅厚澤以貼近樓價頂點出售富麗華。

　　這宗“世紀交易”可謂香港地產歷史的重要標記，香港樓市隨即急轉直下，跌幅至今超過六成。

　　地產泡沫爆破后，買家麗新發展(簡稱麗展)在隨后幾年為富麗華酒店大幅減值，香港酒店房租更自1997年的高位不斷下滑，經營愈見困難。到2001年麗展不惜將它拆卸，再建商廈以圖增加回報率。

　　當各界仍然看好樓價時，為何他卻洞悉先機？

　　傅解釋：“這道算術題計不通。”

　　他口中的算術題是公司的回報率。

　　自1990年代初每年約10%通脹以來，人工高漲，地價飆升，做酒店的回報率已經跌至約3%。

　　此外，該酒店雖然頗負盛名，已故船王趙從衍兒子趙世光的婚禮就在這里舉行，但畢竟已有二十多年樓齡，又由商廈改建成，先天條件有限；加上附近不斷有新酒店落成，設施更優勝，傅厚澤心里盤算著富麗華的增值潛力其實正在不斷縮小。

　　當時富麗華集團是上市公司，傅厚澤任主席。“始終要為股東著想，當時有幾個人主動出價。”結果造成香港殖民時代終結前的“世紀交易”。他不肯透露是哪幾家，只笑說全都是跟酒店有關的上市公司。

　　抄底：100億海外投資

　　傅家占富麗華集團45%股權，出售公司套現31億元，避過一年后的金融風暴，在香港呈半退出狀態，主要業務是旗下廣興置業在高檔住宅區的放售及租賃。

　　同時，把這筆特殊收入的一部分注入傅家的家族基金里，家族基金活動轉趨活躍。

　　傅厚澤看中海外房產，認為海外房地產處于低迷期。在傅厚澤的運作下，家族基金開始在美國、英國和日本大舉投資，市值約35億-40億港元。

　　英國樓市泡沫在1989年爆破后，他便在1990年開始買入平貨。還有于1992年索羅斯狙擊英鎊，使英鎊匯率狂跌，造就樓市慘淡。在這十年間，英國樓價上漲六成。傅在其中亦賺了不少。

　　傅現時持有的英國物業主要位于倫敦及蘇格蘭，包括寫字樓及坐落郊區的平房式工業屯阝，后者因英國的城市重建計劃而不斷升值。

　　坐擁100億港元物業的傅謙稱：“本金不多。”以按揭為65%計算，投資本金約為35億元。

　　傅厚澤倚重的是低利率。

　　英國利率在2001年開始大減，傅的借貸成本由2001年初的6%下調至今年8月的3.5%，重回1955年的利率水平。

　　美國和日本的情況也一樣。

　　為了刺激消費，美國聯邦儲備局在2001年初以來減息13次，至今為1%，是自1958年的低點。傅在1990年代初就比較看重西岸住宅，但覺得美國樓市“不明朗”，靠格老的低息政策吹捧，而非經濟推動樓市需求，他近年已少買美國樓。

　　日本的吸引力可謂更明顯，在茫茫十年的經濟低潮里，日本的利率由1990年的6%下挫至2001年的0.1%。至今，在銀行隔夜拆息更在今年6月時一度出現負數��-0.5%�牎８岛駶僧斎徊粫�錯過這個近乎無本生利的投資機會，他看好在東京幾個中央區的高尚住宅，而非跌幅可能更大的甲級寫字樓，他說市中心的優質住宅供應少。

　　傅表示，低息在美國尤其重要，因該國稅率高。“一定要借多些錢，減低投資成本。”

　　樓市泡沫

　　低息是傅投資房地產的誘因，同時也是形成日后泡沫的起點。

　　“香港樓市的泡沫，與英國倫敦、美國紐約和日本大致相同，尤其與日本相類似。”

　　在地產泡沫里，有人成功捕捉升浪頂點，有人千金買下日后的“負資產”。傅表示，“(后者)未曾經歷挫折，他們可能打算高買高賣，想不到樓市會跌下來，試過的人便會記得。”

　　他想起的教訓發生在1989、1990年間。

　　當時香港酒店業陷入低潮，傅家將持有的一幢位于銅鑼灣公寓住宅出售，虧損幾千萬元。

　　“對方是中資旅游公司，他們計數方式與我們完全不同。他們一間房放4張床，每個床位仍然可以賣300元。”傅厚澤嘆沒有這樣的客源，但這種客源亦已不復再。

　　他慶幸自己“賺的是大錢，輸的是小錢”。

　　在多年投資生涯里，除了自己摸索掏錢“交學費”外，也有良師益友，包括恒生銀行的創辦人“衡伯”何善衡、利國偉、美麗華酒店創辦人楊志云。

　　“他們不會指示你要做這做那，而是用客觀方法來給意見，舊時試過一個情況，跟你現在一樣，然后告訴你當中所有的利害關系。”

　　最后拋出一句如老僧的說法：“你自己想想吧。”

　　傅口中這些前輩亦是早年支持傅家興建富麗華的人。在1960年代，銀行視酒店業為高風險項目，不愿放貸。傅家得到他們入股才有足夠資金，結果富麗華酒店經過近20年才于1973年建成。

　　作為富豪第三代，他坦言最重要的責任要“守得住”，保護家族財富，其次將投資繼續擴張。

　　不做上市公司主席后，傅笑言輕松多了，作為家族財富管理人，“每年需要預算一條數，設定投資額、回報及所派的利息是多少”。跟上市公司時做的一樣，但改為“月報”，只要向家族成員報告業績。

　　傅家的物業一般是中期投資，持有5至10年，視乎升值潛力，遇有合適便置換物業組合，爭取最大回報，好象砌積木游戲一樣。而家族基金里，一半作房地產投資，另一半作長線投資，主要購入股票、債券及基金等。

　　重操故業

　　剛買下君怡酒店會再次善價而沽嗎？

　　他托著腮，眼神朝向桌子思考了一會，投資者的觸覺又發揮作用，“視乎市場情況，如果無限量供應新酒店，循環很快便會完結，大家都沒有生意可以做。”說的是如香港政府大量推動增加酒店房間供應，這個泡沫注定來去匆匆。

　　他想到是擁有500多間房的君怡酒店樓齡有十多年，周邊競爭多，同一條街就另有3家三至四星級酒店。此外，此類酒店房租價格上升空間有限，只能靠裝修提升格調，稍為調整房價。

　　事實上，做了20多年富麗華，他對酒店經營跟投資一樣在行。

　　他打算先為君怡酒店翻新，針對商務客，但不會只著眼現時最炙手可熱的中國豪客，強調要平衡各個地區的客戶比例。

　　以往酒店都看重歐美客，但當地經濟一出現打擊，就會令酒店陷入困境。“若(酒店房價)升得急，一定要有儲備金，當樓市一跌便再投資做裝修(因為裝修成本降低)。”

　　但會否走這一步棋，抑或再擇木而居，轉換投資項目，讓市場再驚嘆一番，得看那時君怡酒店的回報率及增值潛力了。