文·本刊記者語澤/圖·本刊記者趙亮

　　自從央行121號通知出臺以后，房地產(chǎn)界就對此頗多議論。潘石屹站出來說：“央行開了一副藥，全是巴豆。”老潘口子一開，很多人都有同感：不出半年，許多房地產(chǎn)商就會支持不住，就會虛脫。

　　王嘉敏的第一個項(xiàng)目就遭遇央行121通知，且耕天下項(xiàng)目定位高檔，針對的購房群體都是擁有第二、第三套住房的用戶，所以就第二次貸款利息上調(diào)的態(tài)勢，對王嘉敏來說是一個不好的消息。

　　北京房地產(chǎn)有沒有泡沫，大家各有各的觀點(diǎn)。說有泡沫的人，有自己的一套理論、數(shù)據(jù)和根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)作出的判斷；說沒有泡沫的人，也有自己的一套。圈內(nèi)外對北京房地產(chǎn)是不是健康的判斷，很像對人的身體健康的判斷。但是王嘉敏認(rèn)為北京的房地產(chǎn)有病，卻用錯了藥。

　　房地產(chǎn)該用什么藥？

　　王嘉敏是一個直性子的女人，她曾經(jīng)說過，只要對公司發(fā)展有利的事情，從不怕得罪人，有時候甚至對于客戶都出言不諱。對于央行121號通知，王嘉敏坦陳自己的理由：沒有泡沫，不應(yīng)該控制購買。

　　從天津出來的王嘉敏當(dāng)初從天津到北京打天下，看好的就是北京的市場化不足。雖然這次央行121通知的出臺，對耕天下有一定影響，但是王嘉敏說她不怕，因?yàn)榫葡悴慌孪镒由睿�好房總會有人去買。

　　對于泡沫，王嘉敏覺得北京樓市空置率高是一個事實(shí)，但是統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是否合理，尚有待核實(shí)。如果根據(jù)這個泡沫理論而導(dǎo)致央行的121通知出臺，卻是一個錯誤。在王嘉敏看來泡沫的定義是：市場的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，但是北京市場的需求很旺，而所謂的空置率，是某些房地產(chǎn)商建了不該建的房子導(dǎo)致的。所謂該建不該建，王嘉敏講：圈內(nèi)一些開發(fā)商并不懂地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律，房屋設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，一切一切都是外行，但是他有土地，就可以蓋房子，甚至圖紙他都要自己畫。這種牽涉政府在內(nèi)的不正規(guī)現(xiàn)象，導(dǎo)致北京相對于上海、深圳、廣州等地商業(yè)化明顯不足。可是隨著集團(tuán)購買的取消，消費(fèi)者的消費(fèi)心理、消費(fèi)知識都在不斷成熟、豐富，好房子大家都會買，而很多房子不符合消費(fèi)者的需要就賣不出去，這是很正常的現(xiàn)象。“不是市場壞了，消費(fèi)心理壞了，而是房子蓋壞了，你提供的產(chǎn)品錯了。現(xiàn)在流行黑色的衣服，你為什么偏偏要生產(chǎn)紅色的呢？”王嘉敏以女人的思維，詮釋著她眼中北京地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

　　作為中國經(jīng)濟(jì)、文化、政治的中心，“北京的房價就應(yīng)該高”。對此，學(xué)經(jīng)濟(jì)出身的王嘉敏覺得地產(chǎn)是一個關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，她告訴記者一個笑話：“當(dāng)好地產(chǎn)的總經(jīng)理，就可以當(dāng)好國家總理。”在她看來，世界各國的首都，都有很高的房價，如果北京的地產(chǎn)價格在全國均價之下，那會是一種怎樣的情形？投資者信心何在？

　　回到121通知問題上，王嘉敏指出其指導(dǎo)思想的問題：應(yīng)該控制房地產(chǎn)商的利潤，但不應(yīng)該通過控制購房者的貸款來達(dá)到目的。房地產(chǎn)的合理利潤要控制在10%左右，但是你不能否認(rèn)隨著時間的推移，固定資產(chǎn)的增值。“比如，二環(huán)、三環(huán)，可開發(fā)利用的土地越來越少，還要增值，這是經(jīng)濟(jì)必須的，如果首都的房子在不斷貶值，誰敢再買房子。”

　　至于房地產(chǎn)價格的控制，王嘉敏贊成香港的做法：香港房地產(chǎn)的控制是靠土地出讓量來控制的，如果房價高漲，政府就多批一些土地，如果房價低落，我就控制土地出讓量。“這才是一種真正的市場調(diào)節(jié)。”

　　“雖然北京的土地很多都已經(jīng)圈地完成，但是市場空間還是有的。以前沒有通過土地來控制房價，我想應(yīng)該從現(xiàn)在開始著手這樣做。”王嘉敏對于北京市政府有很多的期望。

　　不過，央行121號通知出臺，王嘉敏也表示出自己的理解，她覺得這個通知無疑是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻。“沒有錢，就沒有四證，就搞不到貸款，你就別做房地產(chǎn)。”

　　王嘉敏同時表示，央行不應(yīng)該因?yàn)橐粌蓚�周正毅就因噎廢食，從購房者購買第二套住房卡住不放，“不允許消費(fèi)，這是很可笑的。”王嘉敏坦言。“一個投資者買房，說明什么？說明他對國家的政治、經(jīng)濟(jì)增長有信心，特別是那些第二次購房者，因?yàn)榇驺y行可能利息低，購房就是用來投資，他覺得這種持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長能夠給他帶來收益，這還是一個信心的問題。”

　　“銀行自身能否查出是虛報購房，有沒有實(shí)力購房，騙貸等等，都是銀行自身建設(shè)的問題。從消費(fèi)者角度考慮降低金融風(fēng)險，實(shí)在不是明智之舉。”

　　北京的地都到哪里去了？

　　作為一位外地進(jìn)京搞房地產(chǎn)的開發(fā)商，王嘉敏最初的決定——耕天下，并非輕易決定，在王嘉敏看來：沒有銅墻鐵壁，就是看你肯不肯做。

　　如房地產(chǎn)又是一種地域性很強(qiáng)的行業(yè)，北京作為首都，門檻自然要高出其他地方很多。特別是地，北京的“圈地”運(yùn)動在幾年前就已經(jīng)完成，能開發(fā)的相對較少，而王嘉敏用她那特有的批判眼光，在告訴人們：想找地就有。

　　王嘉敏承認(rèn)北京有官商，但是同時承認(rèn)還是可以通過游戲規(guī)則買到地。現(xiàn)在拍賣、購買，都可以得到土地，雖然相對價格較高，但是只要做好整體策劃，利潤空間依然非常誘人。

　　做耕天下這個項(xiàng)目的時候，王嘉敏轉(zhuǎn)遍了北京城，看了上百塊土地，最終還是一種說不出的感覺，讓王嘉敏對耕天下產(chǎn)生了感情。

　　王嘉敏承認(rèn)地產(chǎn)有時候憑的是感覺，但感覺后的論證更重要，她說如果當(dāng)時不知道永定門的拆遷改造，她不會去做這個項(xiàng)目。

　　“做地產(chǎn)要有獨(dú)立的、批判的思維。”這是王嘉敏與其他房地產(chǎn)商不同的一面。她覺得坐地產(chǎn)切忌扎堆，比如亞運(yùn)村，這個在當(dāng)時被認(rèn)為很好的項(xiàng)目，現(xiàn)在就面臨很大的交通壓力，為什么？當(dāng)初的道路設(shè)計(jì)沒有考慮到今后汽車消費(fèi)增長的需求，所以很多人都搬出了亞運(yùn)村，“別人說好，不一定好，真正的判斷來自你自己。”王嘉敏想告訴很多剛剛來北京的地產(chǎn)商。

　　“批判要是一種合理的批判，曲高和寡，同樣也做不成地產(chǎn)。”這又是王嘉敏另一個觀點(diǎn)：離開本土作戰(zhàn)，要克服水土不服。

　　為了實(shí)現(xiàn)北京的本地化，王嘉敏放棄了天津原有的隊(duì)伍，到北京重新搭建班子，幾乎所有招聘的人員都來自北京。這種近似于跨國公司管理的本土化，給王嘉敏也帶來了很多好處，公司整體角色進(jìn)入快，而北京的各種房地產(chǎn)規(guī)章制度，一下子也因?yàn)楸本﹩T工的加入，取消了剛進(jìn)入階段的人脈、金脈的短暫虛弱階段。現(xiàn)在王嘉敏依然經(jīng)常到中國其他城市、國外的著名城市考察，她說每到一個地方，她都會關(guān)注當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)，當(dāng)?shù)氐姆课萁ㄖ�，她覺得這些東西會對她的事業(yè)有很多的幫助。或許正是這種“去感受”的女性的直覺，給王嘉敏帶來了今天的成功。

　　王嘉敏簡介：北京誠通房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理，開發(fā)運(yùn)作了耕天下項(xiàng)目。