在重修上海的饕餮宴中，為何找不到周正毅的身影

　　《中國(guó)企業(yè)家》記者戚娟娟李岷

　　“全世界的吊車(chē)仿佛都集中在這里了。”10年前，海外媒體這樣評(píng)價(jià)上海浦東。10年后要評(píng)價(jià)以浦江兩岸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主要內(nèi)容的新一輪上海大開(kāi)發(fā)，吊車(chē)被資本取代了，“全世 界的地產(chǎn)資本仿佛都集中在這里了”。

　　2002年1月10日，是上海城市新一輪造城運(yùn)動(dòng)的開(kāi)始。上海黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃在這一天正式啟動(dòng)。當(dāng)時(shí)的市長(zhǎng)、現(xiàn)任市委書(shū)記陳良宇提出，黃浦江目前兩岸岸線僅有倉(cāng)儲(chǔ)、工廠與碼頭功能，已不適應(yīng)上海發(fā)展成為國(guó)際大都市的要求，要由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)金融貿(mào)易、旅游文化、生態(tài)居住的功能。這一“跨世紀(jì)工程”包括基礎(chǔ)設(shè)施、浦江開(kāi)發(fā)、城市管理、房地產(chǎn)和交通運(yùn)輸5項(xiàng)內(nèi)容,前期啟動(dòng)資金將達(dá)到1000億元。

　　發(fā)令槍一響，內(nèi)地和香港的地產(chǎn)巨頭、全球投資基金紛至沓來(lái)，捕捉著浦江兩岸這塊22.6平方公里(后又?jǐn)U大至73平方公里)土地上的商業(yè)機(jī)會(huì)，希望能在這場(chǎng)舊城改造、重修上海的盛宴中為自己謀得一席之位。

　　追逐者的名單可以拉得很長(zhǎng)：香港新鴻基、香港恒基兆業(yè)、美國(guó)洛克菲勒集團(tuán)、摩根斯坦利地產(chǎn)公司、美林證券房地產(chǎn)公司、新黃浦、華潤(rùn)置業(yè)、世茂集團(tuán)……

　　奇怪的是，周正毅，“上海首富”，沒(méi)有出現(xiàn)在這份“重修上海”的大名單上。當(dāng)時(shí)，周正毅聲譽(yù)正隆，沒(méi)有理由不出現(xiàn)在名單上。

　　上海首富神秘失蹤

　　根據(jù)農(nóng)凱提供的公開(kāi)資料顯示，在周正毅令人眼花繚亂的投資體系中，地產(chǎn)獨(dú)當(dāng)一面：福建興業(yè)銀行原有的外灘金貿(mào)區(qū)地塊納入其旗下，由興力浦房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)興力浦金融大廈；海鳥(niǎo)電子原有的中山公寓收歸周的囊中；投資2.2億元但一直沒(méi)有建成的海鳥(niǎo)電子大廈也為其所有。另外還有龍昌苑、聯(lián)鑫虹橋苑、靜安區(qū)石門(mén)二路舊城改造地塊、曹家渡地塊等。

　　農(nóng)凱公布的數(shù)據(jù)稱，該集團(tuán)投資的物業(yè)達(dá)21萬(wàn)平方米，投資額約14億元，總估值25億元。其中寫(xiě)字樓8處，有5.5萬(wàn)平方米；商鋪6處，有7.6萬(wàn)平方米；住宅6處，約1.9萬(wàn)平方米；其它約5.9萬(wàn)平方米。周正毅還號(hào)稱還有土地儲(chǔ)備963萬(wàn)平方米，大多在浦東蘆潮港人工半島和松江地區(qū)。

　　乍看起來(lái)，這一系列引人注目的項(xiàng)目，似乎離黃浦江兩岸的開(kāi)發(fā)規(guī)劃區(qū)稍遠(yuǎn)了一點(diǎn)。然而，外灘的黃金地段距浦江僅數(shù)步之遙，石門(mén)二路的舊城改造項(xiàng)目也恰恰鑲嵌在浦西的中央商務(wù)區(qū)間。

　　但撩開(kāi)周正毅在上海的地產(chǎn)真相卻非易事。有媒體評(píng)論，在香港，周正毅幾乎透明著地?fù)肀Ш廊A地產(chǎn)、股票、上市公司，而在家鄉(xiāng)，上海人周正毅的神秘與低調(diào)卻同他急速的多元化擴(kuò)張相映成趣。

　　“周正毅做秀的成分恐怕多一些。”一位上海本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若有所思地?fù)u搖頭。

　　2003年春節(jié)前，《中國(guó)企業(yè)家》記者叩訪了周正毅全資擁有的農(nóng)凱集團(tuán)位于上海江寧路188號(hào)的總部。此時(shí)，遠(yuǎn)處興力浦大廈的建筑工地上顯得有些冷清。上海地產(chǎn)界流傳著這位“上海首富”在期貨和股票市場(chǎng)上虧了錢(qián)，房地產(chǎn)投資一度停滯的說(shuō)法。

　　走入江寧路188號(hào)的興業(yè)大廈，拾階而上，不斷變換著的是與農(nóng)凱集團(tuán)關(guān)聯(lián)的各家公司的名稱。農(nóng)凱盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的龐大身形可見(jiàn)一斑。據(jù)悉，興業(yè)大廈曾是有名的爛尾樓，由周正毅以每平方米6800多元的價(jià)格收購(gòu)，并投入1億多元再追加1億元多完工。

　　對(duì)于《中國(guó)企業(yè)家》再三提出的采訪要求，農(nóng)凱集團(tuán)迅速予以了回應(yīng)，除客套和耐心之外，農(nóng)凱和周正毅依舊被小心翼翼地蒙在面紗里。老板的行蹤、工程的進(jìn)展、農(nóng)凱的現(xiàn)狀，都是其諱莫如深的話題。“現(xiàn)在還不是時(shí)候，我們過(guò)一段時(shí)間再聯(lián)絡(luò)。”——一句重復(fù)了不知多少遍的回答。據(jù)悉，與在香港的高調(diào)相反，周正毅從不正面接觸任何大陸媒體。

　　似乎，這樣一個(gè)人不應(yīng)在上海地產(chǎn)令開(kāi)發(fā)商血脈賁張的“世紀(jì)傳奇”中缺席。

　　可在SARS風(fēng)潮漸漸遠(yuǎn)去的上海，今天，人們議論紛紛的卻是周正毅擁有的幾處黃金地皮是否將被拍賣(mài)。上海官方日前已證實(shí)了因經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題，周正毅正在被調(diào)查當(dāng)中。據(jù)了解，近來(lái)施工勢(shì)頭正猛的興力浦大廈，本欲向農(nóng)業(yè)銀行貸款6億元，報(bào)告送上去了，也因周被調(diào)查而陷于停頓。

　　盡管農(nóng)凱的有關(guān)人士一再稱，“公司現(xiàn)在情況還好”，但顯而易見(jiàn)的是，隨著事態(tài)的發(fā)展，曾經(jīng)的上海首富，已經(jīng)不僅與重修上海無(wú)緣，而且極有可能夢(mèng)別上海了。

　　羅康瑞提前入席者

　　上海“新天地”上空的天際線快要被劃破的時(shí)候，羅康瑞的真實(shí)意圖顯露了出來(lái)。

　　原來(lái)，14億元造就的“新天地”只是羅康瑞對(duì)太平橋地區(qū)改造與重建計(jì)劃中的第一步，上海市盧灣區(qū)政府批給他的地皮是52公頃，而“新天地”和人工湖全部用地不過(guò)是其中一小部分。

　　羅康瑞動(dòng)議啟動(dòng)“新天地”項(xiàng)目時(shí)，瑞安集團(tuán)上上下下都說(shuō)“老板瘋了”，但這位將50%的資產(chǎn)、幾乎整個(gè)未來(lái)賭在上海的香港商人的心思是，利用新建筑與傳統(tǒng)建筑的完美結(jié)合，在上海市中心筑造一個(gè)標(biāo)志性的國(guó)際商住園區(qū)。項(xiàng)目整體包含四個(gè)部分：具有歷史文化內(nèi)涵的特色商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)和旅游綜合小區(qū)，即“上海新天地”；“企業(yè)大道”辦公樓區(qū)；“翠湖天地”等住宅小區(qū)；購(gòu)物、娛樂(lè)商業(yè)中心區(qū)。

　　1999年告貸無(wú)門(mén)時(shí)，羅康瑞狠狠心自掏了8億多元。8億多元對(duì)他來(lái)說(shuō)不算小數(shù)字，在香港，羅康瑞靠建材起家，兼做一些規(guī)模不大的房地產(chǎn)生意，與房地產(chǎn)巨鱷李氏家族、郭氏兄弟不可同日而語(yǔ)。即使他的父親、香港早期的房地產(chǎn)富豪羅鷹石，與上述諸位也難比肩。

　　可是現(xiàn)在，李嘉誠(chéng)、郭炳湘每次遇到羅康瑞，不禁也要拍拍這位后生的肩膀：“羅康瑞，你行啊，你有眼光，這么早到上海去投資。”

　　羅康瑞自信地對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》記者說(shuō)，“我們?cè)谌斯ず�邊的‘翠湖天地’，基本上沒(méi)賣(mài)過(guò)廣告，現(xiàn)在幾乎全賣(mài)光了,平均價(jià)格可是全上海最高的吶！”

　　“新天地”成了羅康瑞的“名片”。據(jù)說(shuō)，一向傲慢的德國(guó)人也開(kāi)始琢磨怎么復(fù)制一個(gè)“新天地”。羅康瑞被頻繁地邀請(qǐng)出席各種類型的國(guó)際論壇、會(huì)議。在許多場(chǎng)合，一些政界要人、商界名流走過(guò)來(lái)，握住他的手，說(shuō)的第一句便是，“我剛剛?cè)ミ^(guò)上海，看到了你的‘新天地’。”

　　“‘新天地’可能是我一生中事業(yè)最重要的一塊了。”說(shuō)這話時(shí)，54歲的羅康瑞斜倚著新天地一號(hào)會(huì)所閣樓上的窗欞，指了指鬢角泛白的頭發(fā)。窗外，“新天地”尚未從前夜的狂歡中蘇醒。

　　新黃浦急欲出頭者

　　“我4年沒(méi)有出山，沒(méi)有接受過(guò)采訪，一直在醞釀一個(gè)夢(mèng)。”

　　吳明烈曾有過(guò)輝煌，他在1992年獲得上海市第一塊批租的土地，建造科技京城。多年后，新鴻基的郭炳江看到科技京城時(shí)，仍贊嘆不已。但很快新黃浦陷入了改制困境，吳明烈艱難地將一萬(wàn)名員工逐漸精簡(jiǎn)到300人。而主業(yè)不明、擴(kuò)大高科技風(fēng)險(xiǎn)投資則成為新黃浦的另一軟肋。其結(jié)果是，盡管集團(tuán)90%的資產(chǎn)囤積在房地產(chǎn)業(yè)中，但地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力依然不足。

　　“外灘源”這一位于黃浦江和蘇州河的交匯處半島狀的區(qū)域，最早被稱作李家莊，后來(lái)叫做英領(lǐng)館或外灘33號(hào)。規(guī)劃中的這22.9萬(wàn)平方米的地塊，現(xiàn)存14幢上海市近代優(yōu)秀保護(hù)建筑，流派紛呈。這批1920年到1936年間構(gòu)筑的建筑群，原本被當(dāng)作見(jiàn)證近代上海東西方文化交融的一顆夜明珠，但經(jīng)過(guò)半世紀(jì)滄桑，漸漸淹沒(méi)塵埃中，不少建筑改為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和居民用房—使用功能失當(dāng)且混亂。當(dāng)年蘇州河南岸的制高點(diǎn)—新天安堂教堂的鐘塔尖頂也只留下了一個(gè)殘缺的底部。

　　在同濟(jì)大學(xué)常青教授的設(shè)計(jì)中，重修后的“外灘源”，將配置公共綠地、親水長(zhǎng)廊、酒店賓館、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)等相互襯托的形態(tài)與功能，成為凝聚上海歷史文化精髓、與陸家嘴現(xiàn)代風(fēng)格交相輝映的新世紀(jì)“城市名片”。

　　外灘源地區(qū)絕大多數(shù)屬于新黃浦集團(tuán)管理的授權(quán)公房，經(jīng)政府批準(zhǔn)，新黃浦擁有“外灘源”的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。事前，吳明烈醞釀了10個(gè)月。在黃浦江兩岸開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組的討論會(huì)上，陳良宇說(shuō)，“新黃浦很努力，就了了他們的心愿吧！”

　　公司慶功，吳明烈喝醉了。“人人都說(shuō)這是一個(gè)好果子！”一談到“外灘源”，平時(shí)拘謹(jǐn)?shù)膮敲髁伊⒖膛d奮起來(lái)。“有人說(shuō)我這是逐名、淡利，可我認(rèn)為，完工之日就是贏利之時(shí)。外灘源的風(fēng)險(xiǎn)在前期，做好了，絕對(duì)是風(fēng)水寶地，會(huì)是上海最好的。”

　　華潤(rùn)置地新進(jìn)者

　　“說(shuō)華潤(rùn)(置地)在上海赤手空拳也好，說(shuō)華潤(rùn)(置地)有個(gè)強(qiáng)大后盾也好，這完全是一個(gè)商業(yè)運(yùn)作!”王印幾乎喊出聲來(lái)，“實(shí)際上真是沒(méi)有別的原因，就是政府盡快改造舊城的想法和我們的開(kāi)發(fā)思路搭上了。”

　　2001年10月，華潤(rùn)置地做出了走出北京的一個(gè)標(biāo)志舉動(dòng)，就是同時(shí)向東、西兩個(gè)城市，上海和成都，分別派出兩個(gè)工作小組常駐當(dāng)?shù)乜疾焓袌?chǎng)。總部對(duì)上海小組的明確指令是：一定要在一個(gè)“好”的地方建產(chǎn)品。郊區(qū)項(xiàng)目雖然選擇多多，而且資金投入小、開(kāi)發(fā)周期短，初入上海的華潤(rùn)完全可以由此進(jìn)入上海市場(chǎng)，但是郊區(qū)項(xiàng)目的供應(yīng)量也相應(yīng)大，“而好的地段的土地供應(yīng)總是有限的，‘好地段’上的‘好產(chǎn)品’有更大的升值潛力。”

　　次年2月底，上海小組向華潤(rùn)置地和集團(tuán)發(fā)回董家渡項(xiàng)目招標(biāo)的信息，了解并測(cè)算后，集團(tuán)拍板，華潤(rùn)置地立即展開(kāi)緊鑼密鼓的奪標(biāo)行動(dòng)。其時(shí)華潤(rùn)置地在上海甚至都還沒(méi)有注冊(cè)公司，上海工作小組組長(zhǎng)陳凱代表總部負(fù)責(zé)和黃浦區(qū)董家渡建設(shè)指揮部談判。

　　“政府關(guān)心三個(gè)問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，這個(gè)項(xiàng)目的投資高峰將達(dá)十億元，如果開(kāi)發(fā)商到時(shí)不能讓資金如期到位，政府就做不了拆遷；二是地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)水平；三是一定要快!”

　　“華潤(rùn)是不是一家國(guó)有控股企業(yè)已不是主要問(wèn)題，我們不能去猜政府到底如何考慮，我們要做的工作是打消上海政府對(duì)我們的疑慮。”王印說(shuō)。

　　黃浦區(qū)一位副區(qū)長(zhǎng)對(duì)王印半開(kāi)玩笑說(shuō)，區(qū)里哪些建筑他喜歡，哪些建筑他不喜歡，對(duì)后者他簡(jiǎn)直想把它們炸掉。王印知道這位區(qū)長(zhǎng)在擔(dān)心什么，很快，他帶著黃浦區(qū)政府一干客人參觀了華潤(rùn)置地在北京開(kāi)發(fā)的鳳凰城、華清嘉園、翡翠城等項(xiàng)目。資金方面，上海小組向項(xiàng)目辦捧出華潤(rùn)置地在香港上市公司的歷年年報(bào)，顯示自己是一家2001年?duì)I業(yè)額達(dá)到了34億港元的地產(chǎn)公司，擁有境內(nèi)外融資能力。

　　離談判啟動(dòng)不過(guò)兩個(gè)多月的功夫，王印在北京就接到了董家渡項(xiàng)目到手的喜訊。華潤(rùn)置地將拿出約7.6億元用來(lái)收購(gòu)6萬(wàn)平方米土地以及安置原有居民遷移，而完成建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，總共則需15億元，建成后可獲得約18億元收入。

　　在作規(guī)劃時(shí)，華潤(rùn)置地最后選用了一名同濟(jì)大學(xué)教授和一名德國(guó)設(shè)計(jì)師聯(lián)手做出的方案。一方面小區(qū)主體建筑采用簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代風(fēng)格，另一方面保留一幢30年代Artdeco風(fēng)格的禮拜堂及部分完好的1925年石庫(kù)門(mén)里弄，改建為小區(qū)休閑會(huì)所。

　　華潤(rùn)只可能比上海政府更著急。原來(lái)料想最好今年年底就能預(yù)售回收資金的想法如今只能延至2004年3月。華潤(rùn)稱，資金籌集是比較順利的，華潤(rùn)置地在香港向境外銀行借錢(qián)，利息成本不到2%，大大低于國(guó)內(nèi)水平；放慢項(xiàng)目進(jìn)程的一個(gè)重要因素是政府拆遷的速度不如理想中的快，近一年過(guò)去，目前只拆遷了60%。

　　剛剛在香港發(fā)布的華潤(rùn)置業(yè)2002年業(yè)績(jī)已很不好看了，營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)比前年降低67%、53%，華潤(rùn)置業(yè)需要北京以外的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，首當(dāng)其沖就是上海。“如果董家渡項(xiàng)目明年能售出十億，上海業(yè)務(wù)差不多就能占到華潤(rùn)置業(yè)三分之一或者四分之一的分量。”王印說(shuō)，同時(shí)他亦明確表示，董家渡項(xiàng)目不會(huì)是華潤(rùn)置業(yè)介入上海舊城改造的惟一落點(diǎn)。