本報記者 鄭闔 上海報道

　　一場訴訟

　　2003年5月28日，周正毅的佳運投資有限公司遭遇了一場訴訟。

　　去年的5月28日，周正毅完成了在上海灘房地產市場上的驚險一躍。以周為法定代表人、注冊于英屬維京群島的佳運投資有限公司(FINE TIME INVESTMENTS LIMITED)出資99%，上海靜安城建投資有限公司出資1%，聯合與上海靜安區政府簽署了“上海市國有土地使用權出讓合同�煖�房地資靜(2002)出讓合同第19號�牎�(以下簡稱19號合同)，一舉拿下了靜安區最大的舊區改造項目——從來以投資“接手盤”和開發中小型物業及寫字樓著稱的周正毅，首次以拿地的方式進行大規模開發，完成了自己涉足地產界以來最大的戰略轉型。

　　據了解，該舊區改造地塊毗鄰南京西路高檔商圈，為上海老城區稀有的黃金地塊。具體位置在石門路以東、北京西路以北、成都北路以西、南蘇州河路以南，俗稱“東八塊”。其總占地面積為17.64萬平方米，需動遷居民10000多戶，預計開發規模將達63萬平方米，加之周邊地區聯動改造，規劃顯示，5至7年后，該地區將崛起建筑總面積達82萬平方米的大型居住區。

　　當時，在這個預計開發投資超過50億元、預計銷售額超過80億元項目的簽約儀式上，和黃大班霍建寧、“中銀證券”董事總經理馮志堅、“天行國際”老板張德熙等風云人物皆現身捧場。

　　但世事難料，一年后的5月28日，該項目帶給正處于漩渦中的周正毅的是又一記重拳——當天上午9點，上海市靜安區人民法院開庭審理了東八塊地段上由動拆遷引發的一起行政訴訟。有目擊者回憶，當時不僅庭審現場座無虛席，外面也擠滿了來聽審的拆遷戶。

　　在這場訴訟中，原告方是靜安東八地塊58街坊的6位住戶及12位公民代理人，被告方為靜安區房屋土地管理局。原告方要求“撤消靜安區房屋土地管理局核發的2002年第26號房屋拆遷許可證”，以暫停對58街坊的拆遷行為。

　　當天法院沒有指定出資達99%的佳運公司為第三方被告，而是指定了僅占股1%的靜安城建投資有限公司代表出庭。法庭上，原告方質詢對方為什么不見佳運代表，對方稱佳運為境外投資商，與本案無關。

　　可以肯定，周正毅不會不關注這場“與他無關”的官司：8號街坊僅是東八塊開發一期中的一部分，但它的進度將直接決定整個項目的命運，一旦卡殼，極可能引發骨牌效應，導致整個項目的癱瘓。

　　原址回搬之辯

　　原告申請撤消的“26號許可證”，賦予了上海新靜安房地產股份有限公司在“2002年9月10日到2003年2月28日”期間對“石門二路以東58街坊”的拆除權限。而新靜安公司是靜安城建委托的專業拆遷公司。

　　訴訟雙方矛盾的焦點在于被拆遷戶對拆遷補償不滿意。特別是在是否允許該地區的居民“原址回搬”的問題上得不到滿足。

　　眾所周知，城市舊區改造通常面臨的第一大問題不是“造”和“賣”，而是“拆”。據記者了解，東八塊的居民雖然常年居住在條件并不好的石庫門等舊式里弄，但均對居住地段相當滿意，不但靠近市中心，附近餐飲、醫療、學校等設施條件均十分齊備。而且上海市優質地段的一、二手房均漲勢不停，這使得相當多的人都抱有非常強烈的“原址回搬”的愿望。

　　有一位知情的前律師界人士在接受記者采訪時，算了筆回遷帳。以一戶建筑面積60平方米、有5口人的典型上海家庭計算，如果他們選擇原址回搬買一套90平米左右的商品房，其中的60平米可以按售后公房基準價1295元每平方算。而且按有關部門“一年工齡可以低扣1.5%，一年房齡可以再低扣1%”的規定，“這些拆遷區的居民往往都是有幾十年工齡房齡的老住戶，很多甚至可以按245元平方米的最低保護價購買這60平米。”而超出的30平米，若按市價6000元每平米計算，也不過18萬。“一般而言，一個典型的棚戶區居民的回遷成本可以控制在20萬以內。”

　　但是，這位人士向記者出具了他收集的數十份裁決書，“沒有一份向居民提供了原址回搬待遇！”

　　據介紹，安置方案一般有三種：回原地安置、貨幣安置、異地現房安置。這位人士指著剛剛下發給58街坊居民馬康頤一家的《靜房地裁(2003)第384號裁決書》提醒記者，靜安城建公司一共向馬康頤一家提供了5套拆遷補償方案，但沒有一套是回原地安置的，“第一套是純貨幣安置補償27 .968萬。第二、三套是回購靜安本區安遠路上兩套130平米的期房，并需要支付40萬左右差價。還有兩套是異地安置到4級和5級地區去。而他們的原住地是2級地區。”

　　針對馬康頤一家的裁決書的裁決結論是，因馬康頤提出要求原址回搬，不接受靜安城建的調解方案。調解不成，故裁定馬康頤接受對方的第4套方案，在5日之內必須搬到4級地段環林東路的三室一廳，并需交納37.46萬的購房差價。

　　作為這場訴訟公民代理人之一的趙漢祥則告訴記者，他們了解到58街坊的2159戶居民沒有一戶能享受原址回搬的待遇，“因為在當天的法庭上，我們曾要求對方出具原址回搬的案例，他們一個都拿不出來”。

　　零土地出讓金

　　為了解靜安東八塊開發商和區政府之間到底達成的成交價格為多少，記者打電話到靜安城建公司房源部，一位女士接聽電話后表示無法回應記者的詢問。記者隨后撥通靜安城建投資公司，一位拒絕透露姓名的男士接電話后表示：“城投公司在東八塊項目中有1%的股權，但具體情況我也不清楚。”記者又撥通了靜安區建委土地批租辦的電話，一位自稱是辦公室工作人員的女士回復記者：“我也不知道具體的成交價格。”

　　另一個尚需進一步解釋的問題是，作為此項舊區改造項目開發商的佳運投資，到底有沒有向居民提供“原址回搬”便利的義務？

　　在趙漢祥提供給記者的“滬房地資靜(2002)出讓合同第19號”上，有一段話值得特別注意：“甲方(出讓方上海市靜安區房屋土地管理局)以現狀條件出讓位于上海市靜安區58號街坊地塊，總面積43429平方米……根據滬建城(2001)第0068號文的規定，土地使用權出讓金為零。”上述的前律師界人士拿前幾年李嘉誠在上海虹橋收購的一塊同等地段的地皮，支付了每平方1000美金的土地出讓金為參照，“我算低點，按每平方米800美金計，周正毅僅58街坊的4萬多平米就至少應該支付3億以上的土地出讓金。”

　　而記者向一些業內人士請教了目前市場行情，他們認為上海城區二級地塊每畝的土地出讓金約為600萬-800萬，那么58街坊的4萬多平米就該在4億上下。

　　對于這樣一筆需上繳的巨額資金為何可以全免的關鍵問題，事實上19號合同已經給出了解釋——“根據滬建城(2001)第0068號文的規定”。記者查閱發現，“68號文”的全稱為《關于鼓勵動遷居民回搬推進新一輪舊區改造的施行辦法》，旨在“探索鼓勵動遷居民回搬的新機制，推進新一輪舊區改造，提出試行辦法”。

　　68號文提出的試行辦法包括：第一條中的“在動遷安置上，實現以異地實物安置為主向鼓勵原地原區域有償回搬和多種安置方式并存轉變”；第四條中的“拆除改造地塊可試行動遷居民出資回搬原地或原區域”等等。

　　其第五條更是明確規定，只有“按本辦法規定經認定的試點地塊可適用以下政策：土地使用權出讓金為零；減免拆除公房補償費、房屋拆遷管理費、工程質量監督費、建設工程規劃許可證費；減免或免收人防設施結建費……”“什么叫鼓勵？就是居民不想回搬，也是鼓動他回搬！但現在呢？是想回搬回不了。”這位人士說。

　　記者就開發商享受了土地出讓金的優惠，是否有原址原遷義務的問題咨詢了上海市房屋土地管理局房屋拆遷管理處，一位拒絕透露姓名的女工作人員沒有正面回答這個問題，只是表示這種說法和做法現在已經不是很提倡了。而上海市房屋土地管理局政策法規處則拒絕了記者電話采訪的要求。

　　上海市土地學會企業集團委員會會長劉林祥認為：“除非個別群眾漫天要價，舊區改造的居民一般是有權利要求回搬的，因為它不是市政工程，而是開放商的贏利性項目，沒有理由以犧牲居民的小錢換取開放商賺大錢的機會。”

　　這意味著，只有當開放商在舊城改造項目中愿意進行鼓勵回搬的試點，才可以享有巨額政策優惠。

　　“但現在的現實是，周正毅的佳運公司并沒有兌現回搬承諾，卻依然享受了全部的優惠。″這位人士說。

　　5.8億拆遷安置費缺位？

　　即便拋開土地出讓金的義利之辯，開發商還是有重大疑團需要向公眾解釋，比如拆遷安置款問題。

　　在佳運與靜安城建投資有限公司簽署的《關于指定石門二路以東地區58街坊地塊拆遷人的協議》中規定，“雙方同意，由乙方(靜安城建)作為本地塊的拆遷人……可自行拆遷，也可委托實施拆遷。”

　　而在另一份《拆遷委托實施協議》表明，靜安城建投資公司此后又將具體的拆遷職責委托了第三方的新靜安房地產投資股份有限公司。

　　即便施展了這樣一系列的責任換手，以周正毅為法定代表人的佳運投資還是有一個基本責任不可推卸，即作為占股99%的周氏企業，它必須兌現自己的一系列資金，其中很重要的一塊資金就是拆遷安置款。

　　根據靜安城建投資公司在當天法庭上出具的、蓋有自己單位公章的《東八地塊改造基地58街坊房屋拆遷計劃》，“拆遷安置資金及安置房屋安排”申請拆遷許可證首期補償安置資金到位2.4億，本基地拆遷總費用5.8億，其余補償安置資金3.4億分期到位。資金分期到位計劃：2002年6月8日到位2.4億元；2002年9月27日到位1.8億元；2002年12月27日到位1.6億元。

　　知情人士就此解釋，這筆5.8億的應該包括貨幣安置的資金購買異地房源的資金和回搬的資金三部分，而且在去年年底就應該全部到位了。

　　但趙漢祥告訴記者，他們曾在法庭上要求對方出具安置款已經到位的證明，結果靜安城建方面出具了一份由中國建設銀行上海分行房地產信貸部出具的證明，證明顯示，在2002年6月25日9時20分，被證明人(靜安城建投資有限公司)在建行房地產信貸部資金存有人民幣307469824.32元。

　　而記者在一份《關于指定石門二路以東地區58街坊地塊拆遷人的協議》上發現了如下表述：“甲方(佳運投資有限公司)允諾，將按照‘靜批租(2002)拆遷合同第5號’規定的付款進度及其投資比例，按時匯款到上海市靜安區土地批租領導小組辦公室銀行帳號。”

　　記者6月3日向上海市房屋土地管理局資金處詢問，動遷居民的安置費是否已到靜安土地批租領導小組辦公室帳戶，該處一位拒絕透露姓名的工作人員表示，具體帳目不清楚，市里對于安置費用的定義只管宏觀調控，區里面負責具體操作規則則訂得比較細，但他承認就一般項目而言，大規模的資金不到位，的確會有影響。