2002年11月19日朱基在香港會見香港商界某些重量級人士時說，國內部分城市房地產有過熱現象。有些人還不相信。2003年初，中國國家計委經濟研究所發表《中國行業景氣分析報告》，卻印證了朱基的說法。該報告指出，由于中國房地產商對房地產未來發展預期的“過度”預演，導致房地產泡沫現象已經出現。該報告明確指出，“2003年房價將小幅回落，而2004年降幅會更大。”這是房地產投資的大背景，投資者不可不加以注意。在2002年的《福布斯》中國100富豪的報告中，以房地產起家和發達的富豪占到總數的50%以上，突出了房

地產的財富效應，引得眾多投資者熱血沸騰，但事實上，很少有人注意，其中大量富豪是通過土地增值甚至直接靠倒地起家聚斂財富的，真正依靠房產開發發財的人其實并不多。

　　在當前的物業投資中，投資者需要注意的另一個問題是，要謹防一些所謂專家的誤導。如有專家提出，投資者在購置物業時，貸款越多越好，首付越低越好，理由是目前銀行貸款利率低。其實，銀行貸款利率低，存款利率更低，存貸相差在一倍以上，這一點專家卻少有提及。《科學投資》建議，除非你有更好的投資項目和資金用途，在貸款期內可以獲得超過銀行同期貸款利率的收益，否則，應根據實際情況，選擇盡量減少貸款數，縮短貸款年限，增加首付款的策略。

　　住房投資

　　財富指數：★☆

　　建議行動級別：觀望

　　有心進行住房投資的投資者大多集中于北京、上海、廣州這樣的大城市，或杭州、南京這樣的省會城市，而房地產投資所謂的“局部過熱”，其實指的就是這些地區，房地產泡沫也基本產生于這些地區，所以，《科學投資》并不建議投資者羊年入市，進行此類投資。《科學投資》認為，在目前的大背景下，投資者“持幣”將是一種比“持籌”更好的選擇。

　　以北京來看，目前進行住房投資的，大多居于兩類目的，一類是自住，一類是出租。無論是兩類之中的哪一類，《科學投資》認為目前都不是一個理想的入市時機。而如果目標是住房出租，則目前更需謹慎。

　　據《科學投資》調查，北京住房出租市場目前情況并不樂觀。幾年前，北京CBD概念熱炒的時候，一些投資者花數百萬元進行了此類的投資，當時在CBD的某些地區，一套200平方米左右的公寓式住宅，每月租金可達3000-4000美元左右，刨去還貸部分，投資者每月可獲得1500-2000美元以上的投資回報，回報率在50%以上，投資收益極為可觀。但目前情況已經改變，以前租3000美元/月的房子，現在常常連1500美元/月都租不到，投資者還貸壓力日益沉重，有投資者甚至因此破產的報道也見諸報端。其原因，一是逢高入市，使投資成本居高不下；二是隨著近期北京包括CBD地區高檔樓盤的大規模開發和入市，客源分流，供應增加,需求卻不見同步上漲，造成出租市場競爭加劇，人氣渙散，一些投資者因此被深度套牢。

　　羊年住房投資，《科學投資》建議北京地區的投資者選擇重點地區和路線，風險可能相對要小一些。如地鐵13號沿線。預計地鐵13號線將于2003年全線通車，屆時將會影響周邊物業，對周邊物業價值提升將會產生一定作用。地鐵13號線沿線物業包括回龍觀大社區、立水橋居住組團、望京居住組團等，并有可能波及周邊一些地區，使之成為投資熱點。羊年住房投資的另一個重要方面，是投資者要學會充分利用政策，如按照2003年1月1日正式實行的《中關村科技園區住宅定向優惠銷售實施辦法》的規定，中關村科技園區內經政府認定的高新科技企業的科技人員和高級管理人員可以低于市價10%的優惠價格購買園區內的商品房。近期北京市有關部門還做出規定，購買1998年6月30日以前建成尚未售出的商品房，可以獲得契稅減免，這些都是有利于投資者降低投資成本的政策，投資者要學會利用。

　　有消息說，目前有關部門正在商討開放北京國家部委房源、大專院校房源，甚至軍隊房源進入住房二級市場，如果這一傳聞為真并且能夠在羊年付諸實施，那么，預計羊年北京的二手房市場將掀起一個高潮，投資者應密切關注。目前，上海住宅市場新房與二手房的交易量基本達到了1：1的比例，而北京2001年只有區區2000多套二手房成交，2002年估計也不會比這個數字高出多少。以城市人均GDP和人均收入水平而論，北京尚不如上海，城市改造力度則都不小，以此度量，北京居民對二手房的需求不會遜于上海，北京二手房應該會有一個巨大的市場。這或許是羊年住房市場真正的商機所在。

　　商鋪投資

　　財富指數：★★★☆

　　建議行動級別：立即行動

　　香港人關于投資有“金、銀、銅”的說法，認為商鋪投資是金。同樣，在廣州等地區也有“一鋪富三代”的說法，都說明了商鋪投資在南方的受人重視。相比之下，北方人在商鋪上的投資意識要比南方人薄弱得多。

　　商鋪投資者一般分兩種，一種是專業型投資者，專門從事商鋪交易，擁有較為雄厚的資金實力，投資形式通常為集中購買，然后將購得的商鋪的產權或使用權出售或出租給分散經營者，有時也會自己經營，但通常不多；一種是散戶投資者，一般是具有一定資金實力的個人或家庭，每次所買鋪面不多，鋪面多用來出租，偶爾也會用來自營。可供投資的商鋪則一般分為三種，即中央商務圈大商鋪、商業街商鋪和社區商鋪。

　　商鋪近年來在全國各地都是屢掀高潮，深圳、廣州、上海、北京，商鋪投資都一直是物業投資的重點和熱點。但這過程中也出現了不少投資失敗的例子，如北京女人街的火爆，相繼又引出了美人街、麗人街等相同品種、相同檔次、相同定位的商鋪市場，但后兩者開業后的人氣狀況明顯不如在北京首開先河的女人街。不少投資者看見女人街的賺錢效應，一廂情愿地認為美人街與麗人街也一定會如此，而匆忙做出投資決定。當時有報道稱，有投資者為得到美人街一個排列居前的攤位承購號碼，在數九寒天連續排隊若干日夜，有人甚至為此大打出手，不想卻因此套牢。

　　商鋪投資從某種意義上來說，有一種普遍適應的原則，并不需要投資者有多么深厚的專業背景。比如商鋪投資首要考慮人流量，投資者要善于從城市變遷中尋找機會。北京以前只有三個公認的商業中心西單、前門、王府井，是商鋪投資的首選之地。而如今北京已形成多個商業中心并存的局面，包括燕莎商圈、麗都商圈、建國門、亞運村、中關村、方莊、阜成門、大紅門等等，人稱“京城八大商圈”，加上一些小型區域性的熱點地區，可供投資者選擇的范圍越來越廣，選擇難度也隨之加大。這種情況決定了投資者要改變投資思路，要善于從城市變遷中尋找機會，要了解城市規劃，要變被動投資為主動投資。拿北京來說，如果投資者能夠了解城市未來5-10年的發展規劃，就可以有的放矢，提前介入。在一個地區成為熱點前介入，可以大大降低投資成本。城市規劃屬于公開信息，投資者可從規劃局、市政等政府機構了解。

　　除地段、人流等傳統因素之外，商業街、大型商圈的投資者，目前還需要考慮，如有無停車位，停車位夠不夠等因素。北京等一些城市目前正在進入所謂的“輪子時代”，有無停車位、停車位夠不夠，是決定商鋪能否吸引有實力購物者的一個重要因素。像普爾斯馬特等國際大型商業零售商，就寧可選擇地點相對偏僻而停車位充足的石景山等地開店。而像王府井等傳統商業街，雖然每天人群摩肩接踵，擁有足夠的人流量，卻因為缺少停車位，使有實力的購物者裹足不前，導致了王府井商鋪的投資者普遍經營不景氣，商業街正淪落為觀光街。

　　深圳、廣州、上海、北京等經濟發展迅速的大中型城市的投資者，目前可以格外注意社區商鋪的投資。社區商鋪投資也許是今后一段時間商鋪投資的最佳選擇。按照國際慣例，當人均GDP達到3000美元時，人們的消費方式就將越來越傾向于方便、快捷。有關調查機構的調查報告顯示，目前有51.57%的城市市民把“就近與便利”作為消費的首選，一些配套設施好的小區有60%—70%的居民已實現就近消費。《科學投資》得到的另一組數據是，1994年全國連鎖超市實現的銷售額占社會零售總額的1%，1997年上升至8%，2000年則超過了20%。全國連鎖超市的主要銷售對象就是小區居民，目前上海有實力的投資者已經開始了對小區商鋪進行連鎖整合的行動。

　　社區商鋪投資需要考慮的主要因素有：社區入住戶數、社區住戶的購買力、社區規模、與周邊地區形成的整體商業效應等等。另外，有心在近期進行商鋪投資的投資者還可以注意一些“特殊地區”，如地鐵沿線、城市輕軌沿線、新興交通樞紐區、文化區等等，在這樣的地區進行商鋪投資，風險小而見效快。

　　商鋪投資還要格外注意一些細節問題，如隨著城市拆遷改造的加速進行，所投資商鋪是否在拆遷改造范圍之內。去年北京“鬼街”的一些投資者就因為不注意這樣的細節問題吃了大虧。有些投資者花了上百萬元購買鋪位或進行裝修，誰知經營了沒兩個月，就聽到了“鬼街”拆遷改造的消息，上百萬元投資一下子就打了水漂，后悔都來不及。其實，這樣的損失是很容易避免的，投資之前只要到有關部門問一聲就行了。商鋪投資需要注意的另一些問題和房產投資差不多，主要是價格問題和產權問題，去年就發生過投資者因事后發現所購商鋪非商業用房完全產權而到媒體投訴的事情。

　　與住房投資相比，商鋪投資與整個房地產市場的關聯度相對較小。目前一些城市雖有房地產過熱或房地產泡沫現象產生，但商鋪投資可照常進行。投資者如能參照《科學投資》2002年1月號《旺鋪旺財——北京商鋪投資調查》中的注意事項，保險系數應該會更高一些。

　　寫字樓投資

　　財富指數：★☆

　　建議行動級別：觀望

　　去年有房地產的從業者寫過這樣一段文字：“與普通住宅相比較而言，寫字樓、商鋪顯然投資回報率要高。以一棟北三環附近的100平米兩居計算，其租賃價格最高不會超過4200元/月，而購買這套房子卻要七八十萬，收回成本大概需要17年；而據xxx的統計資料表明，2001年北京寫字樓的平均售價在2240美元/平米左右，這些寫字樓的大致租價為22美元/平米.月，這樣，收回成本只需要8年半左右的時間。同時，由于民宅租賃的客戶相對流動性大，這樣，加上空置期，收回成本大概需要20年；而寫字樓租賃客戶都是企業，穩定性好，這樣排除換租空置期，有10年就可以收回成本。地產的特性使它幾乎不需要追加任何投資，這樣，10年后所得的租金就成為凈利潤。可見，寫字樓的投資利潤之豐厚。”

　　這樣的一段文字，有數據，有論證，十分具有煽動性，但有兩個問題需要注意，第一，這段文字在談到住房投資的時候，有具體地址、具體面積和具體租賃價格，而對寫字樓的投資的介紹卻是籠而統之，如果我們假定前者是可信的，對后者就應該存疑；第二，文章假定住房投資的消費者即個人客戶是流動的，因而投資回報具有較大的不確定性，而寫字樓投資的消費者卻相對穩定，因而投資回報具有較強的可預期性。但我們看到的事實是，寫字樓投資的消費者，亦即是企業客戶，同樣缺乏穩定性，北京頂級寫字樓之一的嘉里中心近來的客戶流動就可以作為一個證明。以前互聯網企業幾乎占據了嘉里中心客戶的主要位置，但現在到嘉里中心去看看，還有幾家互聯網企業？另一方面，微軟搬出中關村的傳言在媒體和中關村引起的震動，可以看作是企業客戶同樣缺乏穩定性的另一個證明。

　　另外，冷靜的投資者還需要注意，這段文字在談到住房投資的時候是微觀的、個案性的，而在談到寫字樓市場的時候是宏觀的、全局性的，存在嚴重偷換概念或概念混淆的毛病。從這段文字中，我們可以看出某些媒體和某些房地產行業的從業者在進行市場營銷時常用的一些典型手法，這些手法經常對投資者造成嚴重的誤導，甚至使其深陷泥潭。

　　目前北京字寫樓市場的情況是：2001年北京甲級寫字樓全年供應量達150萬平方米，銷售及租賃吸納量在68萬平方米，平均市場售價為16100美元/平方米，與2000年相比上漲5%；平均月租金23.5美元/平方米，與2000年相比上漲了17.5%。2001年，電信、金融等傳統行業及外地機構成為寫字樓需求主體。2002年北京寫字樓市場供應量較2001年翻番增長，達300萬平方米，其中東部地區100萬平方米，包括朝陽區以財富中心、住邦2000為代表，供應量達80萬平方米；東城區以東直門改造為代表，供應量在20萬平方米。西部地區140萬平方米，西城區以富凱大廈、中證大廈為代表，供應量在60萬平方米；海淀區以中關村西區為代表，供應量在80萬平方米。其他各區供應量在60萬平方米。同期上海甲級寫字樓市場供應量僅有64萬平方米。

　　目前北京寫字樓供應已處于相對飽和狀態。未來3-5年北京寫字樓市場情況，其中供應量：中央商務區規劃寫字樓面積達500萬平方米；中關村地區僅西區將有100萬平方米的寫字樓上市，加上聯想科技園區、北大科技園區、清華科技園區等寫字樓，未來中關村地區寫字樓的供應量將超過200萬平方米；金融街地區及其延長線，包括目前在建的14萬平方米的中證大廈和首都金融中心等，供應量預計將超過100萬平方米；還有西單的敬遠項目、北太平莊的城建大廈項目、宣武區的大吉片等項目，預計未來3—5年，北京寫字樓市場新增供應將接近并有可能超過1000萬平方米。加上目前將近500萬平方米存量，未來3-5年內，北京寫字樓存量將超過1500萬平方米，此數字尚未將未來奧運村寫字樓供應量計算在內。有消息說，僅規劃中的奧運村世貿大廈將達到500米高，即使其中一半作為寫字樓，供應量也將達13萬平方米。

　　決定寫字樓投資價值與投資決策的關鍵因素為供應量與需求量之比。如此龐大的寫字樓集中供應上市，以北京經濟發展水平及經濟發展速度，需求增長趕不上供應增長幾乎是可以肯定的，這意味著目前北京寫字樓投資蘊藏著極大風險。

　　決定寫字樓需求的另一個重要因素是地段。現代商務辦公具有集群性的特點，預計目前已形成較旺人氣的朝陽CBD地區將依然是北京未來寫字樓投資和寫字樓需求的重點，中關村地區則由于其交通的不便及商業環境、商業氛圍遭人詬病，近年時常發生大企業“出走中關村”的傳聞，使其投資價值大打折扣，未來中關村地區寫字樓市場走向尚有待觀察。北京申奧成功使人產生無限遐想，在房地產領域形成了一個獨特的奧運概念和奧運板塊。但具體到寫字樓，如以亞運村為參照，未來奧運寫字樓的市場需求熱度，估計很難超過CBD、中關村等地區，是否能超過金融街等地區也不一定，投資需要謹慎。

　　有消息說，2002年，北京、上海、廣州等地寫字樓的租金全面飆升。其中，廣州甲級寫字樓出租率在95%以上，北京、上海兩地甲級寫字樓市場租金快速上漲，北京甲級寫字樓平均售價比上年增長40%，租金也同比上漲了約30%，上海中央商務區的甲級寫字樓入住率已逼近100%。這一組組膨脹的數字，令人很難不熱血沸騰。《科學投資》認為，越是這種時候，投資者越需要保持冷靜。