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北京日報 陳美秋
因《商品房買賣合同》簽得不夠嚴謹，導致買賣雙方發生糾紛時買房人權益受損的事件時有發生。那么在實踐中，“合同”的哪些條款易出現問題？買房人怎樣才能堵住這些漏洞，有效保護自己的合法權益呢？本刊特請北京市英島律師事務所鄧澤敏律師為您當參謀。
一、謹防購買的房屋被抵押
按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。
因此，買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。
二、避免商住混用引發糾紛
隨著商品房的交付使用，因商住混用產生糾紛的現象時有發生，并且從消防、安全等角度出發，相應的建筑規范對寫字樓、住宅的要求也不同。為保證買受人的居住安全、舒適、寧靜，雙方在合同中應約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業用房出賣，否則，出賣人除應采取相應措施保證買受人的居住安全、舒適、寧靜外，還應向買受人支付補償金等條款。
三、應對期房“面積誤差”
目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
目前買房時，此條款是買賣雙方爭議最大的地方。買受人經常提出“套內建筑面積”或“公攤面積”發生差異時怎么辦？而出賣人則反對這樣約定，或提出“國家制定的標準合同沒有要求這樣約定”來敷衍。事實上，出賣人在簽約時不約定“套內建筑面積”或“公攤面積”發生差異時怎么處理是不對的。《商品房銷售管理辦法》第二十一條規定：“按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。”因此，在合同中應當約定“套內建筑面積”或“公攤面積”發生差異時怎么處理。
有時出賣人會使用一些“同比例增減”等類似條款。由于這些措辭不但晦澀，且無法律界定，因此在實際操作中很難掌握。故建議買受人不要使用此類措辭，或讓出賣人解釋后，按照出賣人的解釋，在合同中明確變化的具體數據。
四、不可抗力定義不能擴大
解釋“不可抗力”的定義以《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第二款的規定為準，即“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。
出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發出有關批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的；在本合同簽訂后，遵守國家及北京市人民政府頒布的、可能導致出賣人延期交房的各種法律、法規、規定或通知的；其他非出賣人所能控制的事件等等。
五、防止物業管理公司變更物業費
自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”
但是，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，防止交樓時物業公司變更物業費。
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