本報曾報道過這樣一個案例。購房者陸女士在購房合同中與開發(fā)商約定30天內(nèi)辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)并申領(lǐng)房產(chǎn)證。隨后陸女士支付了10萬余元首付款，余款采用按揭貸款的形式支付。但直到陸女士入住近三年，房產(chǎn)證仍遲遲未辦下來。為保護(hù)自己的權(quán)益，陸女士將開發(fā)商告上了法庭。法院終審判決，解除房地產(chǎn)公司與陸女士的商品房買賣契約，并返還陸女士20余萬元購房款，8900余元購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費等款項，并賠償1200余元購房代理費、2.9萬余元貸款利息損失，陸女士將房屋交還房地產(chǎn)公司。

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　　導(dǎo)致業(yè)主退房的原因很多，如原規(guī)劃被變更，面積縮水、產(chǎn)權(quán)證未辦理等問題。此案例開發(fā)商違約在先，并且證據(jù)確鑿，所以陸女士很容易勝訴。但更多的時候，購房者退房時卻會受到開發(fā)商的種種抵制。目前正值收房高峰期，在此提醒購房者一旦發(fā)現(xiàn)問題欲退房時，須先吃透相關(guān)法規(guī)再行事。

　　第一步

　　確認(rèn)是否符合退房條件

　　如在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事；也可對照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請退房

　　據(jù)德潤律師事務(wù)所孟憲生律師介紹，從目前法律環(huán)境來講，可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可退房條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會得到法院的支持。

　　第二步

　　協(xié)商不成再訴訟

　　出現(xiàn)問題后，最好先請專家鑒定，若確屬開發(fā)商責(zé)任，法院會支持業(yè)主

　　北京漢韜律師事務(wù)所的李玲律師建議，如果滿足合同約定的退房條件，業(yè)主最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。

　　如果開發(fā)商開出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況或收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。

　　業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主推房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇的退房請求，李玲律師建議，業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會對房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會支持業(yè)主退房請求，同時會判鑒定費和業(yè)主的裝修費由開發(fā)商支出。

　　第三步

　　索要違約金及相關(guān)稅費

　　除房屋全價款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出費用

　　在索要違約金方面，李玲律師表示，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償。

　　在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。

　　此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人首付款利息。即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。

　　若購房者要求退房時，已在此居所居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應(yīng)由業(yè)主補償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

　　解說：

　　北京漢卓律師事務(wù)所秦兵律師建議按照以下程序辦理退房：

　　首先購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)，至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。

　　此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。

　　法規(guī)支持

　　8種情況可退房

　　對應(yīng)法規(guī)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定

　　退房條件：1.開發(fā)商超過3個月不能交房；2.開發(fā)商缺有效證件，導(dǎo)致合同無效；3.開發(fā)商未經(jīng)購房人同意變更規(guī)劃或設(shè)計；4、購房人無法得到貸款；5.因開發(fā)商原因?qū)е沦彿咳嗽诤贤�約定期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證；6.房屋面積計算誤差超過3%；7.房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響居住者使用；8.開發(fā)商在出售房屋之前把所售房屋抵押或出售給購房人后，又將房子抵押給他人。

　　購房者可索回保險費

　　對應(yīng)法規(guī)：《保險法》相關(guān)規(guī)定

　　退保程序：投保人與保險人達(dá)成解除合同的協(xié)定后，投保人應(yīng)向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)向投保人退還保險費。保險責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。購房人可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)。

　　違約金就高不就低

　　對應(yīng)法規(guī)：《合同法》相關(guān)規(guī)定

　　具體內(nèi)容：違約金不足以彌補實際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。

　　定金可雙倍退還

　　對應(yīng)法規(guī)：《合同法》第116條

　　具體內(nèi)容：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。

　　條款解讀：“違約金”與“定金”只能擇一適用，不可同時適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔浚�開發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。

　　-經(jīng)驗之談

　　決定時需“瞻前顧后”

　　●辦房產(chǎn)證前退房更省事

　　鑒定時間長，程序相對更復(fù)雜

　　購房者即便已辦理了房產(chǎn)權(quán)證書，理論上也不影響其行使退房權(quán)利，但在辦理手續(xù)時會麻煩一些。李玲律師表示，業(yè)主最好還是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，這樣會省很多事。如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時或在其他情況下發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。

　　●增加室內(nèi)空氣質(zhì)量保證條款

　　簽合同前先請進(jìn)行室內(nèi)空氣檢驗

　　針對曾有業(yè)主因室內(nèi)空氣質(zhì)量問題要求退房而訴訟失敗的案例，中國室內(nèi)裝飾協(xié)會室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測中心主任宋廣生提醒消費者，消費者在購房、裝修、購買家具和商家簽訂合同時，最好在合同中增加保證室內(nèi)空氣質(zhì)量的條款，一旦發(fā)現(xiàn)家里存在有害氣體污染問題，可作為解決問題的依據(jù)。

　　同時，可在購買房子之前請室內(nèi)環(huán)境檢測專家對室內(nèi)空氣中有害物質(zhì)含量進(jìn)行檢測。

　　●考慮房價上揚后的潛在損失

　　房價上漲后造成的間接損失也應(yīng)約定賠償方式

　　退房僅退原購房款，如果在房價上揚的情況下，退房反而會使購房者遭受損失。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，還要注意約定，當(dāng)因開發(fā)商過錯導(dǎo)致退房時，開發(fā)商除返還房款外，還應(yīng)承擔(dān)因房價上揚而使業(yè)主造成的損失，并通過經(jīng)濟賠付的方式進(jìn)行賠償。只有這樣，才能達(dá)到制約開發(fā)商的目的。

　　本版采寫/本報記者 敖紅