本刊記者 湯延涓

　　近年來，樓市及房價，成為大多數國人心頭揮之不去的陰影。

　　特別是在即將過去的2009年，在全球金融危機的背景下，各地的樓市價格卻逆市上漲，一路飆升；開發商們在成交量明顯萎縮的行情下拼命拉抬價格，在國家宏觀調控政策的縫隙中瘋狂囤地，地價不斷刷新的同時，大量“問題地王”浮出水面。臨近年底，一些開發商又紛紛導演起“捂盤”鬧劇……風云詭譎、亂象叢生的中國房地產市場，給國計民生帶來了怎樣的困頓與傷痛？

　　亂象之一：瘋狂的房價

　　中國的房價有多瘋狂？據媒體報道：今年9月，深圳新房成交均價達到創紀錄的20940元/平方米，比2月份上漲94%；而在北京城區二三環內，每平方米房價已經攀升到二三萬元甚至更高。有數據表明，今年11月，北京的房價收入比為30倍，租售比更是高達1﹕600。

　　在這一系列驚人的數據背后，是一些地方政府“賣地財政”結出的惡果以及房地產開發商的滾滾暴利，是廣大老百姓無法承受的生存壓力，是房地產業畸形發展的不良征兆。

　　近年來，出讓土地收益已經成為許多地方政府財政收入的重要來源，對于政府來說，地賣得越多，“手頭”越活；地價賣得越貴，收益越多。一些地方為了增加財政收入，搞政績工程，不切實際地加大原有住房的拆遷規模，其目的就是增加住房的剛性需求，繼續抬升房價。

　　就像江蘇讀者吳學安所指出的：對于房價的快速攀升，房地產商、銀行和地方政府都是樂見其成的，它們之間已經結成“一榮俱榮、一損俱損”的利益鏈。

　　安徽讀者王旭東認為，對于房價暴漲，一些地方政府負有不可推卸的責任。地方政府對于“經營城市”、“出售土地”的沖動，為房地產與地方政府結盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項目中的腐敗行為，更成為這種聯盟關系的黏合劑。

　　江蘇讀者楊國棟表示，目前的高房價在很大程度上透支了購房者的消費能力，無論是節衣縮食買下新房的還是努力籌錢準備買房的，人們普遍不敢花錢。房地產市場看似繁榮了，可其他一些產業卻因消費者捂緊錢包而損失巨大。

　　也許有人會說，高房價是市場經濟所為。果真如此嗎？江西讀者魏文彪認為：當前出現的房價畸高并導致中低收入家庭普遍無力購房，并不是由于房地產實行市場化所造成，在很大程度上恰是因為房地產市場受到諸多非市場化因素的干擾而出現了扭曲，比如部分地方政府為抬高地價而不遺余力地助推房價等等。所以，解決房價畸高與中等收入階層住房問題，并不一定非要摒棄房地產市場化道路，而應當大力深化房地產市場化改革，剔除其中的非市場干擾因素，讓房地產市場回歸真正意義上的市場。

　　亂象之二：“蓋樓不如倒地”

　　據業內人士爆料：中國大約有1/3的房地產開發商是從來不蓋房子的，靠囤地倒地牟利。

　　在地產界，“蓋樓不如倒地”早已成為業內不爭的事實。某著名地產機構研究顯示，從1998年到2008年，我國投入房地產市場開發的土地大約31億平方米，截至2008年底，實際開發僅19.4億平方米，還有近12億平方米的土地閑置。另有統計數據顯示，截至今年三季度末，國內10大房地產企業的土地儲備規模超過3億平方米。其中，最高的土地儲備為151年，最低的為20年。中國房地產市場獨有的“囤地”現象，催生了“只倒土地不蓋房”的開發商，被人稱為“畸形房地產市場結出的怪胎”！

　　而有資本囤地的大多數都是上市公司，他們通過高價拿地繼而拉升股價，接著配發新股，大量圈錢，再用于買地。如此循環，開發商做到了房市和股市的雙豐收。而整個房地產市場，也就淪為資本的游戲場，房地產業少了真正建房的，僅剩下地產了。

　　開發商囤地引發市場主體的不正當競爭，大大加劇了土地市場的價格泡沫，直接導致住房供求關系緊張、助推房價上漲。然而，在現有的法律和政策框架下，開發商的“囤地”現象卻愈益嚴重。

　　安徽讀者徐經勝指出：一些政府部門的縱容甚至直接插手，是一些開發商猛炒地皮的真正動因。盡管城市房地產管理法規定：超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，對于這樣一個規定，現在又有多少開發商當回事呢？與其說開發商不把這樣的規定當回事，倒不如說是一些地方政府部門沒把這樣的規定當回事。正是由于政府部門的疏于監管，才造成了開發商有恃無恐囤地炒地。

　　福建讀者彭興庭認為，根據目前的慣例，對土地閑置費，一般為土地使用權出讓金或轉讓時土地使用權評估價格的10%左右。這點費用，對于暴漲的土地市場，無異于九牛一毛。更令人擔憂的是，政府在炒地過程中，也是獲利者之一。拋開其中的腐敗不談，就政府而言，一方面，他們可以從中獲得豐厚的土地閑置費；另一方面，二級市場中土地價格的炒高，對于土地一級市場中的惟一出讓者——地方政府來說，也無疑是利好多多。開發商與地方政府在這個利益鏈條中，就是一個攻守同盟，在這種情況下，房價焉能不漲？

　　本刊不少讀者認為，如果沒有有關部門的縱容和默許，開發商怎敢觸犯法律的底線，大規模囤地？眾目睽睽之下，大量的地塊又如何能囤得起來？顯然，在開發商囤地背后存在失職、瀆職行為，甚至是錢權交易的腐敗。

　　福建讀者孫瑞灼指出：要想遏制土地閑置現象，一方面，有關部門要加大執法力度，建立一個具體、可操作的監督制約機制和管理辦法，明確土地閑置的監督責任主體、對象和具體方法，更重要的是要明確責任人監管不力、瀆職失察的責任追究辦法，對閑置的“地王”更要加大處罰力度。另一方面，要完善制度，進一步增強政策的可操作性。比如，什么叫土地閑置一年？是從發土地證，還是從發開工證算起？動工一小部分后一直停工，算不算閑置等，都必須進一步予以明確。如果土地閑置超過二年未被收回，有關部門和責任人應受什么處罰？如此，看哪個開發商還敢“只倒土地不蓋房”？

　　亂象之三：捂盤惜售

　　一方面是多年積累的大量商品房閑置(據報道，京、滬等地一些商品房的空置率高達50%)；一方面，房地產開發商卻極力制造房源緊張的虛假現象。時近年底，上海、廣東、山東等地紛紛出現開發商捂盤惜售的情形。這類利用制造虛假信息炒賣房號、捂盤惜售，以期哄抬房價的卑鄙伎倆，早已為國人所不齒，卻不失時機地一再重演。

　　近期，住房和城鄉建設部下發通知，要求及時查處開發商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為，顯示出政府規范房地產銷售行為的姿態，但實際效果究竟怎樣？看來難以令人樂觀。

　　就像人們所熟知的那樣，捂盤惜售并不是一個新問題。早在2006年，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》就明確指出，對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照。2007年，建設部等八部委聯合在全國范圍內集中開展房地產交易秩序專項整治行動。囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐等行為都被列入整治行動的重點打擊對象。

　　然而，現實中往往是剛性的法規敵不過人治的軟環境。

　　湖北讀者葉祝頤一針見血地指出：由于對捂盤行為缺乏明確的處罰細則，再加上不少地方政府沿襲房地產財政的思維慣性，不愿意打擊違規開發商，更不愿意平抑房價，導致對捂盤惜售的打擊“雷聲大，雨點小”，問責板子高高舉起，輕輕放下，相關規定最終被證實是一紙空文。再比如，最近南京市出臺規定，對開發商捂盤最高罰款1萬元，引起輿論一致炮轟。對此，有論者尖銳指出“罰款1萬元是捂盤動員令”。罰款標準過低顯然難以遏制開發商的捂盤沖動，最后的結果可能是抖落一地雞毛。

　　那么，開發商捂盤是否能達到他們所期望的效果呢？福建讀者陳英鳳認為，目前經濟增長形勢并不支持房價上漲，居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲。其次，目前的房價已經虛高。當前樓市的根本矛盾在于過高的房價與市場需求脫節，老百姓感覺房價過高，超出承受能力。而且，當前樓市還有大量閑置房等待市場消化，僅北京市閑置住房就高達1044.1萬平方米。在這種情況下，開發商如果不識時務，還采取炒作、捂盤的老辦法，只會讓樓市“雪上加霜”！

　　葉祝頤建議，要遏制開發商捂盤惜售、囤積房源，住房和城鄉建設部不能發出一份缺乏可操作性的通知就萬事大吉，而應該制定明確而嚴厲的處罰規則，并提高執行力，從經濟上讓捂盤惜售的開發商得不償失。對于開發商捂盤惜售、囤積房源，只要查證屬實，就啟動問責處罰程序，罰他個傾家蕩產，從而督促開發商用正常的銷售手段運作房產市場，也讓消費者走出無休止漲價預期的恐慌陰影，逐漸回歸購房理性。

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