欄目主持 木木

　　主持人：隨著城市的建設發展和人居條件的改善，各個階層的市民都有購房的需求。購房是一件喜事，但有時候也會有鬧心的情況發生。最大的爭議可能就在于房屋的質量和面積的“縮水”。南京市人大代表、南京市第六十七中學黨總支書記、校長馮德蘭在經過充分的調研之后，向南京市人大常委會遞交了一件“嚴格對開發商交付商品房套內面積的監督”建議。建議提出，關于“對未‘協議面積’的，所差面積給予經濟補償，否則，對開發商給予處罰”。有關部門表示，這個建議對于規范房地產業發展、維護消費者權益，都具有積極的促進作用。

　　案由

　　馮德蘭：住戶若對房屋面積產生質疑，還需個人出資，請來測繪人員測量實際住宅面積。縮房產生了嚴重的后果：一是開發商與住戶雙方處理不好，就會引發社會矛盾；二是加重了購房者的經濟負擔和心理壓力；三是侵害了購買者的合法權益，也給開發商牟取了不法之利。

　　我認為，保證商品房套內面積足額，本應是開發商的職責，也是政府監管的主要環節，不能把損失轉嫁給購房者，這是政府對百姓的不負責，失職行為。有關部門應在今后的工作中，加強對開發商的監督，建立有效的制度，保障購房者的權益。

　　對話

　　主持人：您為什么提出不應把測繪費用放在個人頭上？

　　馮德蘭：業主買房，形成了一種買賣契約，這種契約應該保護買房者的利益。當買房者對房屋套型或面積產生質疑，必須要個人提供有效數據，雖然有一定道理，但在無形中就給消費者增加了經濟負擔。所以，我認為相關部門應該對開發商待交商品房按套型，進行嚴格的審核。對于未達“協議面積”的，所差面積給予經濟補償，否則，對開發商給予處罰。相關部門應設立專門機構接待投訴，而不是靠住家戶來出資，請測繪人員上門測量，取得數據。所以，我提出應由相關部門出面，才能切實加強對開發商行為的監督。

　　主持人：按照目前的購房合同范本，房屋交付時面積所產生的誤差如何解決？

　　馮德蘭：建設部在2001年6月1日起，就施行了88號令，里面對這個問題有著詳盡的規定。而一旦實際面積與合同產生了誤差，還可以有三種處理方式：一是按照《南京市房地產交易管理辦法》第二十三條規定的辦法來處理；二是按照《江蘇省城市房地產交易管理條例》第十七條規定的辦法來處理；第三則由雙方自行約定，而在開發商提供的合同中，第三選項通常為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

　　主持人：面積誤差產生之后該如何處理？

　　馮德蘭：開發商與購房者，關于面積誤差的處理方式有4種，除了建設部的規定和最高人民法院司法解釋基本相同，其余兩種都各有不同。“省條例”規定誤差范圍超過3%的，購房者可退房，而實際面積多出1%以上，購房者也可不承擔房款，開發商應贈送多出的部分。此外規定現房交付面積比合同面積少3%的，開發商應退還房款；少3%以上的部分，開發商應該雙倍退款。市民在與開發商簽訂《商品房買賣契約》時，應理解條例對房屋面積誤差的各種處理方式。購房者對開發商交付商品房套內面積、配套使用的房屋附屬設施、設備及公用部位分攤的來訪投訴，直接關系到千家萬戶的切身利益。

　　答復

　　南京市房產局：引發商品房面積差異的主要原因有：一是開發企業在建設過程中對建造房屋設計變更、規劃變更，導致該房屋的結構形式、戶室大小及共有公用面積作了調整;二是開發企業在商品房銷售中面積是通過非房產專業測繪單位進行測算的，應用及掌握國家《房產測量規范》不到位，測算過程中可能會產生偏差；三是開發商在商品房銷售過程中弄虛作假，對購房者牟取不法之利；四是房產測繪作業人員，在工作中的疏忽或業務操作上責任心不強造成差錯等。

　　為確保房產測繪管理工作的質量，我局采取了相關的政策措施，在2004年3月，成立了房產測繪管理辦公室，主要職責是：強化全市房產測繪(含預測)的管理，建立健全測繪單位和從業人員備案管理制度以及面積測算差錯責任理賠機制；建立和實施測算活動中弄虛作假行為的查處機制，作為第三方監督、查處實(預)測算單位和個人的違法違紀行為；嚴格執行國家《房產測量規范》，統一技術標準，加強從業人員的業務培訓。避免和減少商品房預測和實測面積嚴重不一致而導致的矛盾；做好咨詢接待, 受理因房產測繪上的誤差而造成購房者的投訴和復測申請。我局還成立了房產測繪專家鑒定組，對我市每一幢商品房實測面積成果中共有公用部位的認定、面積分攤方式進行會審制度。

　　通過對房屋買賣雙方的約定，我們要求開發企業在房屋建設過程中，如發生設計變更、規劃變更、導致該房屋的結構形式、戶型，特別是房屋面積發生較大的變化應及時告知預購人，預購人有退房等相應的權利。我局產權市場處還抽調專人，對我市在售樓盤進行了明察暗訪。對違規行為較為嚴重的6家樓盤責令暫停銷售。這些舉措都能有效地促使被查處的開發企業，吸取經驗教訓，整改到位，也能切實保護購房群眾的合法權益。