“3·15”前夕，通州一家商住樓項目被業主指稱涉嫌消費欺詐，承諾的“商水民電”疑似落空，還有諸如商業配套和小區班車等承諾也未兌現。

　　“3·15”，一個消費者既喜又怒，商家難免心驚的日子。在置業消費中，購房人又有哪些比較頭疼的問題呢？

　　五大問題困擾新房交易

　　在不少人的印象中，近一年來，包括通州、房山、大興，不少樓盤都發生過業主維權事件。購房人矛頭所向，包括開發商捂盤銷售、教育配套縮水、房屋質量等問題。

　　新浪樂居3月14日發布的一份調查顯示，近九成網友遭遇過房產糾紛，其中，接近40%的人表示在購買新房時曾遇到糾紛。其中，反映較多的問題包括五個方面：面積縮水(16.9%)、存在合同陷阱、霸王條款(15.7%)、房屋質量問題(14.5%)、虛假廣告宣傳(14.5%)、延期交房(13.3%)。此外，裝修標準、開發商相關承諾不兌現、變更規劃產生糾紛也成為消費者頭疼的問題。此外，對物業管理和二手房交易等，調查也顯示出消費者反映較多。

　　另據北京市消費者協會理事、北京房地產業協會秘書長陳志介紹，從市消協有關統計看，近幾年北京市場關于購房方面的投訴已經明顯減少。早些年，房地產消費經常排在被投訴行業前三名。在北京發布并不斷完善商品房買賣合同示范文本后，投訴明顯減少，“現在投訴排名已經很靠后了”。

　　據北京市工商局公布的2011年消費投訴分析，房屋中介服務成為投訴熱點，押金難退問題明顯。

　　消費者應提高法律意識

　　對于購房人反映的新房交易中的問題，一位開發商表示，有些是真問題，有些在法律層面則是“假問題”。諸如有的樓盤確實存在房屋質量問題、延期交房等，這些問題的產生，不排除一些房企存在管理上的漏洞，建筑材料以次充好，建筑、監理、開發商職責不到位等。但類似虛假廣告宣傳，不好認定，“宣傳材料都提醒消費者那不是要約條件”；面積誤差在3%范圍內的，根據有關司法解釋，是在允許范圍之內的。

　　對于新房交易產生的消費糾紛，包括陳志、物業維權專家舒可心等業內人士都表示，大量的糾紛來自于期房交易。如果是現房銷售，許多問題就能避免。

　　法律界人士則建議，消費者在購房中還應提高法律意識，關注的、期待的東西一定要落在“白紙黑字”上。秦兵房產維權律師團律師張朝輝表示，包括大家關心的配套學校、精裝品牌等內容，只要不明確在購房合同上，就都是不算數的。一旦日后發生訴訟，“法院只認購房合同。”因此合同上的約定越具體越好。

　　還有業內人士表示，消費者一定不要因為著急買房而忽視法律意識。另一方面，當下一些樓盤降價，也放大了樓盤存在的問題，造成很多消費者尋求維權。

　　潛規則·購房篇

　　“起價”、“最后一套”伎倆頻現

　　為了賣房，開發商在營銷過程中，通過會使用“最后一套”、實價與宣傳價不符、沙盤過于美化等伎倆，購房人在選房過程中要注意識別，多方了解，避免購房陷阱。

　　用低價招攬人氣

　　小劉在一則戶外廣告上看到北京東南六環某盤“9980元起送精裝修”的廣告，便興沖沖地來到該樓盤售樓處咨詢。銷售員告訴小劉，9980元/平米的房源僅有一兩套，已經被訂光了，當下只有12000元/平米的房子。小劉說：“我就沖著9980元/平米的房子來的，來了又說賣光了，不是欺騙人嘛？”銷售解釋稱，最低價的房源都是位于一二層，采光不是特別好，但也由于低價，一開盤就被搶光了。價格高點能挑到好樓層和朝向好的房源。

　　實際上，開發商不僅喜歡用“××××元起”的宣傳語，還有開發商把贈送面積折算成比售價低的價格來吸引購房人。如某項目均價20000元/平米，90平米的戶型贈送面積約10平米，開發商折算后，就打出售價18000元/平米的廣告，購房人一到售樓處看，發現根本沒有18000元/平米那么低的房源，購房人就會有種受騙的感覺。

　　制造房源“緊俏”氣氛

　　在房地產調控政策持續影響下，北京樓市打折促銷的樓盤越來越多，但開發商也盡量制造緊俏氣氛，催促購房人出手。

　　小王在京西南看中了一個項目。該樓盤有兩棟樓拿證開盤，但只有1棟樓有5個點折扣的特價房，還只剩下5層、6層等低樓層的房源，小王則想要買10層以上的高樓。他的置業顧問告訴他：“我們的優惠活動馬上要結束。既然地段、戶型你都特別中意，現在還有5個點的折扣，現在買價格挺合適的。就剩下2套房了，你不定，隔壁桌的客戶就要定啦”。小王很糾結，最后回家和家人商量以后再做決定。

　　誰料第二天，置業顧問又打電話給小王：“我們上一棟房源已經賣光了，為了回饋客戶，另一棟樓繼續推出特價房，還是5個點優惠。你趕緊來吧，早點來的話所有樓層都可以選的”。這次小王終于買到了稱心的樓層。小王感慨：“原來開發商宣傳的限時特價房不僅僅是那么幾套，特價房賣完了還有特價房。幸好沒有那么快出手，不然就買不到滿意的樓層了”。

　　【業界支招】

　　別輕信，多甄別

　　京華律師事務所馬傳貞律師表示，在購房過程中，消費者都得多了解情況，不能開發商說什么就信什么，還得自己多加甄別。“對于起價的宣傳，消費者被價格吸引而來，如果價格高一點能買到更理想的房子就買，若不滿意，損失的是交通費和時間成本，不會造成大的損害。而對于特價房的陷阱，最好的辦法就是簽好合同，和開發商簽訂違約責任條款。比如，如果不是最后一套特價房，不是最低價，開發商將承擔雙倍賠償，就是再賠消費者一套同樣的房子，只要開發商敢簽，就是真的，如果開發商不簽，就不是。消費者再根據自己的情況來選擇是否買特價房�！�

　　二手房虛假房源多

　　看不著影兒的低價房源

　　王女士住在天壇附近，有一次她在小區門口看到一家小中介有一套房源就在自己居住的小區，價格卻比正常的總價便宜30萬，王女士非常高興，就跟中介詳細了解情況，但當第二天王女士按約定時間去看房時，中介卻說房子已經被預訂了，只能帶她去看其他房源。王女士產生了疑惑：仔細看這家中介的推薦房源，很多都比正常的市場價便宜不少。例如，一套106平米的復式戶型，掛牌價為240萬元，而在鏈家和我愛我家，同樣戶型的房源價格都在280萬元以上。難道這家小中介真的有超強的能力找到便宜房源？王女士要求看一看這套復式房，同樣被告知房子已經賣出了，但可以看小區的其他房子。

　　中介統計稱房源水分多

　　在買二手房的過程中，王女士的經歷并不罕見。據鏈家地產(微博)統計，北京目前約有500萬套存量房，若依國際上1%-1.5%的在售比例來推算，北京每個月合理的在售房源套數應為5萬-7.5萬套之間。但目前各家中介公司所發布的在售房源套數，即使扣掉重復房源，也超過40萬套，水分之多不言可喻。

　　據介紹，當前市場中虛假房源主要表現在兩個方面。一是價格虛假，多是以超低的價格吸引看家；二是房源虛假，不少從業者為了吸引客戶上門，憑空制造出業主根本無意出售或根本不存在的房源并在各種渠道散布。這種做法不僅造成購房人浪費時間，也容易造成購房人對價格產生誤判，甚至托高房價。對業主來說，沒打算出售的房子被中介憑空開價，還堂而皇之地做廣告，也給業主和購房者造成莫大的困擾。

　　【業界支招】

　　盡量選擇品牌中介

　　鏈家地產董事長左暉建議消費者在購買二手房時，盡量選擇有信譽保障的品牌中介公司。

　　據了解，2011年5月起，鏈家地產即與中消協進行“真房源，沒水分，假一賠百”的服務承諾，并在中消協設立百萬保證金賬戶。不久前，鏈家地產再次宣布實施“全渠道100%真房源”行動。

　　2011年4月，北京我愛我家也向社會各界鄭重承諾其出售、出租的房源，全部真實在售、在租，全部房源的信息、照片、戶型圖與實際房源一致，假一罰百，立即當場賠付。

　　潛規則·合同篇 　“合同陷阱”防不勝防

　　代收稅費屢禁不止

　　“強制要求我們將契稅和公共維修基金交給開發商，這不是霸王條款嗎？”兩年前，王先生購買了來廣營某樓盤的一套房子，開發商要求所有的貸款購房人必須交3%的契稅。而根據北京市有關規定，禁止開發商強制代收代繳契稅。此外，相對于不少樓盤代收稅費后約一年的時間辦理完房產證，王先生說，若開發商大產權被抵押出去，給買房人辦理小產權則要1200天以后。

　　據法律界人士介紹，在通常情況下，購房合同中約定開發商代收代繳稅費，是基于集體辦理房產證的便利，但這屬于雙方自愿行為，不能“強制”。而另據業內人士介紹，開發商利用收繳稅費的時間差，可以把有關款項作為“無息貸款”。

　　精裝房條款最頭疼

　　秦兵房產維權律師團律師張朝輝介紹，現在還有買房人遇到的一種霸王條款是涉及收房的規定：除主體結構問題、空氣質量不合格外買房人不得拒絕收房。張朝輝解釋，這是一種排除買房人權利的約定，屬于霸王條款。

　　可以對比的是，一些開發商和購房人關于收房條款的約定，采用的是一種類似遇到主體結構“等”質量問題，買房人可以拒絕收房。這樣留給買房人的權利主張空間就大了，更能保證買房人的權利。

　　購房人劉小姐表示，買房簽合同，很少有人會帶像律師之類的專業人士去，很多地方看不出奧妙；合同一般一式多份，“售樓員催著你一頁一頁簽字蓋章，哪里有時間去看？再說，想改條款也不讓。售樓員往往說所有買家都簽一樣的合同，一條也不能改�！贝送猓�雖然說購房合同是自愿簽訂，但買房人處于弱勢，特別像前兩年排著隊買房，“你不簽立馬走人換別人”。

　　而類似精裝修合同中對于品牌的規定，也讓劉小姐等買房人頭疼�！懊�牌的同級品牌不好認定，就是同一個名牌下面還有高低檔次之分”，好多時候，買房人一看沒有特別大的問題，“也就認了”。

　　【業界支招】

　　把關注點寫進合同

　　多位業界人士表示，買房人在簽約中的話語權離不開市場環境。在現在樓市正轉向買方市場時，買房人應細看合同，注意關鍵內容的措辭，最好能有法律界人士隨行。為避免買房人常遇到的開發商承諾不兌現的問題，買房人應努力爭取將自己關注的內容寫進合同補充條款，明確約定。對于合同中明顯與國家規定不符的情況，可以向有關部門反映。

　　潛規則·收房篇

　　業主鬧心精裝修房不“精”

　　當大量的購房人因為不符合購房資格不能買房而糾結的時候，楊先生正在為花大價錢買了房卻因為精裝修質量嚴重不達標無法入住而郁悶，此時距離收房時間已經過了10個月。

　　收房業主稱“滿目瘡痍”

　　楊先生買的是位于海淀區玉泉路和金溝河路交會處的恒盛歐洲公館。公開資料顯示，該項目為精裝修，均價為37000元/平米，目前已售罄。據悉，該項目在銷售期曾是北京西部的高檔明星樓盤。

　　“買房時開發商承諾精裝修的標準達到5000元/平米。我也沒抱這么高的期望，只是提出按照開發商展示的樣板間標準裝好就行�！睏钕壬�告訴記者，自己是做建筑相關行業的，對于這種精裝修標價多少了解一些，也知道其中有貓膩，“但同時又覺得恒盛是一家上市企業，應該不會差到哪兒去”。

　　據楊先生回憶，在收房時，首先遭遇了開發商事先設置好的驗收流程：驗房之前須繳清各項稅費，但當繳費之后進入房間一看卻發現，被稱為精裝修交房的屋內，大部分的精裝修工程尚未完工，基礎的水電設施還未接通，根本無法入住。而完成的部分也是滿目瘡痍，內墻面裂縫脫落、壁紙開膠、大理石地面存在嚴重色差和裂縫、木飾踢腳線發霉變黑隨處可見……更嚴重的是在屋內待一會兒，眼睛就會流淚。

　　檢測不合格也難獲整改

　　由于多戶業主都遇到同樣的問題，楊先生和鄰居們聯合聘請了專業的驗房機構及空氣檢測機構對房屋進行了檢測。其結果令人大吃一驚：每家的室內不合格之處達上百項之多，甲醛、二甲苯、TVOC等多項空氣質量指標均達不到國家標準�！氨疽詾橄蜷_發商提出問題后會得到妥善解決，但在將近一年的時間里，小區業主找遍了建委、規委等部門，但是開發商依舊未做出實際整改�！�

　　“我早已經訂好了家具，可是根本沒辦法入住，家具廠家已經催了好多次，再拖下去就要收保管費用�！睏钕壬鸁o奈地告訴記者，因為屋內的問題沒有解決，影響正常生活，目前小區的入住率并不高。而小區一期共售出240套房屋，現已經有70戶業主先后投訴、提起訴訟等。

　　【業界支招】

　　找專業機構驗房

　　億達律師事務所合伙人、主任律師李亞飛表示，目前，精裝修房屋驗收標準并沒有明確的相關規定，只能按照合同或者協議中約定的條款執行。因此業主在收房時最好能夠聯系專業的質量檢測和環境檢測機構共同參與整個驗收過程，如果出現問題可作為后期維權的證據。開發商應當嚴守環保國標底線，如果存在室內空氣質量、裝修標準未能履約等情況，業主有權利對開發商提起訴訟。

　　B10-B11版采寫/本報記者 張旭 袁曉瀾 李捷 劉狄