物業(yè)狀告20多業(yè)主私封陽臺 要求拆除恢復原狀
仁恒“河濱城”物業(yè)認定業(yè)主違背小區(qū)“管理公約” 要求拆除恢復房屋原狀
東方早報記者 顧文劍 周寬瑋
昨日，7名仁恒“河濱城”的業(yè)主被物業(yè)推上被告席，這7名業(yè)主均對自家產權房的陽臺采取了“封閉措施”，在物業(yè)看來此舉違背了小區(qū)的“管理公約”，該小區(qū)還將有10多名業(yè)主也要被物業(yè)告上法庭，總共有20多戶居民因私封陽臺成被告。
業(yè)主紛紛表示，小區(qū)內至少有3/5業(yè)主自行封閉了陽臺，封陽臺是為了抵擋灰塵、汽車尾氣等污染物。
物業(yè)：業(yè)主自封陽臺違規(guī)
昨日上午，浦東新區(qū)法院陸家嘴法庭的第5法庭，有7名業(yè)主輪流坐上了被告席，這些業(yè)主均居住在丁香路1399弄的仁恒“河濱城”。雖然成為被告，但坐在旁聽席等待的業(yè)主們表情輕松。
仁恒“河濱城”小區(qū)的“管家”——上海仁恒物業(yè)管理有限公司提起這場訴訟，仁恒物業(yè)在訴狀中稱，物業(yè)在管理過程中發(fā)現業(yè)主擅自封閉了房屋的陽臺，多次上門回訪要求其整改，但對方始終不予理會。
在仁恒物業(yè)看來，業(yè)主的行為不僅違反了小區(qū)的“管理公約”，也違反了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，因此依據“管理公約”和物業(yè)服務合同的約定，提起了訴訟。
在訴狀中，仁恒物業(yè)要求當事業(yè)主拆除被封閉的陽臺，將房屋恢復原狀，并且責令業(yè)主承擔訴訟費用。
業(yè)主：封陽臺隔噪音擋灰
雖然成為被告的業(yè)主們封閉的陽臺朝向不同，但業(yè)主們堅稱，封閉陽臺原因“通情達理”，在小區(qū)內成了“普遍做法”�！靶^(qū)二期房第5、6、7幢樓緊鄰內環(huán)線羅山路，”業(yè)主高先生說，“這意味著，必須要對來自室外空間的噪音、灰塵、汽車尾氣等污染物作出預防和抵制，以保護室內居住者，尤其是老年人的健康和安全。”
“仁恒河濱城共分三期交付，該社區(qū)于2006年相繼交付業(yè)主使用，自2006年至2009年間，該社區(qū)一期二期的約有上百戶業(yè)主封閉陽臺。”業(yè)主趙先生說，“在包括小區(qū)中心部位的一二期房子中，約3/5的戶數封閉了南北陽臺�！痹跇I(yè)主們看來，封陽臺的目的、方式、結果合理正當，不違法也不違規(guī)，因此請求法庭駁回訴請。
由于被告數量眾多，從上午9點開始的庭審一直持續(xù)至下午1點，由于調解失敗，法院將擇日作出宣判。
爭論焦點
1《管理公約》是否有效？
物業(yè)：管理公約嚴禁在陽臺等部位安裝裝置
業(yè)主：管理公約屬霸王條款，應無法律效應
仁恒物業(yè)認為，小區(qū)管理公約規(guī)定中，嚴禁在建筑物外墻外立面，即包括陽臺、露臺等部位安裝伸出物及裝置。
而這份物業(yè)所提起訴訟的依據之一卻成了業(yè)主們的“炮轟”對象。
庭審時，業(yè)主趙先生說明了自身簽訂買房時的定金合同、銷售合同以及最后拿到鑰匙的整個過程，以證實物業(yè)既未事先告知或公示，“管理公約內涉及禁止封閉陽臺一事”，甚至“在簽訂‘管理公約’時有強迫之嫌”。
“在交房日期，業(yè)主對管理公約內容提出疑義時，對方則告知，如果沒有簽訂物業(yè)管理公約，則無法交房及鑰匙�！壁w先生說。
昨日參加庭審的業(yè)主均表示，“管理公約”屬于霸王條款，法律效應等同于無效。同時，業(yè)主根據物權法等相關法律條文認為，陽臺面積屬于業(yè)主專有的合法私有財產。任何單位和個人不得侵犯業(yè)主對陽臺的使用權和處分權。而業(yè)主基于對住宅等特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。
2封陽臺是否有礙觀瞻？
物業(yè)：封陽臺破壞小區(qū)外觀整齊性和協(xié)調性
業(yè)主：封陽臺使居民可享有更多生命健康權
仁恒物業(yè)的代理人認為，封閉陽臺破壞了小區(qū)建筑物在外觀上的整齊性和協(xié)調性，破壞了房屋的外貌，改變了建筑物外墻面的形狀和顏色，因此損害到了其他業(yè)主合法權益。
但業(yè)主們堅稱，封閉陽臺使居民可享有更多的居住、環(huán)保、生命健康權。陽臺封閉裝置采用左右平移的窗戶，因此開窗也不超出陽臺內立面，而顏色與樓面陽臺一致又協(xié)調，也不改變到房屋及陽臺的原先結構和內外墻面。
業(yè)主們的普遍意見是，目前沒有任何法律法規(guī)將封閉陽臺界定性為“影響建筑物外墻的整齊性和觀瞻性”。
物業(yè)如何破解
“封陽臺”之困
東方早報記者 顧文劍 周寬瑋
仁恒“河濱城”物業(yè)前臺的工作人員表示，小區(qū)目前一共三期，總戶數達4800多戶，基本住滿。小區(qū)內自封陽臺的現象確實存在，物業(yè)平時不斷地和相關業(yè)主溝通，但是有些業(yè)主還是堅持不整改。
小區(qū)物業(yè)一名不愿透露姓名的員工告知記者，小區(qū)一期建成時部分業(yè)主開始自封陽臺，到二期建成后，封陽臺之風越來越盛，使得二期成了“重災區(qū)”。三期由于部分業(yè)主還未入住，因此封陽臺的情況相對較少些。
該工作人員表示，按照“管理條約”等規(guī)定，無論南北陽臺，一律不準自封，這是對全體業(yè)主的統(tǒng)一要求。
但在管理中，物業(yè)直呼“非常難”。他的解釋是，因為封陽臺所需的材料相對較少，所花費時間也就一天左右，加上小區(qū)規(guī)模較大，給物業(yè)在監(jiān)管上帶來困難。而等到發(fā)現業(yè)主違規(guī)封陽臺后，物業(yè)要去阻止但頻吃閉門羹，不是業(yè)主和裝修工“打游擊”，就是關門置之不理，物業(yè)有時連整改單都不能有效傳達到業(yè)主的家中。
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