本報訊 (記者 傅沙沙) 承諾的零陽臺房屋交付時，卻劃出一個近3平米的陽臺，業主董女士以欺詐為由，要求中糧萬科假日風景房地產開發公司退房。昨日，該案在豐臺法院開庭。

　　2007年，董女士在西四環外萬科假日風景家園買了一套房，面積115平米，按揭后總價近180萬元。董女士稱，當時售樓人員宣稱該房的設計不帶陽臺，同時，她與開發商簽訂的購房合同也約定，房屋含0個陽臺。但收房時，她卻從測繪部門所做的《房屋建筑面積分戶計算明細表》中發現，115平米面積中，有2.98平米被測繪為封閉陽臺，與廚房北部相連。

　　因不滿這個“突然冒出來”的陽臺，董女士至今沒收房，并認為開發商隱瞞房屋實情，構成欺詐，起訴要求退房。

　　庭審中，萬科表示己方不存在違約，不同意退房，并稱雙方簽有補充協議，約定陽臺以房屋平面圖和樓棟中的位置圖為準。

　　昨天，記者來到董女士位于萬科假日風景家園的房屋，從外部看，這棟樓并沒有陽臺，但進屋后可見，廚房北面延伸出了一個約1米寬的空間，兩側墻外是空調窗機，封閉墻體上有個2米見方的窗戶。該區域與廚房間設有隔斷，且為承重墻，而根據開發商的竣工圖紙，這里被劃定為洗衣機的位置，并設置了相應的冷水管和下水道。

　　■ 庭審焦點

　　補充協議替代主合同約定？

　　“真正約定并不在購房合同中�！蓖�審中，萬科代理人蘇律師表示，開發商雖與董女士簽訂了“0陽臺”合同，但雙方還簽有補充協議，約定陽臺以房屋平面圖和樓棟中的位置圖為準，該協議已替代了主合同的相關約定。他說，開發商交付的房屋與戶型圖無差異。

　　而在董女士當庭出示的房屋戶型圖上，清晰劃分出臥室、書房甚至空調機位，其中涉案區域無任何標注，開發商提交的竣工圖紙也未注明“陽臺”�！拔覀儺敃r理解，它就是廚房的一部分。”董女士說。

　　■ 律師點評

　　房地產專業律師秦兵表示，本案的兩份要約證據中，購房合同對陽臺的規定很清晰，但協議的相關內容描述很模糊，這種情況下，應采信要約清晰的證據。而按照住宅建筑的相關規定，開發商對房間功能應有明確標注。

　　售樓員講解及廣告均無效？

　　昨日，原告當庭播放了兩段錄音，稱對話人是房屋銷售人員何某與韓某。錄音中，何某承認賣房時曾向董女士宣傳房屋無陽臺。而相關負責人韓某的解釋是開發商缺少告知程序，并表示已有三四戶業主反映該問題。

　　“不管之前怎么介紹都不足為憑，沒有法律約束力�！碧K律師認為，售樓員的口頭講解、廣告、樓書、沙盤和樣板間等，均不作為所購買房屋情況的約定，一切最終應以合同為準。同時，他提出售樓員的解釋未得到萬科授權，其個人說法不能代表萬科公司。

　　■ 律師點評

　　律師秦兵認為在商品房買賣時，銷售人員是開發商的總代理，其對房屋的描述應視為有效。但由于購房合同是格式條款，為保障自身權益，他建議業主與開發商簽訂補充協議，將對方的口頭承諾等上升為具法律效力的合約。

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