本報訊(記者高健 通訊員崔亮)銷售廣告中稱小區毗鄰城鐵，結果根本不是那么回事，業主李先生認為開發商欺詐，告到昌平法院要求退房，法院最終駁回了李先生的訴訟請求。記者從海淀、豐臺、昌平、大興等法院獲悉，近期由于經濟不好，商品房買賣糾紛大幅增長，實際房屋和廣告宣傳不符成為業主訴訟的主要理由。對此，大興法院楊瀟法官解釋說，廣告的具體承諾才是要約，具有法律效力，不要被“花園洋房”、“園林建筑”、“臨近地鐵”等華而不實的詞語忽悠了。

　　城鐵太遠業主告狀敗訴

　　“S2號線城鐵毗鄰該小區，往返市區極為便利。”看到這樣的廣告詞，在城區工作的李先生動心了，可是，買房后發現，S2號線遠離小區，很難靠城鐵解決交通難題。李先生認為開發商虛假宣傳構成民事欺詐，請求法院撤銷雙方簽訂售房合同，返還首付款。

　　開發商認為，S2號線規劃信息盡人皆知——13號線西三旗站為起點，往北途經回龍觀、沙河、南邵，然后從昌平東擴的城東站經過該小區所在位置有一站，最后達到十三陵景區。“S2線基本上是按以上的規劃為走向，因此，公司沒有虛假宣傳。”開發商不認可李先生的指責。

　　法院經審理認為，雙方簽訂的商品房預售合同有效，開發商的廣告材料宣傳的均是規劃中的S2線，不存在明顯欺詐，據此，駁回了李先生訴訟請求。

　　法官說法：廣告具體承諾是要約

　　楊瀟法官表示，廣告及售樓處的模型，可以視為開發商對業主的一種承諾。按照去年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

　　“‘要約邀請’和‘要約’都是合同法上的概念，前者只是發出‘要約’的意思，對雙方都沒有約束力，不具備法律效力，‘要約’則構成合同，具有法律效力。”楊法官說，具體到個案中，廣告宣傳中的具體承諾就是要約，比如房屋面積、高度、使用率，綠化面積，停車位等，即使這些內容沒有寫入合同，也具備法律效力。如果廣告只是“花園洋房”、“交通便利”等比較虛的用語，一般則視為要約邀請，不具備法律效力，業主憑此很難打贏官司。楊法官建議購房者買房時，一定要把售房廣告承諾的內容明確、細化、具體地寫入合同條款，以便更好維護自己的合法權益。

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