作者：胡德輝

　　小區商品房樓頂的隔熱層所有權究竟屬于誰？幾方為此鬧得不可開交(詳見第2327期《浙江市場導報》B1版)。日前，業主趙曉剛再度把開發商浙江新華房地產開發有限公司(以下簡稱“新華房產”)訴至杭州市上城區人民法院，狀告其侵犯業主建筑物專有權和共有權。

　　兩年前，趙曉剛就曾將新華房產訴至法院，經過長達兩年的訴訟，該案剛剛終審，新華房產敗訴。

　　隔熱層權屬搬上法庭

　　據趙曉剛介紹，針對杭州上城區柳浪閣小區隔熱層權屬“拉鋸戰”問題，省建設廳、杭州市政府、上城區政府及其有關部門領導已作出批示，叫停“新華房產”的違章施工。對此，浙江市場導報已作過詳細的客觀報道。然而，“新華房產”無視政府部門三令五申，仍在繼續施工。員工宿舍的隔熱層，及其入口的鐵門和鐵梯已經完工。

　　于是，趙曉剛將“新華房產”訴至法院，提出要求判令被告立即停止侵害，停止在原告房屋及頂部空間進行違法施工的行為；并判令被告排除妨礙，恢復原狀，拆除原告房屋頂部空間(隔熱層)和樓道上違法建造的設施。

　　新華房產偽造合同被訴

　　其實，本案原、被告已是第二次交手。

　　趙曉剛說，2003年7月，他向“新華房產”購買柳浪閣小區一套商品房，簽訂了《房屋認購書》，并按合同付清了房款。2005年4月，“新華房產”以“增加塑鋼門窗安裝費15萬元”為由要他追加房款，不然“新華房產”將不辦理產權、土地、契稅等“三證”，無奈，他暫寫了安裝塑鋼門窗15萬元的欠條。事后，他得知國家有關銷售商品房的規定，房價中應包括門窗安裝費，開發商無權再向購房者另外收費。據此，他向開發商提出自己的意見。但事與愿違，“新華房產”反倒向他追加房款至20萬元，如不交則扣押其“三證”。

　　后經查閱房產檔案，“新華房產”已為其辦理了“三證”，而“三證”所依據的《杭州市房屋轉讓合同》上，“新華房產”已擅自提高了房價，且使用的合同及委托書上的簽名并非趙曉剛所簽，系“新華房產”偽造。據此，他向杭州市中級人民法院提起訴訟。

　　今年4月初，省高級法院作出終審判決，雙方《房屋認購書》有效，《杭州市房屋轉讓合同》無效，“新華房產”支付趙曉剛延期交房違約金7200元，并向趙曉剛交付“三證”。

　　本來，雙方糾紛已塵埃落定，可誰知事隔數月又鬧出隔熱層權屬紛爭。趙曉剛說，不能排除“新華房產”在上次訴訟中吃了閉門羹，現在又沒事找事折騰隔熱層，自己只有再次通過法院來了斷第二次糾紛。

　　針對趙曉剛的說法，“新華房產”總經理陳培森則認為，兩案根本沒有必然的聯系，開發商更沒有必要報復業主，只是樓頂的閣樓(隔熱層)不包括在公攤面積中，所以隔熱層所有權理所當然屬開發商所有。

　　建筑物區分

　　所有權不容侵害

　　業主與開發商權屬糾紛主要是

物權法定的問題，而焦點是業主的建筑物區分所有權不容侵害。代理趙曉剛訴訟的浙江新臺州律師事務所主任項先權高級律師在接受導報記者采訪時介紹，建筑物區分所有權是所有權的一種新形式，與以往所有權不同的是，其包含了專有權、共有權和共有部分管理權等3個方面，也就是說，業主除對建筑物內的住宅等享有所有權外，還享有對專有部分之外的共有部分如小區內過道、屋頂、物業用房、樓梯和走廊等部分的所有權。

　　浙江省消費者權益保護委員會投訴部主任韓志斌認為，物權法出臺實施，對消費者來說又多了一把法律保護傘。消費者不僅要維護建筑物內的專有權，更要關注建筑物之外的共有權，比如小區內的過道、停車位、樓道、隔熱層、花園、電梯甚至墻面。韓主任還認為，開發商擅自改變建筑物結構，不僅侵害了業主的合法權益，還違反了建筑管理等相關法規，希望有關部門依法追究開發商的相關法律責任，切實維護消費者的合法權益。導報將繼續關注此案。