早報(bào)記者 李燕

　　發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水怎么辦？如何識(shí)破開發(fā)商在“公攤面積”上玩花樣？

　　為此，上海市閘北區(qū)永和路459弄億潤苑的180名業(yè)主進(jìn)行了一年多的維權(quán)訴訟。昨天下午，180名業(yè)主終于拿回了建筑面積差價(jià)以及套內(nèi)面積減少導(dǎo)致開發(fā)商多收的102萬元。

　　實(shí)測建筑面積增加開發(fā)商要業(yè)主補(bǔ)交房款

　　2004年9月，江先生與上海億潤置業(yè)有限公司(以下簡稱億潤置業(yè))簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定江先生購買位于永和路459弄億潤苑17幢11層1101室房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為人民幣7480元。合同中列明，該房屋建筑面積暫測為104.26平方米，其中套內(nèi)面積為83.1平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ�面積為21.16平方米。

　　由于是預(yù)售房，可能存在房屋的實(shí)際建筑面積與暫測面積不符。

　　于是，預(yù)售合同第五條規(guī)定，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積為準(zhǔn)。如暫測面積與實(shí)測面積不一致，則按照該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)。該條第二款還約定，房產(chǎn)商承諾當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差不超過3%(包括3%)，不向業(yè)主收取超過部分的

　　和江先生一樣，億潤苑的258戶人家?guī)缀醵荚谶@樣的預(yù)售合同上簽字并交付相應(yīng)款項(xiàng)。

　　一年后，億潤苑業(yè)主紛紛入住。開發(fā)商億潤置業(yè)開具給江先生一份億潤苑入戶結(jié)算表。

　　該表格上注明，江先生購買的房屋預(yù)測面積104.26、實(shí)測面積104.37，預(yù)售總價(jià)77.9865萬、實(shí)際總價(jià)78.6878萬。據(jù)此，開發(fā)商億潤認(rèn)為房屋的實(shí)際面積增加了0.11平方米，江先生則應(yīng)該多支付給自己(0.11×7480)822.8元。

　　“當(dāng)時(shí)我們就提出了異議，因?yàn)樵黾拥拿娣e在合同約定的3%范圍內(nèi)，我們不應(yīng)該補(bǔ)交房款的，但是億潤置業(yè)態(tài)度很強(qiáng)硬，他們說不補(bǔ)這部分錢，就不交付鑰匙。”億潤苑業(yè)主王小姐昨天告訴記者。由于每戶人家建筑面積增加并不大、爭議的錢款數(shù)額也僅僅幾千元，業(yè)主們?yōu)榱吮M快入住新房都按億潤公司的要求補(bǔ)交了差價(jià)款。

　　雙方協(xié)商未果業(yè)主維權(quán)狀告億潤置業(yè)

　　“入住以后，我們發(fā)現(xiàn)不是自己補(bǔ)繳了差價(jià)，而是幾乎整個(gè)小區(qū)200多戶人家都補(bǔ)了。”另一名業(yè)主湯先生說。每戶幾千元，200戶就有一百多萬元的差價(jià)款。“即使錢不多，也不能這樣被開發(fā)商蒙了過去。”

　　于是在入住后不久，小區(qū)業(yè)主們陸續(xù)找開發(fā)商億潤置業(yè)協(xié)商，要求其返還增收的房款。“開發(fā)商態(tài)度很不好，明確拒絕了我們的要求。”業(yè)主湯先生說。

　　數(shù)次協(xié)商未果后，業(yè)主們紛紛將開放商億潤置業(yè)告上法院，要求億潤置業(yè)返還多收的部分房款，訴訟標(biāo)的從幾百元到幾千元。

　　“最多一家公司購買了一大片樓盤，涉案總額達(dá)到31萬元。”該案的執(zhí)行法官劉華說。

　　法院一審認(rèn)定開發(fā)商不該增收應(yīng)退款

　　閘北區(qū)人民法院受理部分業(yè)主的訴訟后，依法進(jìn)行審理。“審理中又發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商億潤置業(yè)在這個(gè)交易中的其他貓膩。”部分案件的主審法官陳秀蘭介紹說。原來法院對案件進(jìn)行審理后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商不但不應(yīng)多收高于預(yù)售價(jià)格的房款，反而應(yīng)該退還一部分。

　　按照“房屋分套建筑面積計(jì)算成果表(實(shí)測)”的記錄，江先生所購買的1101室房屋實(shí)測的面積為建筑面積104.37平方米，其中獨(dú)用面積(即套內(nèi)面積)為82.89平方米、共用面積(即公用分?jǐn)?為21.48平方米。在對照當(dāng)初雙方簽訂的預(yù)售合同，約定套內(nèi)面積為83.1平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ�面積為21.16平方米。

　　事實(shí)上，江先生實(shí)際購買的房屋套內(nèi)面積減少0.21平方米，公用分?jǐn)偯娣e增加0.32平方米。

　　庭審中，億潤置業(yè)辯稱，雙方在合同中約定的房屋總價(jià)是按房屋建筑面積計(jì)算的，不分套內(nèi)、套外，被告按照房屋實(shí)測面積增收房款并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，不同意原告的訴訟請求。

　　法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《關(guān)于預(yù)售商品房住房交付時(shí)建筑面積增減處理辦法的通知》中的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商交付房屋建筑面積和房屋套內(nèi)面積減少的，應(yīng)當(dāng)退還減少部分的房款，公用分?jǐn)偯娣e增加的，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不變。

　　于是，法院認(rèn)定開發(fā)商不能以建筑面積增加而要求業(yè)主補(bǔ)交房款。同時(shí)，開發(fā)商億潤置業(yè)還必須退還業(yè)主套內(nèi)面積減少部分的房款。

　　據(jù)此，就江先生一案，法院做出一審判決，開發(fā)商億潤置業(yè)應(yīng)當(dāng)在判決生效之日起三日內(nèi)返還涉案房屋共用部分建筑面積增加款822.8元；返還房屋套內(nèi)面積減少部分的房款1570.8元。和江先生一樣的其他179名業(yè)主的案件也紛紛審結(jié)，判決結(jié)果與江先生一樣，總共涉及的房款為102萬余元。

　　◇法院執(zhí)行

　　開發(fā)商不還款 法院查封其房產(chǎn)

　　早報(bào)記者李燕

　　案子是贏了，可是業(yè)主們手持法院生效判決卻找不到開發(fā)商也拿不到錢。無奈之下，億潤苑的業(yè)主們再次拿起了法律的武器。

　　今年4月起，陸續(xù)有業(yè)主持生效的法律文書到閘北法院執(zhí)行庭申請執(zhí)行，截至7月，共有180戶業(yè)主向法院申請執(zhí)行。

　　法院接到申請后立即著手調(diào)查億潤置業(yè)的財(cái)產(chǎn)。“其公司賬戶僅有3萬元，公司名下并無車輛等可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，而該公司的總經(jīng)理、法定代表人杳無蹤影”，該案的執(zhí)行法官劉華說。7月中旬，在小區(qū)業(yè)主、物業(yè)的幫助下，法院了解到該公司在小區(qū)內(nèi)有兩套物業(yè)用房。

　　于是，法院迅速查封兩套物業(yè)用房，并張貼公告表示如果億潤置業(yè)不按期執(zhí)行判決，法院將拍賣該兩套房屋抵債。幾天后，一名自稱億潤置業(yè)財(cái)務(wù)的人到法院交納66萬元的首期執(zhí)行款表示愿意履行法院判決，之后又陸續(xù)將應(yīng)付款項(xiàng)全部交齊。

　　昨天，法院將錢款交到180名業(yè)主的手中。對于之后起訴的業(yè)主，該案執(zhí)行法官劉華表示，“這下他們(億潤置業(yè))應(yīng)該學(xué)乖了，要么私下比照判決解決節(jié)約訴訟成本，要么再到法院審一次依然照樣退錢。”此外，劉華笑稱，之后不怕億潤再賴賬，“因?yàn)槲覀兛梢栽俅尾榉鈨|潤苑內(nèi)的兩套物業(yè)用房。”

　　據(jù)該案主審法官陳秀蘭介紹，在這180起案件的審理中，部分案件開發(fā)商億潤公司甚至都沒有人到庭，部分案件授權(quán)一律師到庭。“整個(gè)過程中，億潤置業(yè)的老總都沒露過面。”

　　◇業(yè)主態(tài)度

　　“錢雖不多，但不能讓開發(fā)商白拿”

　　早報(bào)記者李燕

　　雖然每名業(yè)主涉案的資金并不多，但把錢拿在手上，業(yè)主們“心里踏實(shí)了很多”。

　　昨天下午3點(diǎn)，下著小雨，可億潤苑180名業(yè)主的心里卻是陽光明媚。經(jīng)過一年多的維權(quán)，從協(xié)商、訴訟再到最后的執(zhí)行，一路走來，每名業(yè)主都花費(fèi)了不少的時(shí)間乃至金錢。可是，業(yè)主們并不后悔，“錢是小事，要爭一口氣，不能讓開發(fā)商白白拿了我們的錢。”

　　王小姐也和眾多億潤苑業(yè)主一樣，2006年9月入住時(shí)被開發(fā)商要求補(bǔ)交建筑面積增加的部分房款。和其他業(yè)主不太一樣的地方在于，開發(fā)商僅僅需要退給王小姐700余元。王小姐坦言，從最初與房產(chǎn)商協(xié)商到后來起訴到法院，直至最后協(xié)助法院查控開發(fā)商億潤置業(yè)的房產(chǎn)，自己花費(fèi)的車費(fèi)以及誤工費(fèi)已經(jīng)是700元的好幾倍。“每次到法院都得請假，還得花上好幾塊的公車費(fèi)，如果打車那就更貴了。”當(dāng)問到王小姐有沒有后悔這一年多的維權(quán)路程時(shí)，王小姐卻堅(jiān)定地說：“錢是小事，要爭一口氣，不能讓開發(fā)商白白拿了我們的錢。”把700多元拿在手上，王小姐露出了松了一口氣的笑容。和王小姐一樣，大部分業(yè)主也都認(rèn)為官司打得值得。年逾五旬的湯先生，至今提起開發(fā)商億潤還憤憤不平，“那時(shí)候叫他們退錢他們兇得很，多找?guī)状尉筒顩]打人了，現(xiàn)在好了，他們還是乖乖退我錢，這官司打得值！”

　　據(jù)法院統(tǒng)計(jì)，目前已有180戶人家的案件已經(jīng)審結(jié)進(jìn)入執(zhí)行階段，尚有一些業(yè)主的案件還在審理過程，同時(shí)法院不排除部分原沒有起訴業(yè)主看到其他業(yè)主拿到錢后再到法院起訴的可能。

　　相關(guān)資料

　　開發(fā)商“偷”房屋面積四招

　　1夸大建筑面積再“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”銷售過程中以建筑面積作宣傳，銷售作價(jià)時(shí)故意“脹大”房子的建筑面積壓低“單價(jià)”吸引買家，而到簽合同時(shí)又以“套內(nèi)面積作價(jià)”提高單價(jià)。

　　2大戶型巧膨脹對一些大面積戶型在銷售時(shí)故意將面積作小，降低整套價(jià)格吸引買家，而實(shí)測時(shí)面積卻往往脹大，而且差額還巧妙地剛好在國家規(guī)定的3%誤差左右。

　　3按套作計(jì)法

　　樓盤所派發(fā)的資料上每個(gè)戶型都列有建筑面積和實(shí)用面積，但到簽合同的時(shí)候，發(fā)展商代表卻告訴“準(zhǔn)業(yè)主”所有房子一律“按套計(jì)價(jià)”，以合同價(jià)格為每套的最終價(jià)格。

　　4“公攤面積”玩花樣

　　商品房面積由兩部分組成：“套內(nèi)面積”和藹“公攤面積”，發(fā)展商在“公攤面積”上常玩弄的手法有以下三種：一是增加公共建筑的內(nèi)容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；二是在不增加公共建筑數(shù)量的前提下，將測量面積人為加大；第三是調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實(shí)測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。

　　防止面積受損四大提醒

　　1

　　看房時(shí)注意施工進(jìn)度。一個(gè)樓盤如果總體開發(fā)規(guī)模不是很大，而且施工進(jìn)度比較快，那么面積出現(xiàn)較大差異的可能性就會(huì)減少。

　　2入住時(shí)別忘了向開發(fā)商索要測繪部門的實(shí)測報(bào)告。

　　3特殊約定寫進(jìn)合同。如果選擇了比較特殊的計(jì)價(jià)和結(jié)算方式，那么后面對于面積差異的處理，一定要相應(yīng)作出約定，并寫進(jìn)合同。

　　4注意有關(guān)面積計(jì)算的特別規(guī)定。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，各個(gè)項(xiàng)目在外立面、結(jié)構(gòu)和戶型上，也不斷推陳出新，但萬變不離其宗，凡事總有其規(guī)矩。如《建設(shè)面積計(jì)算規(guī)則》中規(guī)定：建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積；層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層(如地下室)、坡地建筑物吊腳架空層(如閣樓)，不計(jì)算建筑面積；而用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面的一半計(jì)算建筑面積。

　　如何驗(yàn)收房屋面積

　　套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積和套內(nèi)墻體面積之和

　　1套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法計(jì)算

　　2套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種

　　提醒：消費(fèi)者要檢查面積是否準(zhǔn)確，可以查看房屋竣工圖。根據(jù)該圖上軸線尺寸，計(jì)算出所有軸線范圍面積，即得到套內(nèi)建筑面積

　　公用建筑面積主要包括以下兩部分：1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

　　2各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻�煱�括山墻�爥�體水平投影面積的50%。

　　下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

　　1作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。

　　2作為人防工程的地下室。公用建筑面積的計(jì)算方式：

　　公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室等面積

　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和

　　分?jǐn)偟墓�用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　注：公式中涉及的部分?jǐn)?shù)據(jù)消費(fèi)者無法測量，消費(fèi)者可向開發(fā)商要求查看《預(yù)測算技術(shù)報(bào)告》，一般在報(bào)告上已由測量部門預(yù)先測算出公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，然后根據(jù)套內(nèi)建筑面積，可以直接推算出每戶分?jǐn)偟墓�用建筑面積。

　　在獲得房屋的套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)后，消費(fèi)者可使用一個(gè)較簡單的公式粗略計(jì)算銷售面積，即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積×１＋公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

　　但住宅的建筑面積計(jì)算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者如果想準(zhǔn)確無誤的計(jì)算面積，請向?qū)ｉT測量機(jī)構(gòu)申請重新測量計(jì)算。