土地性質屬劃撥 集體企業無權私自售房 不了解規定惹麻煩 律師提醒——

　　出鏡律師資料

　　高警兵律師，北京高警兵律師事務所主任。

　　現任中華全國律師協會民事專業委員會委員、北京市律師協會民事訴訟法專業委員會主任、北京市律師協會執業紀律與執業調處委員會裁判委委員。

　　高警兵律師還擔任中國國際商會調解中心調解員、中國消費者協會律師團律師、北京市公安局維護民警執法權益律師顧問團律師等社會職務，曾為多家大中型企業代理多起具有較大影響的案件。

　　案情簡介

　　因為辦公需要，漢華公司在10多年前租用了北京一家集體所有制企業的房屋。當時，雙方簽訂了《租房協議書》。

　　幾年前，漢華公司產生了購買此房的想法。后經多次協商，雙方簽訂《房屋產權轉讓協議書》(以下簡稱《協議書》)。

　　根據 《協議書》的約定，該企業將上述房屋出售給漢華公司所有。而漢華公司應在《協議書》簽訂之日起五日內向該企業支付所欠房屋租金及房屋轉讓金。

　　《協議書》同時約定：該企業在收到相應的款項后，應向漢華公司提供一切原始手續，并積極協助其辦理產權過戶相關手續。

　　但是《協議書》簽訂后，漢華公司一直未向該企業支付約定的款項，產權過戶事宜也因故未能辦理。

　　法律分析

　　違反法律法規 部分合同無效

　　雖然售房的企業始終未拿到房屋轉讓金和租金，但是漢華公司卻一直占用著該套房屋。在溝通未果的情況下，企業的負責人找到了高警兵律師，希望其能要回房子。

　　高警兵律師接受該企業的委托后，對所有材料進行了分析研究，發現該企業屬于集體所有制企業，其出售的這套房屋及其占地屬于“劃撥土地及地上建筑物”。

　　而根據法律規定，劃撥土地使用權及地上建筑物須經人民政府相關部門批準，并補交土地出讓金后，方可交易。

　　因此，高警兵律師認為，雙方簽訂的《協議書》中關于房屋轉讓的部分因違反國家的強制性法律法規，是無效的。

　　租金應當支付 買賣條款無效

　　高警兵律師說，合同法第五十八條規定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。”

　　因此，《協議書》有關房屋產權轉讓的部分無效，漢華公司應將房屋返還售房的企業。同時由于漢華公司實際上一直在使用該套房屋，故應向售房的企業支付房屋租金及逾期付款違約金。

　　辦案過程

　　首選協商和解 未果只能起訴

　　訴訟不是最終目的，也不是解決問題的唯一手段。因此，高警兵律師接受售房的企業的委托后并沒有馬上向人民法院提起訴訟，而是首先進行了一系列調查。

　　由于本案時間跨度較大，售房的企業已經更換了好幾屆領導班子。為更詳細地了解案情，高警兵律師走訪了許多售房的企業的老員工。

　　經過分析研究，高警兵律師認為本案還是有雙方協商解決的可能性的。因此，在高警兵律師的建議下，在提起訴訟前，該企業多次派員工與漢華公司進行溝通。

　　但是協商并沒有取得良好的效果。在溝通未果的情況下，高警兵律師準備代理向人民法院提起訴訟。

　　訴前雖然難和解 法庭上握手言和

　　高警兵律師說，雖然在起訴前雙方并沒有達成和解，但起訴后，他通過對案件的仔細分析研究，認為仍有和解的可能。因為已經進入訴訟程序，為原被告雙方做調解的“和事老”只能是法官了。

　　如果達成和解，并且由法院出具調解書，那么這份“權威協議”足以一勞永逸地解決雙方的問題。

　　經過努力，雙方友好協商后終于握手言和，并達成了一致協議。

　　雙方約定，爭議房屋仍屬于售房的企業所有，漢華公司應支付之前所欠的房屋租金。

　　售房企業確定所有權 租客也不用搬家

　　高警兵律師說，此案達到了雙贏的結果：售房的企業確定了自己對房屋的所有權，并收到了自己應得的房租；漢華公司繼續在原地辦公，省卻了搬家之累，還得到了較為合理的租賃條件。

　　案件結束后，高警兵律師還為雙方起草了租賃上述房屋的《房屋租賃協議》，繼而售房的企業與漢華公司簽訂了《房屋租賃協議》。至此，本案得到了圓滿的解決。

　　律師提醒

　　高警兵律師提醒說，本案雖然最終取得了雙方都滿意的結果，但在這里還是要提醒大家，在二手房買賣的過程中要注意以下五個方面，否則可能帶來不必要的麻煩。

　　方面一

　　查驗房屋手續是否齊全

　　房產證是證明房主對房屋享有所有權的憑證，根據相關法律法規的規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。沒有取得房產證的房屋的交易對買受人來說有極大風險。

　　所以，在簽訂房屋買賣合同前一定要查驗房屋所有權證，以確認出賣人對房屋享有所有權。

　　方面二

　　房屋是否有多個共有人

　　購買二手房時，一定要查清所購房屋是否有多個共有人。

　　有繼承人共有的，有家庭共有的，還有夫妻共有的。買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同，或在簽訂房屋買賣合同前取得不在合同上簽字的其他共有人的同意出售房屋的書面意見。

　　如果只是部分共有人擅自處分共有財產，未經其他共有人同意簽訂的買賣合同很可能被法院認定為無效。

　　另外，還應注意買賣的房屋是不是相關法律法規及政策規定限制轉讓的房屋，如經濟適用房、兩限房或被劃入拆遷范圍的房屋等情形。

　　方面三

　　房屋是否在出租

　　有些房屋在轉讓時，可能正在出租。根據“買賣不破租賃”的法律規定，如果買受人在簽訂房屋買賣合同時不注意是否存在租賃，買受人極有可能得到不能及時入住或使用的房產。也就是說房屋買賣合同不能對抗先成立的租賃合同。

　　方面四

　　房屋是否被抵押查封

　　在購買房屋前，應當弄清楚欲購買的房屋是否存在抵押、是否被國家有關部門查封。此外，還要查明該房屋是否涉及其他糾紛等影響房屋買賣的情形。

　　必要時，買受人可到房屋主管部門進行查詢。

　　方面五

　　簽訂買賣合同時應約定明確

　　簽訂商品房買賣合同時，應對各種情況約定明確。

　　如合同主體、房屋具體情況、權利保證、房屋價款、價款支付方式、過戶手續辦理、房屋交付時間、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等，均應約定明確。

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