近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了吸引顧客無(wú)一例外地使用各種類(lèi)型的廣告宣傳來(lái)造勢(shì)，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至使用虛假?gòu)V告手段吸引購(gòu)房者。而商品房銷(xiāo)售廣告本身也能夠?yàn)橄�費(fèi)者提供房屋基本信息，有助于消費(fèi)者選擇適合自己的商品房。然而，部分開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售廣告中夸大宣傳或者虛假宣傳，后又不將其宣傳的內(nèi)容載入合同之中，而普通的消費(fèi)者又缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)，誤以為宣傳的內(nèi)容就是合同約定的內(nèi)容，一旦交付的商品房達(dá)不到宣傳的條件，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者就會(huì)發(fā)生糾紛。據(jù)此，消費(fèi)者十分有必要判斷開(kāi)發(fā)商的廣告性質(zhì)，了解如何保護(hù)自己的切身利益。因此區(qū)分售樓廣告的內(nèi)容哪些屬于要約，哪些屬于要約邀請(qǐng)對(duì)于購(gòu)房者至關(guān)重要。

　　我國(guó)《合同法》第十四、十五條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)，只有商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約應(yīng)當(dāng)符合的條件包括：內(nèi)容具體確定；表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請(qǐng)只是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該規(guī)定對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告轉(zhuǎn)化為要約的條件有更為嚴(yán)格的規(guī)定。學(xué)者觀點(diǎn)及審判實(shí)踐一般認(rèn)為，商品房銷(xiāo)售廣告視為要約至少應(yīng)當(dāng)具備以下三項(xiàng)條件：

　　(一)銷(xiāo)售廣告所做說(shuō)明及允諾具體確定，非單純文學(xué)藝術(shù)性表達(dá)形式，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施。

　　(二)銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾。該說(shuō)明或者允諾必須具體明確，如小區(qū)內(nèi)設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)游泳池一個(gè)、網(wǎng)球場(chǎng)四個(gè)、房屋室內(nèi)裝修為優(yōu)質(zhì)木地板等。

　　(三)銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購(gòu)房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立產(chǎn)生重要的影響。該說(shuō)明內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體明確，對(duì)消費(fèi)者最終作出選擇以及價(jià)格的確定往往具有決定性影響，符合要約特征。

　　就本案而言，開(kāi)發(fā)商的售樓廣告上雖然有關(guān)于小區(qū)噴水池的描述，但是該描述只能屬于一種渲染性的效果圖，意在勾勒一幅美麗的畫(huà)面，吸引消費(fèi)者，令其產(chǎn)生美好的視覺(jué)，從而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的欲望。但是該效果圖顯然不符合“廣告所做說(shuō)明及允諾具體確定”這一特征，不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。另外，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)也無(wú)關(guān)于噴水池的約定，因此，業(yè)主據(jù)此起訴顯然不能得到法院的認(rèn)可。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中也有的商品房銷(xiāo)售廣告內(nèi)容具體確定而屬于要約具有法律約束力。例如：某知名開(kāi)發(fā)商印發(fā)銷(xiāo)售廣告，上面具體寫(xiě)著：本高檔小區(qū)將于小區(qū)會(huì)所正門(mén)口處建造標(biāo)準(zhǔn)游泳池一個(gè)，長(zhǎng)50米、寬25米。上述廣告的內(nèi)容即符合要約具體確定的要件，開(kāi)發(fā)商需要按照上述廣告的內(nèi)容為購(gòu)房者建造如上游泳池，否則即構(gòu)成違約。

　　綜上，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，必須認(rèn)定銷(xiāo)售廣告性質(zhì)，分清哪些屬于要約，哪些屬于要約邀請(qǐng)，如若開(kāi)發(fā)商作出了各種口頭允諾，則必須詳細(xì)寫(xiě)入買(mǎi)賣(mài)合同中，這樣才能充分保護(hù)消費(fèi)者自身的合法權(quán)益。(方志鋼)

　　【法官簡(jiǎn)介】

　　方志鋼

　　方志鋼，1953年出生。1980年由高校調(diào)入法院工作，從事民事審判工作20多年，國(guó)家高級(jí)法官。曾有《經(jīng)濟(jì)法導(dǎo)論》(合著)、《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合同簡(jiǎn)論》等著作出版發(fā)行，并有《經(jīng)濟(jì)法調(diào)整對(duì)象》等多篇論文發(fā)表于《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》等報(bào)刊、雜志。現(xiàn)任深圳市中級(jí)人民法院民事審判第五庭庭長(zhǎng)。