本報記者 安國章

　　英法：

　　歷史形成“住商兩用”

　　特色鮮明受保護

　　在歐洲，尤其是英國和法國這樣的國家，民宅商用有很長的歷史。像法國的咖啡館，英國的舊書店，基本以家庭經營為主，而且大多是兩三層的建筑，上面是住房，下面是商店，這類建筑是歷史形成的，不僅實用，而且還是該國傳統生活方式的一部分，為此，被當地政府列為保護和鼓勵的范圍。

　　法國：

　　有報道說，巴黎是世界上少數拒絕轉變的城市之一，眾多古老不變的咖啡館就是最好證明。法國人解釋說，盡管這些建筑是住商兩用，但因為咖啡文化成了一種精神象征，而且還體現著法國人的傳統和特有的文化，因此將其保留。

　　咖啡館在巴黎是一種文化，也是一種時尚。巴黎市區不大，卻有大大小小12000多家咖啡館。巴黎是個講究整潔、干凈的城市，但對咖啡館門外的“違章建筑”一直視而不見。幾百年來，杰出人物在巴黎進進出出，留下不少逸事。在蒙帕納斯百年老店的咖啡館內，很多桌子上都有一個皮質的牌子，上面刻著一個世紀前曾坐過的客人的名子，其中有畢加索、拉威爾、阿波利內爾。拿破侖當年曾在咖啡館內以帽子抵押賬單而留下了一段歷史談資。在巴黎每一個街角，古老文明都和現代文明共生共榮。法蘭西民族將兩種文明巧妙、和諧地糅合其中。

　　當然，法國對其他建筑還是進行嚴格管理的，無論租用商業建筑或民宅，經營者都必須持有法國商業管理局的營業執照，所經營的項目不得隨意變更。房主也必須擁有該局核發的準許出租商業用房證書。

　　英國：

　　英國這個古老的國家同樣也對老住商兩用房子采取了保護政策。到過英國的人知道，英國的舊書市場歷史悠久，而且全國所有城市都有舊書店，報刊上經常有收購舊書信息。

　　在首都倫敦，古街老巷縱橫交錯，曲徑通幽。然而，幾十年來城市無論擴寬街道，還是建新的公共設施，建筑部門都毫無例外地在努力保護街巷古老特色。尤其是那些專門銷售圖書的店鋪，組成了倫敦一道特有的文化風景線。在那里，不準車輛通過，只許可人們步行。

　　查林十字路是其中最有名的古街之一，地處城中心。可以在那里找到各種類型和規模的書店，其中既有陳設闊氣的大書店，又有早年狄更斯時代遺留下來的小書鋪。這些光線不足的小書鋪看上去格外簡陋寒酸，但倫敦人卻對這些陳舊甚至破敗的古街老巷情有獨鐘，這是因為它們飽經風霜，在歷史的長河中一點一滴地把城市的底蘊積累起來，從而構筑了城市品位的堅實基礎，打造出璀璨的城市文化。

　　血、火教訓促香港禁止住宅商用

　　住宅商用曾經是我香港特區相當普遍的現象，但上世紀80年末開始，這種現象逐漸減少，目前已經不多見。據報道，這一問題的解決是由于香港發生了幾起商住樓失火事件并造成巨大人員和物質損失后，香港政府才決定取消了商住兩用這種物業形式，明確規定“出租房屋只許做住宅用途”。

　　據報道，為了制止商住兩用現象產生，香港政府在印制好的租賃合同上明確規定“出租房屋只做住宅用途”。如果有人在香港小區住宅樓里開公司，該人與外界來往的信件一旦被物業發現，物業辦公室首先會給這個人發一封信，告知他小區內不能開公司。如果此人不聽勸說，仍我行我素，物業會再發第二封信，并提出警告：盡快關閉公司，否則將承擔法律責任。過一段時間該人對物業的警告依然置若罔聞，物業就會送去律師信。因為該人已被起訴到法院，將面臨包括責令取締公司和承擔賠償責任等相關法律的處罰。

　　但香港也不是絕對禁止住宅不能商用，如果有人要將建筑物一層改變房屋原來的用途開底商，必須到當地政府相關部門備案報批。房屋用途改變后，還需要相應補交土地出讓金。因為在香港，不同性質的土地，出讓金的價格也不一樣，一般是住宅用地最便宜，商業用地較貴。

　　據報道，香港也曾經出現過商住樓熱，有些樓盤出售時還聲明允許“商住兩用”，而且也確實有人把公司注冊到自己家里，不過基本都是一人公司，或一家人的公司，但凡是在家開公司的人大都會小心翼翼，擔心住宅電話通過媒體傳播出去用作商業用途，電信部門會首先將電話掐斷，而且有關部門也會進行相應處罰。

　　有媒體報道說，香港之所以禁止商住樓，是因為住宅的防火和防盜規范是與寫字樓不同，另外，商住混雜還造成許多不便，在出現了幾起商住樓失火事件后，香港政府取消了這種商住混雜的形式。有人說，香港實行“住宅禁商”政策是“血與火”教訓的結果。

　　美國：住宅商用審批嚴格

　　美國是現代資本主義國家的典型，長期以來被視為典型自由市場經濟，美國《國家授權法》對商業規劃做了明確規定：商業網點只允許在符合規定用途的區域內設置，在不符合規定的區域建店是絕對不允許的。

　　在美國，各城市的商業規劃一經批準，不得隨意變動；如需變更，則啟動區域規劃變更程序。商業規劃的原則是使商業設施對環境帶來有益影響，反對雜亂無章，為此，城市內臨街居民建筑底部不能隨意開設商店。

　　然而到過美國的人也會發現，美國的一些城市也有“商住兩用樓”這種形式，但僅限于兩層樓，上層作為居住用房，下層作為辦公或商業用房。這主要是因為兩層樓在發生火災等特殊情況時比較好處理，而對于高層商住兩用房，由于人員較多、構成復雜，消防、保安若出現問題會嚴重得多。即便是這種建筑，如果開商店也必須經過有關機構批準，主管部門要求業者必須有獨立的出入通道，必須安裝防火、防盜設備，妥善處理垃圾和廢物。同時管理部門還向制造噪音較大的酒吧、游戲場等場所征收環境污染費，促使這些商家使用隔音材料，采用低噪音空調設備等。對造成騷擾、破壞居民隱私、形成各種污染的行業，主管部門會在營業審核時嚴格把關，污染大、嚴重擾民的將不會獲批。

　　在住宅集中地段，為了盡量方便居民，一般會批準在街角等處適當開設加油站、小型便利店、藥房和雜貨店以及快餐館等，讓居民在住處附近可以得到便利的服務，而不需要到較遠的超級市場買牛奶、藥品等，同時也為該地區提供了適當的就業機會。而這些店鋪都不設在樓區之間，即使工作人員上下班，也不會打擾住戶。

　　德國：

　　住戶利益至上

　　在德國，原則禁止違反住房規劃用途而將建筑物商用，否則，房主將會因違背建筑物使用目的而受到處罰。當然也不是“一刀切”，如果一家規模不大的公司申請使用住房做設計室或辦公室等，可視情況予以批準。但限制非常嚴格，如公司業務基本要通過電話處理，每天接待的顧客人數最多不超過兩人。如果進駐的公司有員工，而且也經常有顧客光臨，或者還利用被周圍鄰居聽到聲音的機器，這種公司即便獲得了準許，一旦被發現也會被取締。

　　在德國，民用住房不能出租用以開辦商店、飯館、理發館等。這主要是為了保護住戶的利益。德國媒體曾報道過這樣一條消息：一位女士在自己住房內開設了一個私人幼兒園，每天只有4個孩子，但最后也被法院判決取消，理由是“有顧客經常往來，影響鄰居”。

　　據報道，德國對民用住宅商用規定如此嚴格有其歷史原因。早在1956年，當時的西德聯邦議院就通過了《商店關門法》。該法規定德國商店的營業時間在周一至周五每天7時至 18時，周六從6時至14時。《商店關門法》的出臺是因為德國人認為晚上和周日是與家人、朋友相聚的時間，不是購物時間。特別是周日，是典型的德國一家人進行宗教活動、散步或進行運動的時間。另外，制定《商店關門法》也是為了保護勞工權利。德國各聯邦州還通過了與《商店關門法》相類似的各種法規，如限制工廠的工作時間，許多工廠到17時就全部停產。

　　隨著德國國力逐步強大，居民戶外活動和外出就餐的幾率增加，晚上回家時間也逐漸延后，德國聯邦議院對《商店關門法》進行了多次修改，2003年，將周一至周六商店關門時間統一修改為 20時，但是周日商店不得營業這一條款沒有改變。

　　為方便民眾，《商店關門法》也規定了一些例外。如面包店和報刊、飲料小賣部等營業時間更長一些，火車站、機場、旅游景點、加油站的商店營業時間也有例外規定。鑒于餐館在德國不屬于商店，所以周日也可以營業，但周日餐館停止營業很早。

　　德國人自己說，禁止民用住宅商用，主要目的還是為給居民創造一個安詳而寧靜的生活環境。與其讓樓下的商店燈火通明，不如讓自家人在昏暗燈光下圍在一起看電視節目來得實在。這就是許多德國人的生活觀。