商品房預售合同糾紛案件六大特點

　　北京海淀法院民一庭 陳昶屹

　　當前北京地區房價增長速度快、幅度大，商品房買賣市場交易活躍。由于房價較高，預售成為商品房買賣的主要方式，商品房預售合同糾紛也相應增加。日前，北京海淀法院民一庭對商品房預售合同糾紛的現狀進行了調研，認為此類案件表現出六個方面的特點：

　　第一，案件增長量大。近三年來，商品房預售糾紛一直保持高速增長的態勢，案件數量居高不下，今年較去年更是有大幅增加。2005年此類案件數量為638件，較前年增長16.8%，2006年此類案件數量為801件，增長25.5%，2007年前11個月案件數量突破1244 件，比去年同期增長55.3%。這主要是由于北京地區房地產交易大量增加、房地產價格不斷攀升造成的。

　　第二，當事人情緒易激動，影響案件審理效率。由于房產價值巨大且與百姓生活關系密切，一旦出現糾紛，則可能使購房者在經濟上蒙受巨大損失，因此在訴訟中購房者通常情緒較為激動，有的對法院的公正性抱有懷疑，這就增加了當事人雙方及與法院之間交流的成本，影響了案件審理的效率。

　　第三，案件調解率低。近三年來，此類案件的調解率一直保持在20%左右的較低態勢，這主要是由于一方面當事人之間情緒對立，不具備調解基礎，另一方面由于房屋轉讓或損害賠償有較為明確的計算標準，當事人的預期較為明確，一般不愿意為達成調解協議而讓步。

　　第四，容易產生群體糾紛，社會影響不可忽視。商品房預售合同在履行過程發生的糾紛通常會涉及一大批購買者的利益，購房者也會自發組成

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開發商主張權利，對訴訟而言，個案的審判結果可能影響到其他購買者的行為選擇，產生群體效應，引起廣泛的社會影響，因此法院對此類案件的審理通常要慎重考慮判決的社會效果與法律效果的統一，增加了此類案件的審理難度。

　　第五，鑒定項目多，結案周期長。目前，有關商品房的鑒定類型多達十幾種，此類案件審理過程中，當事人通常會申請各種有關房屋的鑒定，增加了結案周期，降低了案件周轉效率。

　　第六，對法官的專業知識要求高。此類案件通常需要審判人員對與房屋設計、施工、監理、驗收等環節的流程、規則有較高程度的了解，甚至需要看懂設計圖、施工圖、效果圖等建筑專業的基本圖樣，因此對法官的專業知識提出了較高的要求，因此此類案件一般需要進行專業化審判。

　　隨著商品房預售合同糾紛案件的審判實踐不斷深入，法院應該不斷總結司法實踐中的經驗，制訂相關的審理規范制度，并與

房地產主管部門加強溝通，共同探索規范房地產市場秩序，維護開發商、購房業主的合法權益的有效途徑。