追隨股票 房產投資進入高風險期？

　　繼央行連續加息、提高存款準備金率以及提高第二套房貸款首付比例之后，10月12日，國家稅務總局相關負責人表示，目前國家稅務總局等有關部委正積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作，預期，到明年，重慶等10個城市將成為物業稅的試點城市。同時，國家明令禁止開發商分期領取土地證。就在此時，另外一個讓投資者膽寒的消息出臺：明年奧運會之后，我國房價將出現大幅度滑坡。

　　國家調控政策出臺之頻繁、數量之多、時間持續之久、措施之嚴厲。樓市正遭遇有史以來最嚴厲的調控，許多打算二次置業或欲購買高檔住宅的市民均推遲了購房計劃，北京、廣州部分住宅市場成交量驟然遇冷。我市的情況也不例外。一些原本打算購買多套商品房用于投資，甚至投機的購房者，由于很難再按照原來預期的額度和利率獲得銀行的貸款，使得他們的投資成本大大增加，而投資風險也在大大增加，因此不得不放棄原來的購房計劃。隨著

二手房貸款政策的緊縮，二手房成交量驟減，直接影響了投資者的信心。物業稅即將出臺的消息同時又刺激了更多的人拋售手中的房產。有消息表示，近段時間，重慶的二手房成交價出現一定程度的滑坡。有業內人士預測，全國房價已經基本見頂。

　　那么，房地產投資是否風險比較大？房產是否不再是受人追捧的投資性物業？我們需要培養怎樣的理性投資消費者，才能保證房地產市場持續健康的發展？本期我們為您推出兩位地產專業人士的分析，以期引起業界爭鳴———

　　讓“投機”心態

　　回歸到“投資”正途

　　趙宜勝 重慶邁德城市建設顧問有限公司總裁

　　隨著國家不斷加大保障性住房體系的建設力度以及宏觀調控措施的逐漸生效，商品房的產品供應體系正在發生深刻的變化。一方面，商品住房的品質及價格的層次將日益分化，另一方面，中高端物業的投資特性正在迅速增強。從這個意義上可以說，商品房正在進入投資時代。

　　從目前的房地產市場的供求狀況來看，要解決中低收入者的住房問題，讓所有人都“居者有其屋”已經被政府當作公共管理和服務的頭等大事來抓，中低收入者自住房屋的解決已經是指日可待的事情。而與急需解決中低收入者的住房問題不同的是，中高端的住宅產品的市場需求則是一個逐步滿足的過程，房產投資因其具有長期性，因此，我們有足夠的信心看好房產投資。

　　過去，由于住房保障體系的缺位，龐大的中低端自住需求與龐大的房產投機需求交織在一起。造成了商品住房不正常的瞬時需求放大和房價的過快上漲。使商品住房成為投機者的溫床。投機者關心房地產自身的使用價值和盈利能力，而只想通過買賣轉手從中迅速地牟取短期利益。正是因為一定量的投機者的“炒房”行為，價格被越抬越高，而中低收入者最終成為高房價的埋單者。但是，隨著央行和銀監會發布提高“第二套房”首付比例通知，部分商業銀行對“第三套房”拒絕按揭貸款等調控措施的出臺，都將抑制部分短線炒房投機者，這也是政府對房地產市場秩序進行矯枉過正的一個過程，如此一來，投資者才擁有一個健康的投資市場環境。又比如小戶型的住宅購買總價低，易于出租，一直以來是買家比較關心的房源。長期以來，不少買家購買小戶型均是出于投資考慮，但是政府加大保障性住房供應的政策和房貸新政出臺后，目前已經有部分買家不再青睞小戶型投資，而對大戶型住宅的需求增多，這也是目前房產投資策略的轉變和難得的投資契機。此外，十七大報告明確提出要讓更多的居民擁有財產性收入，而商品房作為不動產正是一種重要的財產，十七大報告為商品房進入投資時代做了一個最好的注腳。

　　沒有暴利

　　地產市場更健康

　　王強 協信地產營銷中心營銷總監

　　我們討論房地產市場在嚴厲的調控政策下房產是否還值得投資的話題，這里有一個前提，就是是否把房產投資作為主要的投資手段。總的來說，目前的房地產市場是多元化的，住宅消費究竟是自住性需求還是投資性需求判斷是比較復雜的，很難說清楚。

　　從緊縮土地供應市場、國家調控政策頻繁出臺到初見成效，有人預測，全國房價已經基本見頂。以深圳為例，2005年到今年8、9月份，深圳樓市可以說是量價齊飆，但是進入10月以來，深圳樓市的成交量僅僅只有幾十套。導致深圳樓市萎縮的原因之一就是投機性“炒房者”的恐慌性拋售房源。

　　從投資者來說，目前大多數投資者還是具備投資意識的，但是真正理性的投資者還是比較少。如果大量存在不理性的投資者，那么，他們短期的炒房拋售行為對房地產市場的危害是巨大的。再從目前土地供應市場來看，最近的土地大都通過資本市場來獲取，高昂的土地成本，即便算上利潤的增長空間也是很難盈利的。同時，由于政府的決策和引導不到位，以目前商品房為主的體系逼迫一部分并沒有支付能力的購房者去消費。

　　因此，投資者應該具有理性的投資意識：第一，由于房產投資一次性的支出比較大，所以房產投資始終只是一部分人的投資性產品，并不是所有人都可以消費的大宗產品；其次，房產投資的眼光更應長遠，房產投資更適合于中長期的投資；第三，不能把房產投資視為牟取暴利的產品，應該以正確的心態和理性的思維投入到房地產投資行列。

　　同時，房地產市場的投資在以下幾方面還需要進一步規范和完善：目前大部分的房產投資只是少數人的實物投資，而且進入的門檻比較高，投資周期比較長，退出機制也還不完善；其次，我國的金融體系，特別是征信記錄系統還有待進一步完善，這對于形成一個科學的投資體系以及規范的行業標準都至關重要。

　　雖然目前重慶的房地產市場遭受“房貸新政”的嚴厲調控，房價上漲趨緩，但是房地產市場將趨于平穩但不至于崩盤。我們預期的房產價值不應停留在現有的價格水平，隨著房產投資產品的證券化以及金融體系的完善，未來的重慶樓市應是平穩中見漲。

　　應探索新模式

　　引導居民的地產投資

　　李杰 重慶隆鑫集團地產總經理

　　給我的感覺是，與房產投資相比，目前大多數投資者在資本市場上對股票、基金等投資產品相對比較理性，但是在房產投資方面反而缺乏理性分析，投資顯得比較盲目。

　　如果我們能夠探索出一種新模式，通過優秀的公司來引導我們的投資者進行房產投資，進行一種比較有益的嘗試。如果我們把開發出來的一期房產項目比作打新股的話，那么我們這個公司要做的工作就是引導投資者持有哪種物業，持有多久等等。從客戶層面來講，首先對投資客戶進行區分和選擇，區分把哪些納入正常的投資范圍。從企業方面來說，像美聯物業、利達物業一樣，經過多年的積累都擁有幾萬的客戶，這樣企業和客戶更有粘度和接近度，通過客戶層面的積累建立起一整套強大而規范的投資服務體系。

　　從客戶層面來講，目前主城擁有住房的居民60%都曾有過二次置業的經歷，而且大多數不以自住功能為主，而是出于投資考慮的。這有多方面的原因：一是長期以來居民形成的買房置業的投資習慣；二是目前居民的投資工具相對貧乏。隨著

中國經濟的發展，居民財富也有了一定的積累，由于目前社會保障體系的不完善，居民資產保值增值的需求比較強烈，但由于投資渠道有限，隨之很多居民又陷入了如何理好財的茫然境地。一方面，一般而言，房產投資的利潤在年收益7%以上才有投資價值；另一方面，由于目前的商品房市場還比較混亂，特別是歷史上亞洲金融危機等對房地產市場的影響比較大，因此投資者追求投資的安全性也是一個重要方面。不管是居民的消費性需求還是投資性需求都比較強烈，因此建立起一整套強大而規范的投資服務體系很有必要。

　　本版文字由記者 羅樂 實習生 曹勇整理