樂琰

　　原本想開開心心外出度假的宋先生，這幾天卻開心不起來(lái)了。

　　“五一”黃金周前夕，他從上海自由之旅購(gòu)買了2萬(wàn)元10年期的RCI分時(shí)度假產(chǎn)品，但回家研究后，妻子對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品不滿意，要求宋先生退貨。“在RCI規(guī)定的可退貨期內(nèi)，我到自由之旅退貨，結(jié)果被拒絕，還引發(fā)了一系列麻煩，假如要告上法庭，又沒有相關(guān)法律保障，讓我對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)生懷疑�！彼蜗壬�頗感委屈。

　　近期，廣東東莞也出現(xiàn)分時(shí)度假陷阱，公司以邀請(qǐng)參加會(huì)議旅游等名目讓消費(fèi)者前往，再大肆推介易名為“假期擁有”的“分時(shí)度假”。

　　對(duì)此，RCI、II等國(guó)際知名分時(shí)度假企業(yè)大呼冤枉，表示自己有一套完整的盈利模式，并非欺詐。

　　分時(shí)度假商不賺傭金

　　分時(shí)度假是指游客先行付費(fèi)，獲得每年旅游目的地酒店一段時(shí)間的住宿權(quán)，游客擁有多個(gè)目的地選擇權(quán)，選好目的地，只需提前向分時(shí)度假公司提出申請(qǐng)，分時(shí)度假公司就可為游客安排好房間。

　　有資料顯示，分時(shí)度假進(jìn)入中國(guó)已10多年，1995年，全球最大分時(shí)度假企業(yè)——美國(guó)RCI公司開始在中國(guó)開展業(yè)務(wù)。

　　2003年，市場(chǎng)投機(jī)、欺詐性銷售、非法集資等問題嚴(yán)重，分時(shí)度假投訴達(dá)高峰。很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，分時(shí)度假在中國(guó)旅游市場(chǎng)一直背負(fù)著“罵名”。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到，分時(shí)度假之所以反復(fù)涉及欺詐事件，根本原因就是“傭金作祟”。根據(jù)分時(shí)度假盈利模式(如圖所示)，國(guó)內(nèi)分時(shí)度假企業(yè)一般將產(chǎn)品先分銷給旅行社，旅行社直接銷售給客戶。正是旅行社這個(gè)環(huán)節(jié)，他們是靠銷售提成賺利潤(rùn)，就造成了強(qiáng)迫銷售、價(jià)格不透明、拒絕“退貨期”退貨等問題。

　　但事實(shí)上，正規(guī)的分時(shí)度假企業(yè)是根本不賺取傭金的。

　　“很多人對(duì)我們有誤解，覺得我們拼命推銷產(chǎn)品，為了拿傭金。其實(shí)我們與傭金根本無(wú)關(guān)，我們的盈利來(lái)自兩大業(yè)務(wù)，一是為客戶提供專業(yè)咨詢服務(wù)，包括為開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行包裝運(yùn)作，這是主要收入，另一項(xiàng)則是通過交換平臺(tái)獲取收入，即業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)品后支付交換費(fèi)。”RCI東北亞區(qū)市場(chǎng)發(fā)展副總裁葉樹強(qiáng)點(diǎn)出了企業(yè)盈利的根本來(lái)源。

　　葉樹強(qiáng)透露，目前RCI在中國(guó)只有自由之旅、海航集團(tuán)和北京頂級(jí)等少數(shù)幾家分銷商，考慮到不要讓消費(fèi)者有高價(jià)陷阱誤解，RCI特意制定了一套不讓消費(fèi)者感到購(gòu)買壓力的銷售流程，即給客人購(gòu)買產(chǎn)品后5天的“冷靜期”，“冷靜期”內(nèi)可退貨，且RCI不主張強(qiáng)制兜售。

　　RCI亞太區(qū)法律及政府關(guān)系副總裁劉舜音表示，考慮到中國(guó)市場(chǎng)的狀況和法律制度等不成熟因素，所以RCI特意制定了由RCI向開發(fā)商租賃物業(yè)并作為獨(dú)立第三方向消費(fèi)者提供保障的制度。

　　類似地，II公司也制定了10天“冷靜期”內(nèi)退貨、第三方保護(hù)買主定金和計(jì)劃期間保護(hù)買主使用權(quán)的幾項(xiàng)保護(hù)措施。

　　新型旅游地產(chǎn)投資方式

　　據(jù)了解，在歐美地區(qū)，物業(yè)有時(shí)可分割產(chǎn)權(quán)出售，比如一個(gè)物業(yè)出售給50個(gè)買主的話，每個(gè)買主都是1/50的產(chǎn)權(quán)擁有者，且物業(yè)還可以IPO，每個(gè)業(yè)主都變成股東分享收益。所以，分時(shí)度假還是一種不錯(cuò)的投資方式。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展創(chuàng)造了持續(xù)性的度假消費(fèi)需求，目前住宅及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入盤整期，開發(fā)商和酒店經(jīng)營(yíng)者需要一種創(chuàng)新方式來(lái)投資和開發(fā)新收入渠道，而旅游

房地產(chǎn)和度假權(quán)益是一種獨(dú)特的商業(yè)模式。

　　而對(duì)于存在入住率波動(dòng)、難留住回頭客、新競(jìng)爭(zhēng)者增多等問題的酒店管理者來(lái)說(shuō)，度假權(quán)益模式可以有效利用閑置的酒店房間，有助于與客戶建立長(zhǎng)期關(guān)系、使產(chǎn)品變得多樣以吸引高端客戶等。

　　RCI公司給記者展示了一份度假地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式比較圖，圖中顯示，開發(fā)-銷售產(chǎn)權(quán)模式，其投資回收快，但需統(tǒng)一回租否則難以經(jīng)營(yíng)。以旅游景點(diǎn)、商務(wù)地產(chǎn)酒店、度假村投資人持有為例的開發(fā)-持有運(yùn)營(yíng)模式，優(yōu)點(diǎn)是投資者保留全產(chǎn)權(quán)和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)，但客源不穩(wěn)定,受季節(jié)性影響大、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重且投資回收期長(zhǎng)。

　　而開發(fā)-銷售度假權(quán)益模式，可提供發(fā)展商額外的投資回報(bào)——高回報(bào)率、多收入來(lái)源、入住率普遍提高、當(dāng)經(jīng)濟(jì)或旅游業(yè)不景氣時(shí)度假權(quán)益物業(yè)收入基本不受影響、會(huì)員享受度假權(quán)益交換的廣泛選擇。五星級(jí)酒店投資回報(bào)率為每年6%～8%加資產(chǎn)增值，普通出售產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為20%，度假權(quán)益時(shí)權(quán)酒店則為25%～35%且可多次再售，重復(fù)獲取回報(bào)。

　　但這必須以健全立法以保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和市場(chǎng)健康發(fā)展為重要條件。

　　潛力巨大 隱患不小

　　有數(shù)字顯示，分時(shí)度假是目前全球旅游業(yè)發(fā)展最快的一部分，整個(gè)行業(yè)全球銷售額100億美元，銷售度假權(quán)益的度假村每年平均入住率達(dá)85%～90%，在中國(guó)，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展機(jī)遇。

　　中國(guó)目前旅游業(yè)產(chǎn)值1840億美元，與旅游相關(guān)的國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)超過30%，休閑費(fèi)用支出增長(zhǎng)40%，達(dá)到320億美元，國(guó)內(nèi)旅游8.58億人次，而美國(guó)為11.40億人次，業(yè)界預(yù)計(jì)中國(guó)10~15年內(nèi)將超過美國(guó)水平，至2025年，中國(guó)將有8700萬(wàn)個(gè)家庭(2.65億人)成為中產(chǎn)階層，度假村數(shù)量在2010年將達(dá)855個(gè)，年銷售額將達(dá)56億美元。

　　盡管潛力巨大，但中國(guó)市場(chǎng)目前仍存在相關(guān)法制不健全、市場(chǎng)混亂、消費(fèi)者認(rèn)知度淺等弊端。在目前還不成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，不少業(yè)者表示不敢輕易投資或購(gòu)買分時(shí)度假。

　　另外，業(yè)內(nèi)分析人士指出，雖然RCI、II等國(guó)際大型分時(shí)度假企業(yè)都盡力制定了保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的制度，這些企業(yè)的品牌也值得認(rèn)可，但其對(duì)下游分銷商的控制和

執(zhí)行力是一個(gè)問題。

　　在日前召開的中國(guó)度假聯(lián)盟媒體見面會(huì)上，中國(guó)度假聯(lián)盟秘書長(zhǎng)李克夫透露，關(guān)于分時(shí)度假的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即將出臺(tái)，這是業(yè)內(nèi)聯(lián)盟首次公開討論分時(shí)度假問題，諸多市場(chǎng)弊端將有望陸續(xù)得以解決。