今年有關于三四線樓市的新聞不斷，救市政策層出不窮，各種數據也持續低迷

但如果說三四線樓市如何不被看好

其實我們只要看一家房企就夠了：碧桂園

就好比要問一線城市哪家房企最吃香還真不好說，但你要是在鄉鎮里隨便拉個人問問，他的答案一定是

碧桂園

在那個鄉鎮馬路還充滿塵土泥濘的時候，可以想像一下，突然一個世界500強的房企跑來縣城建房子，怎么聽著都比別家靠譜

再加上碧桂園那句給你一個五星級的家這樣觸動人心的廣告詞

毫不夸張的說，在縣城，碧桂園的房子是真的要靠搶的

另一方面，論業績

早在2017年碧桂園就突破了5000億大關，而其中來自三四線城市的銷售額占比超過六成

2020年的時候，碧桂園的業務也已經遍布中國內地31個省/自治區/直轄市、288個地級市、1334個區/縣

所以，碧桂園一定是最懂三四線城市

也是拿來回答房企是否撤離三四線最合適的房企樣本了

下面我們就來看看今年在三四線城市，碧桂園到底發生了什么變化

01

那個曾經的三四線之王，也開始撤退了

長期以來，“農村包圍城市”都是碧桂園的主要打法，而今年連碧桂園也開始拋棄自己的主戰場了

最直觀的，給大家幾個數據感受一下

這里有兩個點可以重點關注下

第一，2015年-2017年的一路狂奔

可以看到，2015年期間碧桂園在三四線的投資金額從200億左右直接飛奔到2017年約1400億的峰值

此后幾年里雖然投資力度有所收斂，但基本也能保持在900億左右

第二，2022年突然急轉直下

這是真的可以用震驚來形容

靠一二線核心城市賣出千億銷售額的房企說實話蠻多的

但你能想象嗎，一個曾經僅憑投資三四線城市就能造就一個千億的房企，今年的投資金額直接見底

拿地權益金額僅為60.9億元，三四線的占比也從原來的六成變成現在僅僅三成

具體來看

2022年上半年，那個愛拿地高周轉的碧桂園居然只拿了9宗地，共計金額60.9億元

而這種小心翼翼拿地的態度，直到下半年10月也沒有好轉

據克而瑞統計，今年1-10月份，碧桂園的拿地金額僅為93億，排名行業第35，去年同期則超過1100億，今年尚不足去年的零頭

所以可以大膽估算一下，按占比三成來說今年一年碧桂園花在三四線城市的錢，也就在30億左右了

什么概念

給大家對比一下過去幾年碧桂園在三四線城市的投資情況

2019年的嘉興51.1億，2020年的臨沂60.5億

注意，這可都是僅僅一個城市的投資量，對比今年全年大概也就30億左右的額度

一年的三四線投資量甚至干不過前兩年一個市

從投資量的斷崖式下降，就可以看出碧桂園的意圖已經很明顯了

當然可能也有小伙伴會質疑會不會是因為今年總體投資量就不太行

這也沒錯，但可能很多人都不知道的是，這已經不是第一次碧桂園想要撤離三四線了

早在2018年開始，碧桂園就開始叫停了三四線全面覆蓋的戰略

原因也很簡單，就是從那年開始，棚改貨幣化的政策慢慢弱化了，通過大拆大建倒逼的縣城房價，開始不那么沸騰了

所以那時最直觀的感受，大部分的城市房價漲幅都開始逐漸變得溫和了

但對于長期布局三四線的碧桂園來說

他們老板楊國強還是對三四線城市看漲的，于是還是狠狠重倉了一波

而付出的代價就是，拿地的成本更高了一些

舉幾個例子，這是以前我們整理的2020年6月僅半個月碧桂園的拿地情況

拿地溢價率最高的30%、60%都有

更夸張的，在2020年5月27日碧桂園經過長達846輪的競價拿下江蘇鹽城大豐區一宗商住地塊，溢價率達125%

那時候碧桂園在三四線的布局是真的可以用異常兇猛來形容

那為什么突然現在要緊急撤出呢

02

其實也是因為真的掙不了錢

最明顯的，今年房企發布的中期業績報告中

碧桂園交出了上市15年來，最不好看的一份成績單

　數據來源：碧桂園財報 財熵整理

2022年上半年，集團實現總收入約為人民幣1623.6億元，同比減少30.89%

毛利率降至10.60%，凈利率1.17%，創歷史新低

股東應占凈利潤僅為6.12億元，同比暴跌95.9%

為什么傳說中的宇宙第一房企都不掙錢了

要想回答這個問題，還是逃不開一個詞：三四線城市

由于過去幾年碧桂園在三四線城市的一路狂奔，導致它手上三四線的項目占比達到了驚人的地步

到了2022年，碧桂園全年權益可售貨量將不低于5300億元，而其中三四線城市占比66%

所以很大程度上，三四線城市的房產銷售情況和碧桂園的業績都是緊密綁定的

在過去這種來自底層真金白銀的生意，確實助推了碧桂園一步步的大舉擴張

而現在

　數據來源：城市財經/國家統計局

在棚改熄火以后，再加上疫情的影響，不少三四線城市都開啟了下跌模式

甚至連一向富饒的長三角地區，也是如此

如南京都市圈的鎮江句容

數據來源：安居客

本身城市區位交通還挺好的句容，從去年12月也開啟了瘋狂打折模式

連碧桂園也沒有逃過

去年10月中下旬，碧桂園位于句容開發區的樓盤，推出了一波均價僅5500元/㎡特價房

要知道，在從前句容也是賣到過1萬+元/㎡，如今5500元/㎡的價格相當于打對折了

當時這波操作直接刷屏了整個朋友圈，聽說周末去看房還得排2、3個小時的隊

誰曾想，僅僅4個月過去

連5000元/㎡都不要了，直接干到最低4865元/㎡，比之前每平還要低600多元

而這只是一個很小的切面，還有更多更偏遠的三四線樓市情況可想而知

一方面投資力度大幅縮水，另一方面三四線城市房價又持續走低，雙重重壓之下

這個宇宙第一房企，還能做點什么

03

連內部的組織架構，碧桂園也下手了

要問一個人沒錢了怎么辦，你只需要告訴他四個字：開源節流

而這幾個字對于企業運作來說同樣適用，來看看碧桂園是怎么學以致用的

第一步，就是能省就省

2021年年底，碧桂園做了一次還蠻大力度的組織架構調整，就是將原先106個區域公司經過合并調整后，只剩下65個

區域的調整適度規模為80億-100億左右

此外，這次調整的區域也很有意思

經濟發達地區區域公司不作調整且此次調整大多牽涉強區周邊區域的合并，例如冀北并入北京、冀東并入天津

簡單來說就是中心點的地方留下，相對較偏遠的就合并省錢

據說從前碧桂園區域公司的中高層領導，那是大年初二就要去上班的，當然這不是卷，而是真的有生意，有錢賺

而現在，初二都要忙著上班的區域公司們也逃不過被合并的命運

但光是省錢還不夠，沒有創收業績該差還是差

所以第二步，就是變著法的連hr都被派出去賺錢了

圖片來源：濤哥雜談

半年前，碧桂園直接將HR核心團隊業務化，以咨詢公司的形式為內外部提供服務，甚至還成立了一家叫做慧捷咨詢的人力資源公司

據說已經開始主動對外發聲接項目了

無論是減少自己三四線城市的持有比例，還是加大對相關項目的去化力度，甚至是調整公司內部的組織架構

連那個最懂三四線的碧桂園，也真的開始撤離了

04

現在再來看，其他房企的離開也就不足為奇了

我們先來看看總的數據

數據來源：CRIC

這張圖中可以明顯感受到，自2018年開始，三四線城市在百強房企投資金額中的占比就開始一路走低

從2018年的41%到2021年的30%，三四線拿地金額占比大幅下降了11個百分點

值得注意的是，2021年22個核心一二線城市開始實行雙集中供地的新土拍模式，再加上今年整體房企們的避險意識

自然是越稀缺的越好賣，所以更加催化了三四線較冷門城市的土地熱度降低

數據來源：丁祖昱評樓市

今年前三季度，三四線城市土拍溢價率持續下滑，前三季度土拍溢價率較上半年下滑0.5個百分點至4.5%

就連紹興、無錫、佛山、嘉興等往年熱點城市，三季度的土拍平均溢價率均低于1%

可見，房企們對三四線城市的投資熱度確實不如往年了

05

最后，碧桂園的撤離也是時代的轉變

從連碧桂園都不要三四線到整體百強房企的投資占比走低

這一切都在說明，過去那個拼命借錢擴張復制，靠走量沖業績的時代已經走不通了

但不可否認的是，曾經碧桂園的三四線深耕確實為城鎮化做出了貢獻

在某些地方，碧桂園就代表著他們城市最高端的發展水平

而現在，不過是把過去被埋藏在城鎮化紅利下的問題暴露出來了

原來拿地是需要斟酌的，產品也是要經得起考量的，這或許才是未來樓市的基本面

從以往來看，碧桂園很清楚知道自己想要什么，以及如何把力花在刀刃上

所以當下的緊急撤離其實也是一種明智的選擇

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