地產信托面臨兌付難關

　　今年有2000億進入兌付期 開發商再遇資金之困

　　“前無出路，后有追兵。”這句話用來形容如今的地產業，恐怕再合適不過。銷售持續萎靡的同時，資金越來越緊張。來自多方的統計，2012年約有2000億房地產信托進入兌付，開發商的資金隱憂正逐漸加大。

　　2000億信托年內兌付

　　市民高先生2010年3月花300萬元買了只一年期地產信托產品，預期年化收益率為11%。眼見即將到兌付期，他最近一直在研究報表、咨詢理財師，就害怕收益打水漂。“后有追兵”指的就是即將到期兌付的房地產信托。

　　“過去兩年，房地產信托大行其道，很多二級資質房企也發行了大范圍信托，恐怕有的信托今年到期后得延遲兌付收益。”一家信托投資機構的理財師在接受記者咨詢時坦陳，僅她手上接觸的地產信托，就有幾只承諾年收益率高于14%，目前出現兌付緊張的危機，得想辦法籌錢。

　　一位不愿署名的內資商業銀行房地產事業部董事告訴記者，據業內統計，2010年到2011年發行的房地產信托產品中，約有2000億元的總額將于今年二季度后集中到期兌付，承諾的預期年化收益率都高于10%。“受樓市調控、銷售萎靡的影響，不少房企目前的‘錢袋子’都很緊，流動性不強，如何湊出需集中兌付的信托收益，這可是比借錢‘輸血’更重要的。”該董事預測，雖然無法兌付只可能是小概率，但籌錢卻是所有信托發行房企的難題，股權轉讓、項目出售、信托接盤、新資金引入等將被更多使用，以擴充資金流。

　　銀行借貸發生轉向

　　1、2月的北京樓市，仍深處寒冬，各售樓處門可羅雀，找不到買家。

　　“現在，只要能賣出一二套房，就能進入北京地區的月銷售前十。”一位開發商和記者開玩笑，現在就算說某樓盤是北京銷售冠軍，也嚇不倒人，銷售額可能就十幾、二十套，“更悲觀的是，沒人知道樓市何時才能東山再起，融資途徑也在減少。”

　　據了解，IPO、銀行借貸，這兩條最廣為開發企業使用的融資方式，如今都不再對房地產傾斜。“今年，我們對開發企業的貸款態度仍是謹慎，開發貸款和個人購房信貸都不再是唯一的重中之重，而是打算把更多的精力用在中小企業貸款上。”采訪中，多家銀行都透露出了“轉向”之意。

　　資金緊張或超2008年

　　借不到錢、賣不動樓，卻還得還債，在進退維谷間，所有住宅開發商都用“開源節流”支撐，想撐過邁過資金之坎。“拿地是不想了，我們現在愁的就是要不要降價。不降吧，手頭的錢越來越少；降價吧，利潤降低就不提了，可就怕還是賣不動，老業主還來抗議。”一位房企的營銷負責人告訴記者，他已經愁得睡不著覺也吃不好飯，不知道是撐著還是松動。而有的開發商為避免降價字眼，更是想出了買產品承諾8%年回報的方式，變相松動銷售。

　　“今年上半年，房地產開發資金來源的增幅將繼續回落，開發企業的資金緊張程度會接近或超過2008年。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，現在絕大多數房地產企業已進入冬天模式，收縮經營，一些樓盤還得降價，也有中小企業估計將被迫退出地產行業。 趙瑩瑩