新浪財經訊 10月23日消息,據統計局公布數據,9月份全國70城房價中39個環比上漲,深圳漲4%居首。對此上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析稱,深圳漲幅已連續數月收窄,而且,這一數據常常滯后市場實情2、3個月!所以,全國走強,深圳趨弱!
以下是楊紅旭[微博]為新浪財經撰文:
深圳房價會領跌全國嗎?
近日,有媒體報道深圳房價已經見頂下跌。深圳業內人士包括部分開發商和中介人士、投資客均判斷,年底前深圳房價將有5%-15%的下跌。作為本輪全國房價上漲的帶頭大哥,深圳樓市的一舉一動,都牽動人心。帶頭大哥真的自砍大旗了嗎?又將對其他城市有何示范效應?
先復盤一下這輪深圳樓步步驚心的暴漲歷程。
其一,從住宅成交面積分析。成交量是所有房地產指標中的先行指標,其重要性其實強于房價。
去年的9.30政策,是本輪全國主要城市,尤其是一線城市住宅成交量起飛的首要驅動力,去年10月、11月、12月成交量大增。其后,經歷了今年一季度受春節因素制約的低迷,但自4月開始重新大增,并持續至今。
細察近期情況。9月份,易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面環比增長2.9%,同比增長29.0%?傮w看,基本上保持高位盤整,市場仍保持強勢。但一線城市分化,北上廣深4個城市環比增幅分別為-10.8%、24.3%、5.0%和-28.1%,同比增幅分別為20.8%、67.1%、59.7%和39.4%。
比較可知,9月份深圳環比跌幅最大,同比增幅也僅略好于北京。如果進一步比較四市過去一年月度住宅成交面積走勢,可以發現過去一年這輪樓市回暖,深圳成交量呈爆炸式增長,明顯強于其他三市,這也正是深圳房價遠強于其他城市的一個原因。樓市鐵律之一:量在價前,量有多強,價有多高。
問題的關鍵是,在今年6月深圳新房成交量創歷史天量之后,連續3個月顯著下滑,預計10月仍弱。而其也三市則保持基本平穩。而9、10月深圳的新盤供應量并不算少。因此,可以理解為:煙花般絢爛之后,房價透支了,深圳樓市需求跟不上了。
新房成交面積,有時會受到推盤量的制約,而二手房則無此因素。所以,可以用二手房成交量來佐證一手房數據,甚至可以主導市場走勢。四個一線城市的二手房成交量,月度歷史最高值,出現在2013年3月,“新國五條”所導致的“末班車行情”。2014年前三季度成交量比較低迷,10月成交量反彈,但力度弱于新房。今年4月以來,四市二手房量成交量大增,多數月份成交量僅次于2013年3月。比較可知,今年8、9月,深圳二手房成交量顯著下滑,跌幅度明顯超過北京和廣州,而上漲則仍保持高位。深圳二手房顯著降溫,這一命題基本成立!
其二,關于房價走勢與判斷。房價是所有房地產數據中的焦點,而深圳房價更是全國樓市的焦點。
從新建商品住宅成交均價來看,2015年9月份,北上廣深4個城市新建商品住宅成交均價分別為29220、29817、14817和36710元/平方米。環比增幅分別為7.2%、-0.9%、-5.6%%和-3.5%,同比增幅分別為8.2%、7.9%、-3.5%和60.2%。
過去四五年,上海房價多數月份都是全國最高,而廣州一直保持最低,而北京和深圳糾結交錯,不分仲伯。而今年7月,深圳房價明顯超過上海,說明其強勢程度已達歷史瘋狂程度。從同比來看,深圳房價一年暴漲六成,而京滬不足一成,廣州仍略跌。雖然均價當中包含了成交結構的因素,但總體上能夠反映實際情況。
9月,深圳成交均價半年來首次環比下跌,可能確實說明房價已經步入頂部區間,如果嚴重點說見頂,也存在五成概率。
最后,強調一下邏輯、走勢與影響。
邏輯之一,房地產短周期。過去十年,我國房地產市場出現了三個短周期,當前正在經歷第四個。平均三年一個輪回。本輪上行期,始于去年10月,預計將持續一年半至兩年后見頂,也即明年二三季度,是個一轉向的重要時間窗口。其中一線城市領漲全國,深圳又領漲一線城市,如果就此判斷深圳樓市成交量已于今年6見頂、三季度房價高位盤整,也算符合短周期規律。
邏輯之二,三巨頭輪流當莊。一線城市的樓市,總是領漲全國。四市中廣州偏弱,所以經常出現京滬深(偶有別的城市如杭州)。比如,2004年至2005年上半年,上海房價領漲全國,2005下半年至2006年領跌全國。2007年深圳房價領漲全國,2008年領跌全國。2013年北京房價領漲全國,2014年跌幅大于滬深廣。按此規律,今年深圳房價暴漲,明后年降溫幅度將至少超過京滬廣,甚至也可能超過多數二三線城市。
如果長期跟蹤筆者的觀點,就知道我早在今年6月底,就曾在新浪財經專欄中專門撰文,開始提示:深圳房價已處高位,下半年尚不會急跌,但已不宜追漲,反而應更多的考慮防范風險,投資投機者尤應慎之、避之。當前,我仍堅持這一觀點。
一方面,當前,深圳房價已顯疲態,不會繼續大漲了。但何時下跌,還會受到全國市場大勢的影響。當前及未來一年,貨幣政策和房地產政策仍將保持寬松態勢,所以全國樓市仍將處于上行通道,可能會延緩本輪房地產短周期見頂的時點。在全國總體降溫之前,深圳房價不會大跌。
另一方面,由于深圳房地產政策已經收緊,市場也發出了調整信號,所以深圳樓市將領先于全國樓市降溫,房價也會率先下跌,只是跌幅會受到全國大勢的拉扯。在今年四季度或明年上半年,深圳房價開始前期階段的振蕩式小跌之后,會形成一個示范或者說明暗示效應,尤其是對京滬廣及其他房價強勢的二線城市。但這一效應的強度,屆時還有待觀察,不宜過度悲觀,因為當前我國樓市的區域分化嚴重。