制圖：宋嵩

　　下調二套房個貸首付比例 放寬轉賣二套房營業稅免征期限　　

　　樓市“組合拳” 促市場健康發展(政策解讀)

　　繼3月27日國土部、住建部聯合下發通知優化今年住房及用地供應結構，30日央行[微博]聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例。同日財政部也聯合國[微博]稅總局發文放寬轉賣二套房營業稅免征期限。

　　專家指出，多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。

　　支持居民改善性住房，讓房地產金融市場回歸正常化

　　王凌在北京一家事業單位工作。最近他一直在看房，想把家里的一套商品房“升級”，因為孩子馬上要出生了，得換個大點面積的房子，而且也希望離妻子單位近點。“現在二套房首付比例降低了，壓力小了不少。”

　　“此次政策調整也是落實今年《政府工作報告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要舉措。隨著我國城鎮化快速發展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。自去年以來，我國房地產投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落，雖然去年9月30日已對房貸政策進行了調整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。此次調整個人住房貸款政策，有利于釋放改善性住房需求，也有利于促進房地產市場平穩健康發展。”民生銀行首席研究員溫彬說。

　　此次政策調整更是向正常化回歸。“從國際上來看，個人住房貸款最低首付比例一般在20%—30%左右，且有些發達國家可以通過要求購買抵押按揭保險，來實施相對較低的最低首付款比例。”中國銀行國際金融研究所副所長宗良說，“在政策調整前，我國第一套商業性住房貸款最低首付比30%，在國際上也處于合理水平。而二套房最低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對較高水平，偏于嚴厲，存在一定的下調空間。以前實施過于嚴格的房貸政策是為了抑制房地產過熱，適應當時控制房價上漲的需要，而現在隨著房地產市場進入調整期，區域分化加劇，此前的政策已經不適應形勢發展的需要，對部分家庭改善性購房需求產生了一定抑制，應該及時作出調整，也是讓房地產金融市場回歸正常化。”

　　財政部財政科學研究所副所長白景明認為，此次調整個人購房營業稅政策，有利于活躍房地產交易，促進二手房流轉率的提高，盤活存量房市場，進一步滿足居民的住房需求。

　　“相比于降低購房首付比例，稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負擔，減少交易成本。”白景明介紹說，對滿2年的“次新房”減免營業稅，可以增加二手房市場供給，平抑房價，讓更多的改善性需求得到滿足。同時，對普通住房和非普通住房執行差別化的稅收政策，有利于多層次房地產市場的發育，更好地體現稅收公平。

　　以北京一套市場價300萬元的3年齡普通住房為例，在政策執行前，對外銷售需要繳納營業稅15萬元，根據新的政策，這15萬元稅款將全部免掉，給交易雙方帶來實惠。

　　白景明認為，房地產的產業鏈條長，與鋼鐵、水泥、建筑等行業關聯性強，而住房消費也與裝修、家電等行業發展密切相關，因此，對房產交易采取減免稅措施，促進房地產市場平穩健康發展，對于穩增長關系重大，也是推進城鎮化建設的重要手段。

　　適應市場化、差異化方向，因地施策

　　當前，從整體上看，我國房地產市場已從供不應求向供求相對平衡轉變，進入減速換擋的新階段，區域分化成為房地產市場的新常態。

　　“政策的調整應適應房地產市場的實際情況。去年以來，我國房地產市場出現深度調整，從過去房地產市場的供求關系總體偏緊，進入了現在總體趨于平衡、局部地區過剩的狀態。在這樣的情況下，將房地產調控政策不斷優化、調整，把過去抑制房價過快上漲的從嚴、過嚴的政策取消，讓其逐步回歸到正常狀態，更好地發揮房地產市場自身的規律，是合理的，適應了房地產市場的變化。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹說。

　　值得注意的是，此次房貸政策并非“一刀切”，而是因地施策，特別強調要根據不同城市的不同特點執行差別化住房信貸政策，制定不同的商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平。這也意味著各地將根據自己的實際情況來出臺房貸新政的實施細則。

　　“政策因地實施，確定政策時由地方政府、監管部門和商業銀行共同參與，這樣決策時會綜合考慮各方因素，比如當地的房價水平和風險狀況，決策會相對合理。”宗良說。

　　溫彬指出，對于銀行業金融機構來說，也有更大的市場空間。各家銀行可以根據自身的資產負債狀況和客戶結構情況，確定房貸政策。

　　“從總體上來看，房貸政策的調控更加注重市場化、常態化、長效化。過去房價上行期間，住房信貸政策主要配合房地產宏觀調控，剛性比較強，多是短期應急舉措，且調整方式也多是與行政化措施相結合，這種方式難以適應當前的房地產形勢。此次政策調整是對前期市場化政策調整思路的延續。建議今后住房信貸政策調節采取更加市場化的方式，更多依靠市場自律機制，以更加尊重市場主體的意見，充分發揮市場化的作用，避免市場無序競爭，實現區域性住房信貸政策的長效機制。”宗良說。

　　日前公布的國土部、住建部聯合下發的通知共分九條，被稱之為土地新政“新九條”。國土資源部有關專家指出，合理安排住房及其用地供應規模，是“新九條”促進房地產市場健康發展的核心。一方面，住房用地供應，要保障住房的建設需求；另一方面，住房用地供應，要實施分類管理，去庫存化。

　　通知要求市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應計劃時，應按市場供求情況，合理確定商品住房用地供應規模，并對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

　　對恢復房地產市場信心及成交量有利

　　此次政策調控對房地產市場價格有何影響？秦虹指出，客觀上講，信貸政策放松對恢復房地產市場信心及成交量是有利的。但是，由于現在我國房地產市場分化嚴重，差異很大，即使此次信貸政策放松，對于那些供應量較大、庫存較多的地區的樓市，影響也是有限的。對于那些供求關系偏緊的地區，政策調整有利于房地產銷售的增長。

　　那么此次新政會導致房價回升，甚至形成新的樓市泡沫嗎？秦虹認為，此次新政強調，密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果，有效防范風險，促進當地房地產市場平穩健康發展。房地產銷售經歷了去年一年的負增長，今年一二月銷售仍是負增長，如果將過嚴的政策回歸常態，對銷售還是有利的，對拉動房地產投資是有利的。然而，從全國來看，目前投資性需求已經明顯下降，并且不少市場供應量很大，而投資性需求只有在房價上升期才會進場，因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察。

　　國土部、住建部在通知中強調，各地國土資源主管部門要根據市場實際情況，控制好住宅用地供應的規模、布局和節奏，將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩定、均衡供應住宅用地。要進一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標流拍，避免異常高價地，穩定市場預期。

　　本文刊于3月31日《人民日報》第二版