杜麗娟

　　“金九銀十”給樓市帶來了新的機會。

　　中原地產研究部統計數據顯示：國慶7天長假，北京新建住宅簽約套數為893套，二手房住宅簽約80套。和新房成交量相比，二手房略顯“冷清”。盡管只有不到新房成交量十分之一的數字，但人們對二手房價格未來持續走高的判斷不容置疑。

　　數據顯示，9月份北京二手住宅網簽總量為12854套，環比上月網簽量上漲15.7%，這是“國五條”出臺以來，二手住宅交易量連續第5個月持續上漲。成交價格方面，中國房地產指數系統百城價格指數統計，9月北京二手住宅價格指數同比漲幅達到24.02%，交易均價為29930元/平方米，房價繼續保持穩中有升的勢頭。

　　相較之前“國五條”對房價的嚴厲控制，如今政策實施半年，從新房和二手房雙雙刷新單價的情況看，政策本身的震懾作用似乎失效。

　　二手房后市看好

　　新房供應量減少，需求卻很大，導致供需矛盾增加提升房價。

　　和開發商重拳推盤節奏一樣，樓市的“金九銀十”同樣讓購房者期待。隨著購房旺季的到來，北京樓市將延續復蘇態勢，成交量持續走高。

　　鏈家地產[微博]市場研究部統計，“十一”黃金周期間，北京新建商品住宅（含保障性住房）成交893套，同比2012年上漲了104.35%，二手房成交情況略低。

　　不過，9月份二手房成交情況卻再創新高，數據顯示，二手房網簽總量為12854套，環比上月網簽量上漲15.7%，與2012年同期的網簽量相比上漲2.2%。這是“國五條”出臺以來，北京二手住宅交易量連續第5個月的持續上漲，也創下了近半年來北京二手房交易量新高。

　　從區域來看，城六區二手房網簽量環比上月大幅上漲了23%，成交占比突破六成。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，北京二手房市場仍由首次置業和首次改善的剛性購房需求占主導，而房價持續上漲的預期，進一步催化了部分家庭出手購房的意愿。

　　“一方面四環內的新房供應量減少，需求卻很大，導致供需矛盾增加提升房價，另一方面最近這兩個月北京地區指導價都在上漲，且每次漲幅在10%左右，很多購房者已經意識到這個趨勢，紛紛在11月地區指導價調整以前買房，減少成本支出�！蔽覑畚壹抑脴I經理江波說。

　　按照江波的說法，以西三環為例，其地區指導價已經達到了38800元/平方米，而之前8月份該區域的指導價為35000元/平方米，僅僅一個月的時間，指導價已經上漲了3000元每平方米。

　　值得注意的是，業主掛牌出售一定程度上受到政策的影響。其中，房產稅擇期開征的消息也成為中介機構猛推二手房入市的一個重要砝碼。

　　多家中介機構人員表示，房產稅在2013年開征的消息尚未確定，但是2014年開征的可能性依然存在，相比“國五條”的震懾作用，房產稅對擁有多套房源的業主來說作用或將更強。

　　比照此前上海、重慶的征收標準，最新消息是，未來房產稅試點擴圍很可能“集中批準一批”，稅率定為0.5%~1.0%。

　　鏈家地產置業經理陳浩估計，目前擁有多套房源的業主在所有房源登記中的比例達到3成，一旦房產稅開征，這些房源無疑會成為最先拋售的對象。“相比‘國五條’20%的個稅以及稅費標準，業主可能更在意房產稅的加碼，屆時會有大量房源入市，增加市場供給，但由于這些房源處于相對核心地段，在地區指導價規定下，其價格會出現只漲不跌的情況�！苯�波說。

　　地王效應加碼

　　地王出現后，開發商一系列配套設施，提升了整個區域價值，二手房的區位優勢凸顯。

　　地王效應，一定程度上成為二手房價格居高不下的誘因，“地王”出現在哪里，周邊的樓盤都要笑彎了腰。面粉貴于面包的現象正在上演，在地王效應影響下，二手房市場也出現蝴蝶效應。

　　“以北五環外的單價每平方米在4萬元的某日光盤為例，現在二手房這兩個月的漲價幅度為10%左右，后期隨著新盤大都在遠郊，四環以內二手房數量有限，預計二手房市場還會出現小幅上漲。”江波認為。

　　以北京朝陽區農展館北路8號地塊為例，該地塊被北京融創恒基地產有限公司以21億元，配建27.8萬平方米醫院面積奪得。雖然溢價率僅為16%，但折合樓面單價卻達到了7.31萬元/平方米，刷新了全國單價“地王”的紀錄。

　　分析人士認為，按照7.31萬元/平方米的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本，項目成本高達10萬元/平方米�！岸�如果剔除其中不可銷售的部分，入市的成本價將達到12萬元/平方米以上，這一價格已經全面超過北京在售的所有物業，而銷售價格必然要突破15萬元/平方米�！敝性�地產市場部研究總監張大偉說。

　　據不完全統計，從“國五條”出臺至今，北上廣深一線城市，陸續共誕生了13個“地王”，土地出讓金總額高達750億元。地王項目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤的價格。

　　仍以上述地王為例，《中國經營報》記者了解到，目前農展館商圈的二手房均價在5萬元/平方米左右，較地王出現之前有小微上漲�！暗赝醭鰜硪院�，有些業主是提高了售價，從每平方米4.5萬元提高到了4.8萬元，但是這些戶型面積基本上都在70平方米以內，總體來說，總價基本控制在400萬元以內�！�21世紀不動產相關置業經紀介紹。

　　在他看來，以往的經驗是地王出現后，開發商一系列配套設施，提升了整個區域價值，二手房的區位優勢凸顯，加大了漲價的基本條件。

　　對此，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從其他樓盤定價的角度講，有可能由于地王樓盤的標桿價格，其他樓盤在開發及定價時會跟風提價，或定位做高端樓盤�！耙虼说赝鯓潜P的定價從長遠趨勢來說，會導致板塊內房地產市場價格整體走高�！�

　　政策被指失靈

　　從短期來看，相關部門有可能會采取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲，但想根本解決地價過快上漲的局面，應該建立起土地市場的長效性調控機制。

　　二手房市場的量價齊升似乎并不意外。

　　中國指數研究院[微博]最新的數據顯示，通過對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，2013年8月，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為25245元/平方米，環比上月上漲1.20%， 10個城市全部上漲。

　　同比來看，十大城市主城區二手住宅平均價格上漲18.76%，10個城市同比均上漲。其中北京漲幅最大，達23.91%。

　　政策調控措施對抑制房價上漲的效果并不明顯。

　　根據統計局公布的8月房價指數，指數同比漲幅超過10%的城市已經達到了10個（北京、上海、廣州、深圳、廈門、鄭州、南京、沈陽、福州、長沙）。這10個城市目前來看，完成年內的房價調控目標可以說非常困難。

　　在此背景下，對日漸升溫的重點城市土地市場，政府調控政策是繼續微調放松還是轉向從嚴？當前地王頻出是否會影響土地市場的走勢？

　　張宏偉認為，從短期來看，相關部門有可能會采取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲，但是這只能說是治標不治本的措施，要想根本解決地價過快上漲的局面，應該建立起土地市場的長效性調控機制，穩定土地市場價格持續上漲的預期。

　　2011年，房地產市場開始實施限購、限貸政策，一度導致市場需求被壓抑，房價出現了第一次上漲趨勢，部分地方政府因為樓市調控導致的土地財政收緊，2012年出現部分調控措施放松的現象。

　　2013年三月份出臺了“國五條”，但是從目前市場情況看，“國五條”力度減弱，大部分樓市依然延續之前的市場走勢，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價依然慣性上漲。

　　此外，雖然一些城市也采取了“限房價競地價”“限房價競配建”等政策，但效果不佳。

　　張宏偉認為，從地區推廣的角度來說，“限房價競地價”適合房價上漲比較快的城市的重點地塊進行推廣，比如在一線城市比較容易產生高溢價的地塊，通過“限房價競地價”短期內抑制房價過快上漲；而不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。

　　在他看來，如果單純靠“限房價競地價”等短期措施抑制房價上漲是不可靠的，還必須加大商品住宅市場供應，尤其是中小套型的商品住宅的市場供應才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。

　　而張大偉強調，在不改變購房者預期、“地王”迭出的情況下，剛需會恐慌性入市，改善需求也會透支購買力，可以說用“堵”的短效調控政策效果已經越來越小。

　　“行政調控的作用毋庸置疑，但屢調屢漲導致大家對政策預期的改變，當前市場已經到了必須出臺長效機制的時期�！睆埓髠ト绱吮硎�。