國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松研究員，在2013年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)上，發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。

　　以下是文字實(shí)錄：

　　趙松：

　　首先感謝課題組和藍(lán)皮書的編寫組，在房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛再次緊張起來，公眾陷入迷茫的階段，課題組拿出這書，召開了這次論壇，有助公眾對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)一些理性的思考和判斷。說到今天的主題，聚焦房地產(chǎn)調(diào)控，回想起來這十年之間，房地產(chǎn)調(diào)控一直是我們的一個(gè)焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，圍繞這個(gè)調(diào)控，大家想一想，來自各界的聲音、觀點(diǎn)，這里面有開發(fā)企業(yè)業(yè)界的，有學(xué)院派、有政府派，有調(diào)控派，有市場(chǎng)派，還有海外的學(xué)者，這么多專家在這建言獻(xiàn)策，為我們的政府、管理者提供了一些策略、一些資料，是非常豐富的。其實(shí)現(xiàn)在大家在看，無論是在網(wǎng)上還是在哪，看看這些觀點(diǎn)，如果從研究的角度，追求標(biāo)新立異，追求獨(dú)創(chuàng)。即使這樣，看看現(xiàn)在的調(diào)控結(jié)果怎么樣？目前還是不理想的。

　　為什么是這樣？大家的主意已經(jīng)出得夠多了，為什么還會(huì)這樣？有兩個(gè)方面的原因：一是還沒有達(dá)到足夠的共識(shí)。這個(gè)共識(shí)不僅是搞研究的，還有搞管理的，各個(gè)利益集團(tuán)，各個(gè)管理階層，各個(gè)公眾階層，大家沒有達(dá)成足夠的共識(shí)。二是我們沒有足夠的條件，我們管理領(lǐng)域很多都是這樣，大家都知道怎么做是最好的，方向是什么樣最好的，但是國(guó)家還要有一些配套的制度環(huán)境去支撐，現(xiàn)在某些方面的制度環(huán)境還沒有達(dá)到，所以我們現(xiàn)在整個(gè)的房地產(chǎn)調(diào)控還是受制于一個(gè)大的環(huán)境。近幾年我們的調(diào)控政策雖然說是什么組合拳，說是綜合運(yùn)用了行政手段、法律手段、市場(chǎng)手段，但是我個(gè)人感覺，真正落實(shí)的時(shí)候，力度比較大的，其實(shí)還是更多的在行政管控這個(gè)領(lǐng)域。但是我們說行政管控，雖然短期內(nèi)有一些效果可以立竿見影，但是很難看到近幾年市場(chǎng)上的幾次波動(dòng)，可以看出這種行政政策的邊際效應(yīng)遞減現(xiàn)在越來越明顯。

　　我們今年年初在做房和地的市場(chǎng)分析的時(shí)候，因?yàn)槲覀円恢痹谧鋈珖?guó)土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)。我們當(dāng)時(shí)做這個(gè)分析也要寫一個(gè)類似的報(bào)告的時(shí)候，曾經(jīng)用了調(diào)控效果顯現(xiàn)，后來仔細(xì)一想發(fā)現(xiàn)有問題，我們說的調(diào)控效果顯現(xiàn)是指地的問題，因?yàn)槿ツ晡覀兛磭?guó)土資源部發(fā)布的地價(jià)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)是我們一直在做的事情，全國(guó)105個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)上半年基本比較平穩(wěn)，一季度還出現(xiàn)過整體的微降，也是下半年開始回升，但是回暖的速度比較低。累計(jì)下來，全年同比的地價(jià)增長(zhǎng)率是非常低的，可以說是近十年的歷史低位，僅高于2008年。當(dāng)時(shí)基于這樣一個(gè)數(shù)據(jù)，說調(diào)控起到了明顯效果，但是調(diào)控的對(duì)象是什么？是房?jī)r(jià)還是地價(jià)？現(xiàn)在說的調(diào)控直接是對(duì)房?jī)r(jià)，包括土地，包括經(jīng)濟(jì)等很多領(lǐng)域。反過來看看房?jī)r(jià)的變化，去年下半年快速回暖，我們當(dāng)時(shí)用統(tǒng)計(jì)局規(guī)定的價(jià)格指數(shù)，簡(jiǎn)單用數(shù)據(jù)處理算了一下，一些城市的回暖速度已經(jīng)高于2007、2009年當(dāng)時(shí)比較高的高點(diǎn)，處于快速回暖。

　　在這種情況下，我們?cè)谙胧鞘裁丛�因，同樣兩個(gè)市場(chǎng)，房子和地關(guān)聯(lián)性非常大的兩個(gè)市場(chǎng)，同樣在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，走勢(shì)、動(dòng)態(tài)不太一樣，這正是體現(xiàn)出來了我們強(qiáng)力的行政管控的邊際效益遞減非常明顯。我們知道，強(qiáng)硬的行政手段介入是2010、2011年就開始了，直接你賣也受限制，2011年的效果，整體的增長(zhǎng)率還是比較平穩(wěn)的，在降。2012年上半年一直到4、5月份的時(shí)候，全國(guó)按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)一直是在降多漲少的，這是前期的行政措施，效果顯現(xiàn)。但是地的行政上的手段是相對(duì)晚一點(diǎn)的，雖然也在調(diào)控，但是限價(jià)、限購、限受售是2012年才在推的。比如熱點(diǎn)這塊，時(shí)間一研判可能直接不賣了，有些城市出現(xiàn)競(jìng)價(jià)漲停板的政策，競(jìng)價(jià)不賣了，好地塊也不拿了，就是這些政策在起作用。

　　正是因?yàn)橛羞@樣的措施，地價(jià)信號(hào)限制住了，去年的土地市場(chǎng)上的價(jià)格沒有波動(dòng)得那么明顯。但是我們要長(zhǎng)遠(yuǎn)地往后看一步，從去年年底樓市的快速反彈，實(shí)際就給我們一個(gè)提醒，這種單靠行政措施來推進(jìn)短期內(nèi)雖然能見效，但是長(zhǎng)期內(nèi)的效果實(shí)際是很難說的。我們說樓市上包括現(xiàn)在做的限價(jià)限購政策，實(shí)際上對(duì)于這些需求，不管是剛需還是投機(jī)性、投資性需求，真正在市場(chǎng)上表現(xiàn)出來的就是需求，對(duì)于需求起到的是一種積累的作用，控制住了，但是在積累，并沒有疏導(dǎo)到其他方面。在這種情況下，一旦有些風(fēng)吹草動(dòng)，有一些哪個(gè)方面的政策，不一定是房地產(chǎn)方面政策，可能是其他方面的政策的出現(xiàn)，政策的放松，積累的需求就會(huì)肆機(jī)釋放。我覺得我們現(xiàn)在的市場(chǎng)一定要進(jìn)入，以前是以治標(biāo)為主，治本的措施沒有及時(shí)跟進(jìn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)要進(jìn)入標(biāo)本兼治的時(shí)代。行政管控手段不是不要，指標(biāo)的政策也要，但要是為管理者爭(zhēng)取時(shí)間的。在爭(zhēng)取的時(shí)間之內(nèi)，我們其他的制度、機(jī)制的建設(shè)要及時(shí)跟進(jìn)。其實(shí)這種觀點(diǎn)，我們?cè)诤芏嗟胤揭舱f過。但是現(xiàn)在給公眾的感覺是，一旦說制度機(jī)制，好像就沒法往下走了，因?yàn)樯婕爸贫葯C(jī)制是比較難、比較深入的改革，而涉及制度機(jī)制的問題不是說哪一家牽頭，不是說發(fā)改委、國(guó)土哪一家的事，要涉及很多，一旦涉及很多，往往就變成了沒有明確的時(shí)間點(diǎn)了，這個(gè)事有點(diǎn)不了了之，今年整個(gè)大的形勢(shì)可能不是這樣的。從新一屆政府上來之后，包括公布的機(jī)構(gòu)改革，職能轉(zhuǎn)變的方案在時(shí)間點(diǎn)和實(shí)施方案方面都已經(jīng)公布了，新一屆政府起碼給我們的感覺是，更是一個(gè)行動(dòng)派，在落實(shí)反腐、治理公款吃喝等方面，力度是非常大的。在這種情況下，對(duì)于房地產(chǎn)制度機(jī)制建設(shè)我們現(xiàn)在仍抱以很大的希望。

　　從新國(guó)五條出臺(tái)之后，大家更多關(guān)注的是個(gè)稅20%，我一直關(guān)注的是后面提的，要加快建設(shè)和完善，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。這里提到了，包括金融政策，包括市場(chǎng)的監(jiān)控，市場(chǎng)秩序，包括住宅用地的供應(yīng)等很多方面。我們說這幾方面的制度機(jī)制一旦有了明確的時(shí)間點(diǎn)落實(shí)，對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)將來的健康發(fā)展還是有非常大的作用的。

　　現(xiàn)在已經(jīng)明確的是，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記加房產(chǎn)稅，這兩個(gè)制度機(jī)制層面的建設(shè)，包括公共資源交易平臺(tái)，還有社會(huì)公信制度的建設(shè)，我覺得這幾個(gè)配合起來，它的直接目標(biāo)并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是它對(duì)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生很好的效應(yīng)。