本報記者 劉力圖 廣州報道

　　北上廣深四個一線城市已全面進入“限價”時代。針對期房，四大城市都采取了延遲發放預售許可證、暫停新盤網簽的手段；針對現房，北京等城市也明確要進行價格干預。

　　在“國五條”地方細則中，北京和上海將今年房價控制目標定為“基本穩定”，廣州、深圳房價控制目標則以“低于居民可支配收入實際增幅”為標準。

　　一位廣東省政府官員告訴本報記者，地方政府面臨房價控制目標壓力時，必然使出限價這一招�！芭c限購政策相比，限價能夠更快、更直接地達到調控房價的效果�！�

　　行政手段升級

　　作為“國五條”地方細則最嚴厲的城市，北京繼推出對現房限價政策后，首次提出將對“自住改善型的商品住房”進行限價。

　　北京市住建委主任楊斌日前公開表示，擬針對中等收入家庭，也就是“夾心層”人群，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理這一新概念中。

　　這意味著，政府規定的限價范圍從以往只針對中低收入家庭的保障房，拓展至針對中等收入家庭的自住改善型商品房。

　　楊斌稱，這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。政府將在土地出讓階段，供應“限房價、競地價”地塊，規定房屋的最高銷售價格，保證開發商拿地時已明確今后的售價不能高于政府定價。

　　有媒體報道，根據北京嚴格的限價標準，原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為獲得預售許可的重要條件。

　　實際上，2011年開始，北京就已通過嚴卡預售證，限制開發商提價。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，此前的“限價”大多集中在預售審批環節，資金鏈不緊張、以追求利潤為目的的開發商會以各種辦法拖到轉為現房銷售，以規避價格管制。

　　在廣州，多個樓盤近日受到“限價令”截擊，擬漲價的樓盤獲得預售證的難度加大。按照廣州市政府的要求，對商品住宅的預售申報價格實行指導，不接受國土房管部門指導的，不核發預售許可證；超過申報價格銷售的，不得網上簽訂商品房買賣合同。

　　廣州市國土房管部門相關人士告訴記者，目前廣州依然對單個樓盤項目進行價格控制。但因為房價控制目標壓力較大，不排除會出臺更嚴厲的限價手段，可能會從區域范圍、精裝房、毛坯房等方面進行限價。“主要是中心城區的房價拉高了均價，所以限價也要分情況來執行。”

　　去年年底，廣州國土房管局曾對珠江新城等豪宅集中區域實行限售，控制預售房源和推出節奏，以調控全市房價。官方并沒公開介紹該政策的執行情況，從房企反饋的信息來看，該政策至今仍在執行。

　　此前有消息稱，深圳要求2013年所有新盤，其預售報價必須實現月度環比零增長。從3月11日開始，國土部門已經嚴格限制超越價格紅線的項目備案登記，超出政府限價的項目將不予備案。記者了解到，3月中旬傳出的深圳“限漲令”目前并沒有全面落實。然而，有開發商透露“已得到政府部門的暗示，要謹慎地處理報價”。

　　一家上市房企上海項目負責人表示，要完成房價控制目標，一線城市的政府面臨的壓力很大，而根據以往的經驗，北京出臺限價升級政策后，一線城市可能會適度效仿。

　　房企“鉆空子”

　　在開發商眼中，限價政策雖然能從銷售環節直接入手控制房價，但房企鉆空子的空間也比較大。

　　盡管北京、深圳等城市幾年前就運用過限價手段，但其間，預售報批紅線設置并沒有明確標準，而且各地不同時期的“預售紅線”管控也“時松時緊”，不少項目的上報價格需要靠猜測或打點關系來側面推算。值得關注的是，這類政策不會貿然取消，但嚴厲的強制執行的期限也不會過長。

　　一位深圳在售樓盤的營銷部負責人透露，限價更多的只是玩“數字游戲”，“遲早要賣的，問題是怎么賣，才不會一下沖破房價控制目標的紅線。對于資金寬裕的房企而言，肯定不會選擇降價這一步，會考慮怎樣在政策和實際操作中周旋。”

　　他表示，在“限漲令”或更嚴厲的限價措施來臨之前，房企已經開始調整定價方案�！斑x擇性地降價，剛需性住房可以通過改為毛坯房等條件降低售價�！�

　　廣州某豪宅銷售部負責人表示，限價手段規定得更細，對房企個別項目、盤源的定價策略會有一定影響，然而，對項目整體銷售計劃不會有太大的影響。她以去年的豪宅銷售為例，“在價格監管之下，高端樓盤的預售證不會一下子全部都拿到，都是分批拿，但其間，這些房源我們已經都售出，跟核心的客戶簽訂了協議，網簽也會稍遲才體現�！�

　　近日，廣州增城多個樓盤通過“裝修合同”來突破限價紅線。簽約售價屬于帶裝修價格，在簽合同的時候，購房者需要與開發商簽訂兩個合同，一份是房屋買賣合同，一份是裝修合同。“兩套合同”的做法逃過了政策的監管。

　　業內人士趙卓文指出，開發商可以采取“部分囤房”逃避限價監管，即先賣一些便宜的戶型，而對于單價較高的戶型進行“囤貨”的方式�！斑@種方式一方面可以回籠部分資金，另一方面可以作為融資的抵押物，不會帶來太多資金壓力�！�