黃樹輝 張靜 胥會云

　　一味及時的“退燒藥”，但又如何減少副作用？

　　3月1日公布的新“國五條”細則明確了轉讓二手房征收20%個稅等刺激市場神經的條款。多位學者和機構人士在接受《第一財經日報》記者采訪時給出了上述評價。

　　全國兩會開幕，樓市這個歷久彌新的話題再度應景升溫。一些政協委員在肯定中央調控樓市決心的同時表示，20%個稅征收的效果還要拭目以待，未來地方細則是一大決定因素。亦有全國人大代表稱，房價問題并非個稅能解決，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

　　短時可預期的局面是：業主持房待售，買家將持幣觀望。因此有市場機構分析，在二手房市場即將陷入冰點之時，新房市場恐受拖累。這一觀點與此前一些業內人士判斷的“新房價格或被推高”形成分化。

　　法理依據

　　國務院辦公廳近日發出通知，要求繼續做好房地產市場調控工作，其中要求，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　這一條款并非新政也無法理爭議。1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》就規定，“財產轉讓所得”應按20%的稅率繳納個人所得稅，這里所說的財產就包括房產。

　　而按照之前的政策口徑，20%的應稅額是差價收入。國家稅務總局曾明確，需要納稅的是出售房產的收入扣除房產原值和有關稅費后(包括賣房過程中繳納的稅金和裝修費等)的凈收入。2006年8月1日開始執行的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》已經重申了上述政策，但當時亦明確，對個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。

　　房屋原值難以確認怎么辦？2009年國稅總局明確，轉讓普通住房以收入的1%核定應納個稅額，非普通住房為2%。這一針對總價核定征收的方式為各地留有自主裁量的余地，也為市場普遍采用。

　　對于此次調控重申征收賣房個稅的政策，多位從事一線房地產業務的業內人士在接受本報記者采訪時均表示出對市場的看空。

　　比如深圳，自去年11月以來，當地二手房市場掛牌均價已經出現連續12周上漲，但這種勢頭如今可能會戛然而止。本報記者在中原地產和世華地產的多個門店發現，由于擔憂稅費轉嫁導致成本提高，客戶訪問量出現增加。

　　但由于地方貫徹樓市調控新政的細則仍未出臺，目前深圳二手房市場的掛牌業主和購房者多數處于觀望狀態。

　　中原地產華南區總裁李耀智告訴本報記者，如果真按照轉讓所得差價的20%計征個稅，將會對二手房成交量帶來“沉重打擊”。

　　中聯地產二手房研究院總經理肖小平也向本報表示，新政無疑會對近幾個月出現的樓市反彈苗頭進行遏制。根據中國指數研究院[微博]的統計，2月份深圳二手房樣本均價19905元，同比漲幅16.17%。北京、上海和廣州的兩項指標分別為36130元、21.1%，33377元、14.4%，19905元、16.23%。

　　一二手房“捆綁”預期

　　美聯物業全國研究中心預計，新政加之交易環節的稅率上提，業主將持房待售，買家將持幣觀望，二手市場短期成交量將陷入冰點。

　　由于交易稅費增加而引發市場急轉直下，在深圳已有先例。2011年7月，深圳開始實施的按照評估價格征稅使二手房成交一度暴跌。其他實施存量房按照評估價格征稅的南昌、大慶、長沙、成都、蕪湖、廈門等城市，亦無一例外地出現成交量隨之大跌的局面。

　　相比住房交易合同價，按照評估價格征稅可以避免“陰陽合同”對真實價格的隱瞞，同時也會增加二手房的稅費成本。

　　經濟學家華生即表示，新“國五條”是正確方向的第一步，邏輯上的第一步是廢“陰陽合同”。

　　李耀智分析，如果按照轉讓所得收益的20%計征個稅，其帶來的交易成本增加幅度將更加明顯，尤其是原購入價格較低的房屋。

　　市場的另一個擔憂是，20%的個稅會轉嫁到房價之中，從而引發新一輪房價上漲。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]表示，轉嫁與否，取決于市場的強弱，弱市中，不易轉嫁。交易環節的稅，一般會傳遞到售價上，實質上由交易雙方共擔。

　　部分購房者是否會被迫回歸一手房市場，并引發新房價格再次快速上漲？業內不無這樣的預期。

　　不過，深圳一家大型上市房企高管向本報表示，房價在根本上是由市場供求關系決定的，影響房價的長期因素仍是市場供需。

　　該高管直言，無論是二手房，還是一手房，通常都是一榮俱榮，一損俱損。

　　此前深圳存量房按照評估價格征稅政策實施后，一、二手房市場均陷入僵局。深圳二手房成交量在2011年第四季度跌至2008年以后的低谷；一手房成交在當年11月份亦創年度最低。

　　美聯物業全國研究中心稱，根據過往稅收方面的政策經驗，征收10%以上的高額稅率即刻會導致市場成交量減少一半。在此次政策落實的頭3個月內，一二手市場合計的交易量至少要跌50%。

　　其預期，如果買賣雙方觀望和僵持時間超過半年，房價則開始下行。其間，開發商為了搶客，將先于二手市場降價，一手房價下降幅度和速度將大于和快于二手房價。

　　美聯物業全國研究中心預計，房價最快將在2013年5月開始下行。

　　調控之辨

　　北京大學財經法研究中心主任劉劍文則在接受本報記者采訪時說，要堅持稅收法定主義，“稅收調控經濟是次要功能，主要功能仍是組織收入，再分配。”

　　全國政協委員、上海社會科學院部門經濟研究所城市與房地產研究中心主任張泓銘對本報記者表示，房地產調控的方向越來越準確，但瞄準得還可以再精確一點。

　　張泓銘稱，20%個稅征收這項原意是為了抑制投機性購房的稅收政策，需要避免誤傷百姓的改善型需求。

　　他分析，從需求角度進行調控沒有問題，但需要精準分析三類需求，采取不同措施，比如，對于自住需求，就應該從支持變為鼓勵，鼓勵的舉措可以是第一套房契稅全免，第二套房契稅減半，還可以進一步提供貸款貼息等。

　　對于“無住需求”，也就是投機性購買，他認為，目前采取的政策是限購，而從長遠角度來看，要改成經濟性手段，也就是懲罰性的稅收。

　　對于“十年九調控，房價越調越高”的說法，張泓銘稱，這句話值得商榷，如果沒有調控，房價還要高得多。

　　值得關注的是，對于此次稅收政策的重申，新華社援引稅收專家的話稱，若個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，應不在此規定之列。