財經(jīng)趣談

　　房屋租售比：失真的指標

　　文/丁偉儼

　　“租售比”，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值或每個月的月租與房屋總價的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:300—1:200。即在正常市場情況下，買一套房要出租200--300個月即能收回全部投資，那么這個房子的投資就是劃算的。

　　前些天，上海工作的一個朋友房子到期，考慮到要離公司近一些，所以重新去中介找房子。問下來一圈，竟然比他2009年在這個地段租的時候貴了25%！原來每月2500元一套的一居室公寓，現(xiàn)在3200元都難找得到了。朋友不禁唏噓，問及原因，中介的說法是“現(xiàn)在的房價這么高，房租算低的。這個50多平米一居室若買下來需要170萬，租房子每個月才3200，其實房東付的房貸都不止這些錢啊，房租和房價比起來，房租還是蠻便宜的。而且房東還包物業(yè)費，很不錯了。”中介自然是為了做成生意這樣說，而身為租房者，朋友左思右想無法狠下心來自己每個月付三千多的房租，正在考慮是不是要咬牙在市區(qū)邊緣買一套小居室，苦惱的他來問我的意見。

　　上海地區(qū)的房租確實一直在漲，看下表即知。關于結(jié)論，我們且后面再說，先談談這個中介說到的一個數(shù)據(jù)“房租房價比”，我們更經(jīng)常聽到的也叫“租售比”。這位中介說的房租上漲的原因是房價在漲，房租卻沒有上漲，所以房租未來必然是上漲的，真的是這樣嗎？

上海地區(qū)房價價格變動情況

　　數(shù)據(jù)來源：新浪樂居

　　“租售比”，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值或每個月的月租與房屋總價的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:300—1:200。即在正常市場情況下，買一套房要出租200--300個月即能收回全部投資，那么這個房子的投資就是劃算的。如果租售比小于1:300，說明房價已經(jīng)明顯高于內(nèi)在價值，房價已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，比值越小說明泡沫成分越大，此時的房產(chǎn)投資回報率已經(jīng)非常低，甚至不及銀行定期存款，這時買房是不合算的；如果租售比大于1:200，也就是說買一套房出租在不到200個月的時間里就能全部收回，說明房價已經(jīng)被低估了，這時買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報，日后房價也有上升的空間。故國際上把1:300的租售比數(shù)值，設置為房地產(chǎn)泡沫的“國際警戒線”。

　　在發(fā)達國家，保持穩(wěn)定的租售比是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的保證，在德國漢堡，交通方便、生活設施齊全的110平方米公寓，月租金約為1200歐元，每平方米月租金大約為10.9歐元。 而同一地區(qū)公寓的每平方米售價在3050歐元左右。這樣算來，漢堡的租售比大約為1:280。德國的租房和售房市場一直穩(wěn)定，經(jīng)濟危機都對它們沒有造成很大影響，合理的租售比功不可沒；加拿大地廣人稀，以一棟獨門獨院400平方米左右的House為例，價格大概在40萬加元左右，而月租金在1800—2000加元，租售比在 1:200 左右；在日本東京，市中心一套60平方米左右的房子售價大概在1500萬日元，月租金大概為10萬日元左右，租售比在1:150

　　左右，看來日本買房比租房合算，不僅投資潛力大，每月房貸還款也與同類型房子的租金差不多。

　　幾年前有人照方抓藥，按照這一理論對中國樓市運行狀況進行了衡量，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心在2007年的時候發(fā)布 《2006房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》中顯示，2006年我國部分大城市二手房的租售比已超過國際警戒線，以北京為例，2006年從年初的1:249漲到年末的1:318，已經(jīng)超過一般租售比1:300的國際警戒線，故當時很多專家的結(jié)論是——“北京、上海、廣州等很多城市的租售比已低于國際1:300 的標準”，于是便斷定中國的房地產(chǎn)房價虛高傾向明顯，存在嚴重泡沫，已經(jīng)沒有投資價值。

　　現(xiàn)實往往與愿望相背離，理論也常常與實際相脫節(jié)，5年的時間過去了，1:300 的國際警戒指標并沒有嚇倒中國勇敢的購房大軍，房價也不斷過關斬將連創(chuàng)新高，按“租售比”計算出來的北京、上海、廣州等城市到目前有的已經(jīng)達到1:500——1:600，(以我的朋友要租的房子來算，170萬的房子出租每月3200元，租售比1:531。在一些三線城市，平均房價也達到了4000元的水平，但是一套100平方米的三居室租金每月僅 500元，租售比竟然只有 1:800)。若不是政府緊急發(fā)布“國十條”等系列措施實施攔截，還不知道會一路飆到哪里�？磥碇袊�的房地產(chǎn)投資并沒有遵循“國際慣例”，更加與這一國際指標“脫軌”，其原因是什么呢？

　　首先，國內(nèi)外在租售比指標的核算方法上有很大差別。從表面上看，租售比都是把每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價相比，但是，雖然都是租金，國外和中國在內(nèi)容方面非常不同。最近很多專家在討論房產(chǎn)稅，在外國房產(chǎn)稅確實很高，稅率一般在1%左右。假如投資100萬元買了100平米的房子，房主每年還要交1萬左右的稅。所以，租客除向房主交房租外，還要替房主交稅。不僅有房產(chǎn)稅，很多國家規(guī)定出租房租屬經(jīng)營性業(yè)務，還要繳納營業(yè)稅、所得稅等，當然這些稅收最后都要算進房租里。而中國不但沒有房產(chǎn)稅，個人出租房屋也不需繳納營業(yè)稅，更鮮見有主動交納所得稅的房主。

　　其次，國內(nèi)外租售比指針所衡量的對象也大不一樣。國外的房地產(chǎn)，是“既買房也買地”，因為土地是私有的，幾十年或幾百年之后，房子老舊得不能住人，還可以把土地賣出去，到那時還可能因土地升值賣個好價錢；而中國的房地產(chǎn)是“買房租地”，土地是國家的，70年租期。因此，在外國投資房地產(chǎn)可能會越老越值錢，而中國的房子可能越老越?jīng)]人要。然后，我們還要關注一下人們購房的目的。在國外，購房人無外乎三種目的：一是消費，即購房自己�。欢�是投資，即買房之后出租，靠租金收回投資并獲得利潤；三是投機，即炒樓，像炒股一樣買入等待好時機賣出賺差價。和國外相比，國內(nèi)很少聽說過某人購房是為了出租并靠收取租金盈利。所以租售比這一概念，對于國人的購房影響就非常之小了。

　　而且，目前在國內(nèi)，也有很多不為市場的因素影響著租售比這一指標，尤其是關于房地產(chǎn)消費者的宏觀貸款政策。例如國內(nèi)出臺的房貸新政中大幅下調(diào)了自住型住房的首付比例和還款利率，而對于非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規(guī)定了嚴格的上限。二手房政策更是沒有任何松綁跡象。這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第4套房。加上投資房的還款利率提高，這樣投資者的風險飆升，限制了投資人的投資需求。顯然，這個貸款政策是直接制約“租售比”比值的重要條件。其次，還有國內(nèi)的房地產(chǎn)預售制度，作為一項房地產(chǎn)開發(fā)初期的特殊的鼓勵政策，在市場已經(jīng)高度發(fā)展的現(xiàn)在仍被沿用。加之價格在炒作中的飆升，開發(fā)商有大量的閑置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲后的增值，這和實行的預售制度有極大關系。在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值的真實性難以控制�，F(xiàn)在的很多一級城市還有大量的空房閑置沒有出租，由于沒有不動產(chǎn)稅的擠壓，這些空置房不進入租房市場。若有天不動產(chǎn)稅出臺，90%的空置房都將進入租房市場，這樣也會導致租金下降，“租售比”也會有很大變動。

　　既然“租售比”無法成為我們參考的主要指標，那么我們要怎么知道買房子合不合算呢？專業(yè)人士的做法是計算資本利得，而我們老百姓比較簡單的算法是拿來和當下的利率或投資收益相比。房屋和任何耐用品一樣，利息率越低，其長遠價值就越高；利息率越高，其長遠價值就越低。我們看一下今天的情況。按照央行現(xiàn)在規(guī)定的一年期短期貸款利率6.15%算，100萬元人民幣一年能收回6.15萬元人民幣的貸出利息。而在那位朋友看中的地段1:500的房屋租售比下，一套售價100萬元人民幣的房屋，一個月租金為2000元，一年僅能收回2.4萬元。就是說，在年利率6.15%的情況下，如果光從利率的角度看的話，買房一年就虧掉3.75萬元人民幣。你會認為這是利息算得太高的結(jié)果嗎？實際上按照央行的貸款利率計算已經(jīng)是很保守了。溫州的民間借貸利率在10%左右、信用卡日息萬分之五，相當于年息18%。目前長期投資的基本報酬率在8%--12%，就連一般國有銀行的一年期理財產(chǎn)品的收益也都在5%以上，而股份制商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品收益更是可以達到9%甚至更高。

　　朋友在市區(qū)邊緣看到的房子，同樣50平米售價為1,550,000，首付465,000元，貸款總額1,085,000，按照目前的20年期貸款利率6.55%來計算，他每月需要還款8,077元，遠超過在市區(qū)租50平米的3,200元。所以我給朋友的建議是，如果手上錢很寬裕足以付首付，還會有盈余用于日常生活和個人投資，且貸款可以很輕松的付掉，那么買房當然是需要做的事。但是如果自己的儲蓄一旦買房就歸零，房貸占據(jù)了自己收入的40%甚至更高，那么我的建議是暫時不要買房，租房可以讓生活更加舒適，且用儲蓄進行合理的配置和投資，一邊舒適生活一邊累積資本，也是好的投資心態(tài)和方式。

　　當然，如果你的丈母娘拿房子來要挾，這事就另當別論吧！

　　參考數(shù)據(jù)：

　　未知作者：《關于租售比的若干問題》

　　未知作者，《從租售比看房地產(chǎn)的發(fā)展》