□本報記者 高改芳 周文天 張昊

　　“限購松綁第一城”

　　隨著佛山市放寬限購政策的《通知》借網絡迅速傳播，佛山市一時間在網上獲得了“限購松綁第一城”的稱號。

　　佛山“松綁令”的主要內容為，已擁有兩套房產的戶籍家庭可增購一套每平米7500元以下的住房，5年以上二手房不再納入限購范圍。

　　“一旦執行將是對原有‘限購令’方向的挑戰和實質的突破。”中原地產研究中心認為。

　　世聯地產(微博)佛山公司總經理葛樸指出，“松綁令”每平方米7500元的房價限制可以對佛山樓市產生重大影響，目前佛山定價在每平米7500元和8500元之間的樓盤接近四成，若“松綁令”成行，不排除每平方米8000元的樓盤將降價到7500元，將有效刺激成交。

　　“松綁令”不僅可以對新房市場產生有效刺激，對于二手房市場也可以帶來促進作用。佛山市房地產協會市場研究主任駱克儀表示，目前二手房成交占到整個佛山樓市成交的20%，將5年以上二手房排除出限購范圍，不僅可以加大二手房的流通，還會吸引擁有三套房的家庭將手中房產賣掉，進而新房市場也將得到刺激。

　　對于佛山市“松綁限購”的初衷，人們首先想到的就是增加土地財政收入。

　　今年3月出臺的“限購令”對佛山樓市的影響十分明顯。來自世聯地產的數據顯示，今年1月佛山一手房成交13157套。開始執行“限購令”的4月一手房成交猛降到2709套。之后的幾個月，僅9月成交超過了4000套。

　　事實上，即便是經濟發達的佛山，對于土地財政的依賴仍十分強烈。世聯地產提供的數據顯示，佛山市2010年的土地出讓金380.43億元。另據公開資料，佛山2010年財政收入1039.96億元，其中預算外收入734億元。而今年前三季度佛山市土地出讓金僅為182.52億元。

　　暨南大學(微博)經濟學院副教授余英對中國證券報(微博)記者表示，佛山的土地出讓金占到了整個財政收入的三成多，這一水平與國內一線城市的水平相當。而在一些經濟欠發達城市，土地出讓金可以占到整個財政收入的50%以上。佛山尚且如此，其他城市進行限購的意愿可想而知。

　　而且，土地出讓金并不是土地財政收入的全部，與房地產交易相關的稅費也是一筆可觀的收入。余英曾經研究佛山稅收結構。她發現，佛山市的地方稅收嚴重依賴房地產行業，并且在與地產相關的地稅收入中，幾家規模房企貢獻的份額超過了96%。

　　“這種財政收入結構的風險很高。一但房地產行業出現波動，整個佛山經濟就有可能受到明顯影響。”余英說。

　　佛山住建局的工作人員12日對中國證券報記者表示，是否出臺新的限購措施還需要進行進一步的調研，目前還沒有時間表。

　　“佛山樓市限購措施松綁了？”10月11日上午，佛山市住房和城鄉建設管理局(簡稱“佛山住建局”)網站發布《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》。《通知》稱，10月12日起，符合條件的部分人群、部分住房的限購條件將有所放寬。然而，當晚佛山住建局網站又掛出《關于暫緩執行〈關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知〉的通知》。佛山住建局工作人員12日對中國證券報記者表示，是否執行放寬限購措施還需要進一步調研，目前還沒有時間表。

　　業內人士認為，這個“朝發夕停”的《通知》背后是地方政府對土地財政的嚴重依賴，反映了在樓市政策執行問題上的博弈。限購政策已經影響到土地市場，融資難問題進一步助推土地市場降溫。而土地市場的降溫已有傳導到住宅市場的跡象，房價未來仍有下行空間。

　　土地出讓收入銳減

　　土地出讓金銳減的不只是佛山市。

　　研究機構的數據顯示，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供應量同比降幅達23%，成交量降幅達25%。其中，天津、武漢和杭州的供應量跌幅高達51%、41%和38%。

　　國土部公布的數據顯示，今年前7個月，全國土地流標數量達到353塊，比去年同期增長242%，其中僅7月份土地流標數達到61塊，相當于1-2月流標數的總和。其中住宅類土地流標數量163塊，占比達到46%。

　　6月以來，包括南京、沈陽、南昌等多個重點城市都遭遇了土地流拍，浙江上半年流拍的地塊更是高達121宗，全國土地出讓金收入都不容樂觀。

　　業內人士分析，今年6月以后，不少城市就開始密集推地，但部分開發商不敢大規模買地。其中原因，一方面是由于一些公司去年已經大量新購土地，目前主要是把手中現有的土地盤活；另一方面，在調控政策以及信貸政策趨緊的情況下，打算保存足夠的現金以備“過冬”之用。

　　除此之外，保障房用地的增多也使土地出讓收入進一步下滑。

　　“上海各區縣目前正在統計今年以來的土地出讓情況，要保證達到年初制定的保障房性質住宅用地占供地總量70%的目標。土地收入因此會少一塊。”上海某土地部門人士告訴中國證券報記者。

　　該人士介紹，以上海為例，今年的土地儲備庫存沒比往年減少。但一大部分土地儲備庫存被拿去做保障房項目了，所以能夠拿出來在普通市場上出售的土地看起來明顯減少。

　　而歷年來地方財政在土地出讓上“抽血”的力度非常之大，即所謂土地財政。地方財政收入有相當大一部分來自于賣地收入。僅以上海為例，地方財政對土地儲備的支持就是最初的“開辦費”，即啟動資金，然后就是每年從儲備土地的出讓收入中抽走部分增值收益。

　　“今年賣地效果不好，所以各地財政都覺得吃緊。”該人士解釋。

　　市場人士認為，不管是土地流拍，還是地價下跌，都將對地方政府的財政收入造成沖擊。如果土地市場延續目前的走勢，地方政府主動上門推銷土地的情況恐將愈演愈烈。在政策的疊加效應下，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。而地價與房價緊密相連，土地市場的低迷，或預示房價將進一步調整。

　　房價仍有下行空間

　　上海某土地部門人士承認，如果財政實在困難，政府就必須以量補價，低價拋售一些土地以解地方財政資金需求的燃眉之急。

　　但這是個兩難選擇：一方面，土地儲備的資金來源急劇減少。土地市場的投機和股票市場一樣，追漲殺跌。開發企業習慣了歷年來的高銷售速度、高利潤，一時還沒能適應限購限貸政策忽然帶來的銷售速度減慢、利潤率降低，所以上半年出手買地的人少了、地價也走低了，多個城市還出現了土地拍賣冷場的情況。有業內人士認為，實際上，從6月開始，全國范圍內土地流拍流標數量有所增加，土地市場的拐點已經出現。

　　另一方面，降價也不是無限度的：拆遷成本不斷增高，意味著土地儲備成本居高不下，所以地價降低的空間有限。除了保障房用地這種特例，作為賣方的地方政府沒必要以低于成本的價格出售土地給開發企業。降價出售土地并非地方政府的首選。

　　今年8月，馬鞍山市出臺政策，規定滿足購買自住性住房條件者，市財政將給予其所納契稅100%的補助。9月，馬鞍山的樓市成交量出現了大幅上漲，住宅成交59套，較8月環比上漲31.7%。

　　“佛山和馬鞍山市的做法代表了部分地方政府的想法。”長三角某城市的政府部門人士坦言。該人士認為，一些地方政府希望規避甚至弱化房地產限購政策的深層次原因是，這些地方政府財政較為吃緊，否則不會想出臺“松綁”的政策。

　　除了地方政府收入的大頭——土地出讓收入銳減外，由于監管部門對地方政府融資平臺的清理、稅收短期難以大幅增加等因素，今年以來很多地方政府的財政都比較吃緊。“地方政府收入銳減，但還要完成擴大醫保覆蓋范圍、改善公共交通等保障民生的職責，這些都需要財政支持。”該人士解釋。

　　業內人士向中國證券報記者表示，從佛山市當天即取消“松綁令”的情況看，國家調控房價的決心仍然非常堅定。土地市場已經出現的量價齊跌一定會傳導到住宅市場。由此看來，房價未來仍有調整下行的空間。