本報記者 董偉     

   “在中央政府釋放出將繼續打擊房地產投機信號的背景下，我們預期近期樓市銷售不振的局面將會在第四季度持續，很多城市房價將會下降10%~20%。”渣打銀行大中華區研究主管王志浩稱。

　　王志浩剛剛領銜完成了“渣打銀行第三次中國房地產開發企業調研”。此項調查在石家莊、成都、中山等6座二三線城市進行。參與調研的30家房地產開發企業為這些城市的中小規模開發商。他們有意避開了全國性大規模房地產開發企業。

　　“中國房地產市場正經歷下行風險，但仍未崩潰，情況還不算太糟。這是我們在此次中國內地房地產開發企業調研之后得出的一個主要結論。”王志浩表示。

　　庫存問題集中在二線城市

　　2010年11月，當渣打詢問開發商是否推遲銷售計劃時，幾乎所有開發商都回答無此打算。然而如今，僅僅時隔幾個月，就有10家開發商表示銷售計劃確實延后了。

　　王志浩認為，有些因素讓開發商不能放慢建設步伐。這些因素包括現金流的需求、對外展示收入和利潤增長的需要等等。大多數開發商的想法似乎都是拿地、開發和銷售，將資金“鎖定”在土地上只是少數開發商的做法。

　　詢問過去3個月的銷量時，13家開發商稱，業界同行的銷售狀況一直不佳，12家表示還可以，只有7家表示業績很好。

　　限購政策正在發揮威力。19家開發商稱，此政策極大地打擊了其銷售業績，8家開發商稱盡管受到一些影響，但銷售仍然強勁，只有3家開發商認為限購令沒有造成任何影響。

　　供給不減，銷售不暢，庫存問題趨于嚴重。在接受調查的30家開發商中，18家認為本地區開發商的未售住宅超出了今年年初的預期。三分之二的受訪者預計，今年的銷量將低于去年。房地產商們預測銷量將比2010年平均下降20%。

　　渣打研究團隊通過土地出讓收入預測，截至今年末35個主要城市新房庫存大約為3700萬平方米，相當于7個月的銷量。事實上，全國范圍內，庫存在2010年三季度末轉為正值，并從那時起開始增加。當前庫存水平已大約相當于3個月的銷量，大致與2008、2009年房地產市場陷入低谷時持平。

　　各地庫存程度有所差異。庫存問題集中在二線城市。

　　庫存上行，新房價格將下行

　　庫存上升應促使開發商降低銷售價格。目前購房給現金返還、免費車位及家具購物券等優惠手段已經較為普遍。據報道，部分開發商已開始降價銷售，降價幅度大約在5%，不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤(否則降價會招致已購買該項目前期樓盤業主的不滿)。

　　在渣打的調研中，只有7家開發商表示，在過去6個月中，其所在城市的新建住房價格下降了。10家表示價格持平，13家稱價格上漲了1%~10%。

　　在二手房市場上，有半數受訪的開發商稱，他們所在城市的房價沒有發生變化，8家表示價格上漲了1%~10%，而只有4家說價格出現了適度下降。

　　“大部分受訪者認為，在過去的一個月，新房的價格較為穩定。多數受訪者還認為，價格將在下個月趨于穩定，而少數人判斷未來價格將上行或下行。”王志浩稱。

　　在30家受訪者中有14家認為，高端住宅價格的上漲速度快于普通住房。

　　“情況表明，特別是在庫存上行的背景下，未來幾個月新房市場的價格將向下調整。價格與地域相關。由于一線城市幾乎沒有新增供應量，所以我們認為價格不會大幅跳水。但在許多二三線城市，供需失衡狀況可能會加大。”王志浩稱。

　　開發商的錢袋子有些緊

　　幾乎所有受訪者都表示，在過去3個月里，獲得銀行信貸用于房地產建設的難度增加了。

　　開發商已經在尋求其他融資來源，如信托產品等。據中國信托協會報告，2010年與房地產相關的信托產品的發行總額為2860億元人民幣，相當于銀行對開發商新增貸款的14.2%。據用益信托工作室(Use Trust)估計，截至2011年5月，已發行的信托產品總額已攀升至3260億元人民幣。

　　在受訪者中，有17家稱，他們知道其他開發商曾從信托投資公司借款，14家聽說過類似情況。開發商當前正面臨著更高的融資成本。據開發商介紹，銀行對房地產開發貸款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融資機構的利率在10%到30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。

　　關于開發商的現金狀況，在30家開發商中，有22家感到緊張或擔憂。只有兩個受訪者表示，總體來說開發商現金充足，資金狀況良好。然而目前，這些擔憂已經受到遏制。只有20%的受訪者認為，如果銷售不能回暖，開發商將在未來3個月內面臨重大困難。

　　本報北京8月8日電