中國農(nóng)業(yè)銀行

　　大客戶部高級專員 何志成

　　當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)高通脹、高庫存、經(jīng)濟(jì)減速并存，貨幣政策繼續(xù)緊縮的余地已越來越小了，若高庫存遇到高利率，緊縮遇到企業(yè)周轉(zhuǎn)困境，處理不好，不僅企業(yè)受不了，經(jīng)濟(jì)很可能失控。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨價(jià)格下降的拐點(diǎn)。因此，在經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，抗通脹已經(jīng)到了貨幣政策慎用的階段，打壓房價(jià)的舉措也要“柔一點(diǎn)”。

　　房地產(chǎn)市場變臉的信號最敏感最典型的是二手房房價(jià)。北京市最經(jīng)典的地段方莊和亞運(yùn)村小區(qū)的二手房價(jià)格，在5月第一周的成交量大幅度下降的同時(shí)，報(bào)價(jià)也下跌了5%—10%。降價(jià)還沒有刺激起銷售量，說明還要跌。這兩個(gè)地區(qū)的房價(jià)數(shù)據(jù)相比所有的房地產(chǎn)報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)都更有說服力和代表性。現(xiàn)實(shí)告訴我們：一線城市房價(jià)已經(jīng)面臨下跌的拐點(diǎn)。

　　打壓房價(jià)目前只差“最后一根稻草”了，壓下去，還是觀望？我主張觀望，但更多的人強(qiáng)調(diào)，時(shí)機(jī)難得，為什么不壓呢？在經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，調(diào)控效果需要一段觀察期。

　　打壓房價(jià)泡沫是否需要雷霆手段，是否需要來一次房價(jià)暴跌？我認(rèn)為，應(yīng)該按照市場規(guī)律順勢操作，將房價(jià)上漲的動(dòng)力一點(diǎn)點(diǎn)撤除，宏觀經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該創(chuàng)造讓房價(jià)微跌、慢慢跌的大環(huán)境。比如英國4年房價(jià)平均下跌40%，雖然整體經(jīng)濟(jì)一直被壓抑，但沒有出現(xiàn)硬著陸。只有避免硬著陸，避免房價(jià)暴跌引發(fā)的滯脹，才能使整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。

　　從感情出發(fā)，我希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴跌。但我深知一點(diǎn)，房價(jià)暴跌的結(jié)果不一定買得起好房子的人越來越多了，而意味著高庫存將立即演化為“去庫存”、“拋庫存”，房價(jià)拐點(diǎn)很可能迅速演化為經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)。

　　在最近的人口統(tǒng)計(jì)中披露了一個(gè)數(shù)據(jù)：我國2010年的城鎮(zhèn)住房自有率已經(jīng)高達(dá)80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全球平均水平，甚至高過很多發(fā)達(dá)國家。我國目前城鎮(zhèn)人口是6.66億人，大約有1億多人是無房戶，而這些無房戶中或者是剛剛參加工作不久，或者屬于絕對的低收入人群。我不是有意想站在這些人的對立面，但我必須以經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心說話：如同必須保持一定的失業(yè)率一樣，一個(gè)正常的國家必然有一定數(shù)量的無房戶，否則誰還會(huì)為改善生活而努力工作。即使房價(jià)暴跌50%，還會(huì)有這么多無房戶。

　　近期房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表明，中國住宅最大的需求已經(jīng)不是投資性需求，更不是投機(jī)需求，而是改善性需求和剛性需求。改善性需求和剛性需求是未來經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿ΑＤ壳暗南拶徚詈拖拶J令某種程度上抑制了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長所最需要的人的創(chuàng)造力。

　　3000萬平方米的保障房大約可以保障近1億的低收入者有住房。而現(xiàn)在各地的限購令和房產(chǎn)稅全面征收預(yù)期限制著改善性需求。我們在基本消滅了“無房戶”的同時(shí)，也消滅了大量存在的改善性需求。那么，目前這么多的在建住宅和已完工住宅如何變現(xiàn)呢？