編者按/春節的祥和未能放松房地產市場始終緊繃著的弦。1月26日調控政策再次重拳出擊，“新國八條”應聲而落，房地產市場迎來了新一輪調控政策。本報記者采訪的業界人士認為，“新國八條”延續過去兩輪房價調控的思路，但是第一次要求地方政府制定控制房價的目標。作為地方政府調控房地產市場的另一個重要任務——保障房建設，從“國十條”、“國五條”到本次的“新國八條”，始終是政策關注的焦點。但無論政策支持力度有多大，由于過去欠債太多，保障房建設有它自身的周期性，從立項到建成分配都不是短期內可以實現的，讓保障房成了難救近火的遠水。本報連續報道了對深圳、重慶和成都保障房現狀的調查，發現保障房市場現狀不容樂觀：深圳的審查制度形同虛設，公平機制難以保障；重慶最大經濟適用房“聚金·萬佳苑”項目停擺背后，是巨大的尋租空間，嚴重扭曲了保障房制度；本期本報記者對成都“歡樂城198”新居工程爛尾的調查，更暴露出經濟適用房從建設到銷售鏈條中的種種問題。

　　1000萬套的保障房建設任務，依然是2011年房地產調控的最大亮點，但制度的缺陷常常讓民心工程傷民心，要讓保障房起到市場穩定器作用，保障房制度的完善已經刻不容緩。

　　本報記者  張明  成都報道

　　“‘歡樂城198’現在停建了，我們交的‘誠意金’怎么辦？”這是買房者秦王二(化名)在2009年11月5日就提出的問題，如今近一年半時間過去了，“歡樂城198”新居工程，這個占地近400畝，位于成都北三環外側的經濟適用房項目仍然處于停擺狀態。

　　看似平靜的“停工”卻暗藏著保障性住房巨大的隱情。2011年1月，參與“歡樂城198”建設的六家建筑公司集體逼宮項目實際主體——成都市金牛區沙河源街道辦，要求解決被清償后的遺留問題，終于將這個暗礁逐漸暴露于野。

　　一位知情人士向《中國經營報》表示，這個建成后可容納上萬戶居民的“歡樂城198”項目用地原本是集體用地和部分村民的宅基地組成，但卻被沙河源街道辦以土地為資本進行招商引資，引進多家建筑公司修建，以轉讓房屋使用權作為回報進行聯合開發后對外銷售，把經濟適用房變成小產權房進行“商業開發”。而經過層層“運作”之后，這個成都的大體量項目卻成了城北一塊長滿了荒草的大工地。

　　開發亂象

　　如今的“歡樂城198”已經成了無數人的傷心地，傷心的不只是秦王二這樣的購房者，還有數十家建筑公司的老板。

　　“現在政府給出的補償太低了，我們連材料款和工人工資都無法支付，蒙受著巨大損失。”一家參與“歡樂城198”項目建設的建筑公司負責人告訴記者，經歷了近兩年的停工之后，直到2011年1月5日，沙河源街道辦才組織各相關單位的協調會，要求所有施工單位全部退場，對建筑方已完成的工程量予以適當補償。

　　當初投入資金和進行工程施工的建筑商緣何被集體清場？

　　記者獲得的一份文件顯示，成都市金牛區沙河源街道辦于2006年10月15日以沙河源界辦法(2006)82號文件向成都市金牛區上報了《關于實施踏水新型社區新居工程建設(實施方案)的請示》，成都市金牛區人民政府按照2006年8月3日以“金牛府發(2006)110號文件”對踏水新居的工程進行了批復。此后，沙河源街道辦所轄的踏水、友聯兩個社會的兩家私營合伙公司以500萬元的注冊資本成立了成都府河新城建設投資有限公司，成為項目的實施主體，法人代表為郭澤民。此后，踏水社區被改名為“歡樂城198新居工程”。

　　成都市工商注冊信息顯示，成都府河新城建設投資有限公司成立于2007年4月2日，經營范圍包括：項目投資、園林綠化、物業管理(憑資質證經營)、家務服務(法律、行政法規和國務院決定的前置審批項目除外)；其他無須許可或審批的合法項目，但并不包括房地產投資和開發。

　　一位參與施工的建筑商負責人透露，“歡樂城198”項目本身就是以經濟適用房和新居工程立的項，其400多畝土地也以兩個社區的集體用地和部分村民的宅基地所組成，卻以私營公司成為實施主體。一位知情人士表示，項目的實際甲方實際上就是沙河源街道辦。

　　上述知情人士表示，“郭澤民實際上是其中一個社區的村干部，他只是代言人，負不了責，沙河源街道辦喊他簽字就簽字，公章也在沙河源街道辦。”

　　對此，成都市房管局一位人士解釋說，“保障性住房一般是由各城市統建辦或國有城市建設公司為投資開發主體，但在實際操作中新居工程和保障性住房往往混在一起，也有部分區級或街道辦的集體企業參與其中。”

　　此后，甲方以招商引資形式實施踏水新居項目，由甲方出土地，以土地為資本進行招商引資，建筑商作為投資方，投入資金并負責項目施工，進行聯合開發。從2006年到2008年，甲方先后與13家建筑企業簽訂了《工程建設投資協議》。協議約定：甲方不向建筑商支付工程款，而是以新居工程內房屋使用權抵付建筑商工程款，建筑商用所分得的房屋通過使用權轉讓來收回投資和利潤。同時，還約定建筑商每建設1平方米的工程，必須向甲方交納120元保證金。僅此一筆，按照踏水新居占地400畝、容積率3.7計算，整個工程建筑面積將近100萬平方米的大體量，甲方便可坐收近1.2億元。

　　撬動了項目啟動的閥門之后，成都府河新城建設公司也開始按照實際投資資金和工程進展，陸續為部分投資單位分配了房源。但在建筑商看來，甲方包括用地許可等相關手續并不齊全，加上各項配套設施并不完善，建筑商所擁有的房源根本無法對外銷售，造成多家投資企業先后因資金斷裂而被迫停工。

　　不過，仍有部分建筑商修好了“歡樂城198”的銷售中心，并對外以收取“誠意金”等方式售房。時至今日，仍有部分“歡樂城198”項目房源掛在各大售房網站和二手房門店。秦王二便是通過上述渠道在“歡樂城198”項目交納了“誠意金”的購房者之一。他們當時得到承諾是以“誠意金”訂房后，在達到交房標準后一次性付清所訂房的房款，便可獲得70年的房屋使用權。

　　而今“歡樂城198”項目大部分仍處于主體施工階段，即使少部分完成主體施工的樓宇，但仍然達不到交房標準，秦王二們欲哭無淚。

　　“以出售70年使用權為基礎進行的房屋銷售行為本身就是小產權房的開發概念，脫離了經濟適用房和新居工程的本身范籌，是涉嫌違規操作的行為；而‘歡樂城198’項目的實施主體顯然存在著打擦邊球搞小產權房開發的行為。”資深房地產律師張健認為，在這樣的鏈條中，投資方和購房者的利益均難以保證。

　　運營模式之考

　　企圖以零資金投入換取百萬平方米新居工程的沙河源街道辦顯然逐漸意識到招商引資建設新居工程的風險。

　　記者獲取的一份內部會議紀要顯示，2009年9月8日，沙河源街道辦與13家建筑商代表在金牛山莊金緣廳會議室商議，要調整踏水新居工程的運作模式，對各投資企業已投入部分進行結算，改變原結算方式，投資商轉變為純建筑商，由甲方按工程進度支付工程款。

　　按照這次會議的制定的結算標準，建筑商的建筑包干價為11層以下1300元/平方米，11層以上為1400元/平方米，而已經對外轉讓使用權的房屋按2700元/平方米結算。不過有交納踏水新居項目(即“歡樂城198”)買房“誠意金”的人士向記者證實，在2009年8月，他們的購買價就超過了3068元/平方米。“照此計算府河新城建設投資公司可以獲得超過13億元的利潤空間。”原本以經濟適用房和新居工程立項的項目，卻產生了如此大的利潤空間，這令人費解。

　　在成都府河新城建設投資有限公司和金牛區政府人士看來，踏水新居社區之所有出現長時間的停工，主要是受國家房地產政策調控、金融危機、“5·12”特大地震災害及投資企業資金實力等諸多因素影響，與前期“空手套白狼”的模式沒有任何關系，而下一步金牛區很可能引進一家國有公司來解決遺留問題和相關手續問題。

　　盡管建設周期超過5年之后，仍處于停工狀態，但與真金白銀投入的建筑商相比，買房者和被拆遷后等待返遷的踏水村民更為苦惱。“5年多來，我們一直租房居住，真不知道這個項目還要拖多久？”一位村民告訴記者。

　　在一位投身四川多個城市保障性住房的開發商負責人看來，“歡樂城198”項目正是大多數城市興建保障性住房和新居工程所采取的模式，或由街道辦申請立項，或由市級政府下指標，政府部門以土地投入與建筑商聯合開發，通過更改規劃和容積率等方式建設保障性住房后，由政府分得一部分作為原住戶返遷和低收入人群的住房供應，而另一部分由建筑商推向市場，出售70年的使用權來回利。“這一模式的結果便是，造成經濟適用房等保障性住房產權性質不明，有的變為小產權向市場供應，有的變為保障性住房成為計劃供應。”該人士表示，如果操作得好，政府和投資商的利潤遠不止國家政策層面所規定的3%，有的甚至可以達到30%，但風險就是政府零資金投入容易造成項目因手續和配套不全等遲遲不能入市。

　　千萬套開工壓力待解

　　“歡樂城198”項目的尷尬境地還僅是中國保障房建設的冰山一角。按照有關計劃，2011年我國將新建保障性住房1000萬套，根據住房和城鄉建設部測算，完成該目標需要1.3萬億元以上的建設資金。但從各地反饋的數據來看，“十一五”的保障房計劃僅完成60%左右，在廣州其計劃的600萬平方米甚至到2010年12月僅完成了105萬平方米。

　　“在大多數地方政府看來，保障房建設是沒有多少油水的，既沒有商品房對GDP和財政收入的貢獻大，也幾乎沒有稅收貢獻；而保障房建設的資金幾乎是財政前期的純投入，造成了地方政府在建設保障房上的消極態度。”在建設部政策研究中心主任陳淮看來，中央有關部門和地方政府的行政意志將決定保障性住房能否克服重重困難的決定因素。

　　在成都天愛地產顧問機構總經理何欣看來，除了政府意志外，動用金融杠桿撬動也將決定著保障性住房的推進。“一旦中央政府提高土地出讓金中用于保障性住房的比例，再動用住房公積金增值收益和銀行貸款等方式，籌集1.3萬億元保障房建設資金問題不大。”這樣的話，就可要求地方政府改變一些不規則的保障房建設方式，也可避免打著保障房的幌子建設小產權房等灰色地帶。“從‘歡樂城198’等多個項目的情況來看，保障房建設并非無利可圖，但一旦上面只擺擺姿態，放任下面暗箱操作，不僅容易導致保障房的無限期拖延，也不利于住房體系和國土體系的監管。”他表示。

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